Kazakhstan Mempertimbangkan Penurunan Uang Muka KPR di Tengah Tekanan terhadap Pembeli dan Pengembang

Uang muka yang lebih kecil sedang dipertimbangkan, sementara biaya perumahan masih tertekan

Kazakhstan mempertimbangkan untuk mengurangi pembayaran awal yang diwajibkan dalam program perumahan, sementara pemerintah berupaya menuntaskan pembangunan 20,4 juta meter persegi perumahan pada akhir 2026. Perdana Menteri Olzhas Bektenov telah menginstruksikan Badan Pengaturan dan Pengembangan Pasar Keuangan serta Kementerian Perindustrian dan Konstruksi untuk menyiapkan usulan. Instruksi tersebut dipublikasikan pada 13 dan 14 Oktober.

Sebuah laporan yang diterbitkan pada 13 Oktober 2026 pukul 17.57 menyebut instruksi itu mengharuskan Badan Pengaturan dan Pengembangan Pasar Keuangan bersama Kementerian Perindustrian “menyusun usulan tambahan untuk menerapkan mekanisme pengurangan besaran uang muka.” Rumusan ini diterjemahkan dari laporan tersebut; sumber yang diberikan tidak mencakup instruksi resmi ataupun tenggat pengajuan.

Potensi perubahan ini menyasar satu kendala spesifik: bahkan hipotek bersubsidi dapat mengharuskan pembeli menyiapkan beberapa juta tenge sebelum menerima kunci rumah. Untuk apartemen seharga 20 juta tenge, uang muka 10% berarti pembeli harus menyediakan 2 juta tenge. Persyaratan 20% akan menggandakan jumlah itu menjadi 4 juta tenge.

Spesialis pengembang serta konstruksi dan renovasi Dilyara Seitnurova berpendapat bahwa permintaan perumahan terkendala kesulitan pembiayaan, bukan menghilang. Ia mendukung pengurangan uang muka, sembari mengingatkan bahwa pembeli juga membutuhkan akses ke pinjaman terjangkau dan pengembang memerlukan pembiayaan yang cukup untuk menyelesaikan proyek mereka.

Penilaiannya mencakup tiga tekanan: kenaikan tarif pajak pertambahan nilai, aturan yang lebih ketat atas dana yang dihimpun dari pembeli rumah selama konstruksi, dan pembatasan akses terhadap tabungan pensiun. Masing-masing memengaruhi bagian berbeda dari transaksi yang sama, mulai dari harga apartemen hingga dana yang dapat disiapkan rumah tangga untuk membelinya.

Pemerintah meminta usulan, bukan mengumumkan persyaratan uang muka yang baru. Belum ada persentase pengganti, tanggal penerapan, ataupun tenggat pengajuan usulan yang diumumkan. Bagi calon pembeli, untuk saat ini persyaratan program yang berlaku tetap menentukan jumlah tabungan yang harus disiapkan.

Jumlah yang harus dibayar pembeli saat ini

Aturan resmi program Nauryz milik Otbasy Bank mensyaratkan uang muka minimum sebesar 20% dari jumlah pinjaman, atau 10% dari jumlah pinjaman jika membeli rumah primer yang telah selesai pengerjaan interiornya. Program 5-10-20 juga mensyaratkan uang muka minimum 10%.

Uang muka adalah bagian dari harga pembelian rumah yang dibayar pembeli di awal. Hipotek membiayai sisanya, yang kemudian dicicil peminjam beserta bunganya. Menurunkan uang muka mengurangi tabungan yang dibutuhkan pada awal pembelian, tetapi meningkatkan jumlah pinjaman jika harga dan ketentuan pinjaman lainnya tetap sama.

Untuk rumah seharga 20 juta tenge, perubahan uang muka dari 20% menjadi 10% akan menurunkan pembayaran awal dari 4 juta menjadi 2 juta tenge. Bagian yang dibiayai pinjaman akan naik dari 16 juta menjadi 18 juta tenge. Ini adalah ilustrasi berdasarkan persentase yang berlaku, bukan usulan pemerintah yang telah diumumkan.

Contoh harga pembelian ini bukan perhitungan uang muka yang diwajibkan program Nauryz: aturan resminya menyatakan batas minimum sebagai persentase dari jumlah pinjaman.

Pendapatan rumah tangga tetap menjadi faktor utama dalam menentukan apakah perubahan itu akan membantu. Sebuah keluarga mungkin mampu mengumpulkan uang muka yang lebih kecil, tetapi tetap kesulitan membayar cicilan bulanan. Karena itu, uang muka yang lebih rendah dan cicilan yang terjangkau menyasar bagian berbeda dari pembelian: yang pertama membantu rumah tangga mengikuti program, sedangkan yang kedua menentukan apakah mereka mampu terus membayar.

Pemerintah menginginkan rumah yang siap dihuni, bukan sekadar bangunan yang selesai

Bektenov menetapkan penyediaan 20,4 juta meter persegi perumahan sesuai rencana sebagai prioritas konstruksi. Instruksinya juga menyoroti kondisi rumah saat diserahkan kepada penghuni.

Perdana Menteri Olzhas Bektenov mengatakan perumahan harus siap digunakan, lengkap dengan infrastruktur dan fasilitas:

“Pada saat yang sama, perumahan harus benar-benar selesai dan dilengkapi dengan infrastruktur serta fasilitas yang diperlukan,” kata Bektenov.

Akimat daerah, yakni otoritas eksekutif setempat, telah diminta menyiapkan lahan sejak awal dan mempercepat pembangunan infrastruktur. Persyaratan yang disebutkan mencakup air, pemanas, listrik, akses jalan, dan penataan lingkungan. Layanan tersebut menentukan apakah keluarga benar-benar dapat menempati bangunan yang sudah selesai.

Kaitannya dengan kebijakan hipotek bersifat praktis. Pembeli membutuhkan skema pembelian yang terjangkau sekaligus rumah yang layak digunakan. Pengembang juga bergantung pada sambungan utilitas yang tepat waktu dan lahan siap bangun agar proyek dapat diselesaikan. Instruksi pemerintah menempatkan pembiayaan dan kesiapan konstruksi dalam agenda yang sama.

Mengapa konstruksi dapat tumbuh sementara permintaan perumahan tetap lemah

Ekonomi Kazakhstan tumbuh 4,2% selama sembilan bulan yang dibahas dalam pemberitaan rapat pemerintah, sementara sektor konstruksi berkembang 11,5%. Berdasarkan kedua angka tersebut, pertumbuhan konstruksi sekitar 2,7 kali lebih cepat daripada pertumbuhan ekonomi.

Seitnurova mengatakan proyek infrastruktur besar pemerintah membantu menopang kegiatan konstruksi, meskipun pengembang perumahan swasta dan rumah tangga menghadapi masalah pembiayaan. Ia menyebut rencana infrastruktur senilai $90 miliar hingga 2029, selain target penyelesaian perumahan.

Angka konstruksi mencakup cakupan pekerjaan yang lebih luas daripada pembelian rumah. Belanja infrastruktur dapat membuat para pekerja konstruksi tetap sibuk, sementara keluarga masih belum mampu mengumpulkan uang muka atau memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek. Perumahan swasta lebih bergantung langsung pada daya beli rumah tangga dan ketersediaan pembiayaan bagi perusahaan yang membangunnya.

Perkiraan industri dari Seitnurova menggambarkan pasar swasta yang jauh lebih ketat. Ia mengatakan pasokan perumahan legal hampir berkurang setengahnya, sekitar 12% perusahaan kembali beroperasi pada kuartal pertama, dan hingga 70% transaksi pasar dilakukan secara tunai. Ia menyebut angka-angka tersebut sebagai perkiraan industri, bukan statistik resmi.

Menurut penilaiannya, terbatasnya akses hipotek menghambat pembelian, sementara pasokan perumahan menyusut. Perkiraan transaksi tunai sangat relevan dengan kebijakan yang diusulkan: pengurangan uang muka akan menyasar pembeli yang membutuhkan pinjaman untuk menyelesaikan pembelian, bukan mereka yang mampu membayar seluruh harga secara tunai.

Perubahan pajak dapat membuat uang muka lebih sulit dikumpulkan

Seitnurova menyebut kenaikan pajak pertambahan nilai menjadi 16% pada 2026 sebagai sumber tekanan lainnya, seraya mencatat bahwa penjualan perumahan sebelumnya dibebaskan dari pajak tersebut. Pajak pertambahan nilai, yang biasanya disingkat PPN, adalah pajak yang dikenakan atas penjualan yang menjadi objek pajak.

Ia mengatakan pengembang memperkirakan harga akan naik 14% hingga 20% akibat beban pajak yang lebih tinggi, dengan dampak utama kemungkinan terasa pada 2027 dan 2028. Persentase tersebut merupakan perkiraan Seitnurova, bukan kenaikan harga apartemen yang telah diumumkan.

Besaran uang muka bergantung pada persentase yang diwajibkan sekaligus harga rumah. Jika perkiraan kenaikan harga yang disampaikan Seitnurova diterapkan pada contoh rumah seharga 20 juta tenge, harganya menjadi 22,8 juta hingga 24 juta tenge. Dengan persyaratan uang muka 10%, pembeli harus menyiapkan 2,28 juta hingga 2,4 juta tenge, dibandingkan 2 juta sebelumnya.

Dengan persyaratan 20%, uang muka ilustratif yang sama akan naik dari 4 juta tenge menjadi 4,56 juta hingga 4,8 juta. Penurunan persentase uang muka yang diwajibkan dapat meringankan beban, sementara kenaikan harga akan mendorongnya ke arah sebaliknya. Manfaat akhirnya bagi pembeli bergantung pada kedua faktor tersebut.

Perlindungan pembeli dan akses pembiayaan konstruksi

Seitnurova juga menyoroti Kode Konstruksi yang baru dan aturan mengenai dana yang dihimpun dari warga melalui perjanjian kepemilikan bersama. Skema ini memungkinkan pembeli membayar rumah yang masih dibangun, sehingga progres dan penyelesaian konstruksi menjadi sangat penting bagi mereka.

Ia menggambarkan kode tersebut sebagai aturan yang hanya mengizinkan pengembang menghimpun dana warga melalui perjanjian semacam itu jika tersedia jaminan negara. Menurut penilaiannya, memperoleh jaminan yang diwajibkan menyulitkan perusahaan kecil dan menengah serta dapat mengurangi pasokan perumahan terjangkau.

Jaminan dimaksudkan untuk melindungi pembeli yang menyerahkan uang sebelum pembangunan selesai. Kekhawatiran Seitnurova adalah dampak persyaratan yang lebih ketat terhadap pembiayaan yang tersedia bagi pengembang. Ia memperingatkan, proyek dapat terhenti jika perusahaan kehilangan akses ke dana pembeli tanpa memperoleh sumber pembiayaan konstruksi lain.

Ia berpendapat regulasi perlu diselaraskan dengan langkah-langkah yang mendukung pembelian. Peringatannya mencakup kedua sisi transaksi perumahan: rumah tangga membutuhkan jalur pembelian yang layak, sementara pengembang membutuhkan dana untuk menyelesaikan rumah yang mereka jual. Menurutnya, proyek yang terhenti dapat membuat semakin banyak pembeli tidak memperoleh rumah yang telah mereka bayar.

Tabungan pensiun turut menentukan besaran uang muka

Menurut Seitnurova, penarikan dana dari Dana Pensiun Akumulatif Terpadu Kazakhstan telah menjadi sumber utama uang muka perumahan. Ia mengatakan volume penarikan meningkat 83% pada 2025, menunjukkan betapa pentingnya akses ke tabungan tersebut bagi pembelian rumah.

Aturan penarikan dana pensiun menggunakan ambang batas kecukupan minimum, yang menentukan jumlah tabungan yang harus dipertahankan seseorang di rekening pensiunnya. Kenaikan ambang batas dapat mengurangi dana yang tersedia untuk ditarik guna membeli rumah, meskipun saldo rekening tidak berubah.

Seitnurova menyebut 52 permohonan perbaikan kondisi perumahan yang disetujui oleh dana tersebut antara 5 dan 10 Juni setelah ambang batas dinaikkan. Ia menyajikan angka itu sebagai indikasi terbatasnya akses ke tabungan pensiun. Contoh tersebut menghitung permohonan yang disetujui selama periode singkat, sedangkan angka penarikan yang lebih luas mengukur perubahan volume selama setahun.

Bagi rumah tangga yang berencana menggunakan dana pensiun untuk uang muka, aturan penarikan yang lebih ketat dapat meningkatkan jumlah yang harus dicari dari sumber lain. Uang muka hipotek yang lebih rendah dapat meringankan sebagian kendala itu, meskipun peminjam tetap harus memenuhi persyaratan kelayakan dan pembayaran program.

Pinjaman mikro rumah tangga juga dilaporkan telah mencapai 1,4 triliun tenge. Pinjaman mikro umumnya lebih kecil daripada hipotek, dan angka ini melengkapi gambaran mengenai pinjaman rumah tangga yang dibahas seiring dengan instruksi terkait perumahan. Pemerintah perlu memperluas akses terhadap pembiayaan perumahan dengan tetap memperhitungkan kemampuan keluarga untuk membayar kembali pinjaman.

Usulan standar kualitas menjangkau wilayah di luar kota-kota besar

Wakil rakyat Maksut Nasibulov menyerukan penerapan standar minimum kualitas perumahan yang seragam dalam sidang pleno Kurultai. Usulannya mencakup perumahan yang dibangun dengan dana negara maupun sumber pembiayaan lain, sehingga pembahasan meluas dari biaya pembelian ke lingkungan tempat tinggal yang akan dinikmati penghuni.

Nasibulov menginginkan rancangan perumahan mencakup penerangan, jalur pejalan kaki, penataan lingkungan, taman bermain, area olahraga, dan ruang rekreasi. Ia juga menyoroti kebutuhan tempat yang sesuai bagi lansia dan penyandang disabilitas, seraya mengatakan kebutuhan tersebut kerap diabaikan, terutama di pusat distrik dan desa.

Wakil rakyat itu mengusulkan pemeriksaan terhadap perumahan publik yang telah dibangun dengan membandingkan persyaratan dalam dokumen desain dan biaya dengan pekerjaan yang benar-benar diselesaikan. Dengan demikian, perhatian akan tertuju pada apakah fasilitas yang dijanjikan telah tersedia, bukan hanya pada apakah bangunan sudah diserahkan.

Nasibulov mengatakan standar tersebut seharusnya berlaku di luar Astana dan ibu kota wilayah, dengan tetap memperhitungkan kebutuhan setiap permukiman. Usulannya sejalan dengan instruksi Bektenov agar perumahan baru dilengkapi infrastruktur dan fasilitas: akses ke hipotek hanyalah salah satu bagian dari upaya mendapatkan rumah yang layak untuk kehidupan sehari-hari.

Tanggal-tanggal yang membentuk perdebatan perumahan

Usulan uang muka ini hadir bersamaan dengan perubahan dan target yang membentang selama beberapa tahun. Urutan waktunya membantu menjelaskan mengapa Seitnurova mendesak pejabat untuk mempertimbangkan pembiayaan pembeli dan pembiayaan konstruksi secara bersamaan.

• 2025: Seitnurova mengatakan volume penarikan dana pensiun meningkat 83%, dengan tabungan pensiun menjadi sumber utama uang muka perumahan.
• 2026: Tarif PPN naik menjadi 16%, perubahan pajak yang menurut Seitnurova menjadi sumber tekanan harga pada masa mendatang.
• 13 dan 14 Oktober 2026: Instruksi Bektenov untuk menyiapkan usulan penurunan uang muka perumahan dipublikasikan.
• Akhir 2026: Pemerintah menargetkan penyelesaian 20,4 juta meter persegi perumahan, lengkap dengan utilitas dan fasilitas.
• 2027 dan 2028: Seitnurova memperkirakan dampak utama beban pajak yang lebih tinggi terhadap harga perumahan akan terasa.
• Hingga 2029: Rencana infrastruktur senilai $90 miliar yang disebut Seitnurova berlangsung hingga periode ini.

Bagi pembeli, pertanyaan paling mendesak adalah apakah perubahan uang muka yang diusulkan akan membuat pembayaran awal lebih terjangkau. Bagi pengembang, akses pembiayaan dan infrastruktur yang siap akan menentukan seberapa banyak perumahan yang tersedia di pasar. Argumen utama Seitnurova adalah bahwa dukungan terhadap permintaan harus berjalan beriringan dengan langkah-langkah untuk menjaga konstruksi tetap berlangsung.

Poin Utama

• Bektenov meminta usulan untuk menurunkan uang muka program perumahan; persentase baru dan tanggal penerapannya belum diumumkan.
• Uang muka minimum resmi program Nauryz adalah 20% dari jumlah pinjaman, atau 10% untuk rumah primer yang telah selesai pengerjaan interiornya.
• Pemerintah menargetkan penyelesaian 20,4 juta meter persegi perumahan pada akhir 2026, lengkap dengan infrastruktur dan fasilitas.
• Seitnurova memperingatkan bahwa biaya pajak, pembatasan pembiayaan pengembang, dan berkurangnya akses ke tabungan pensiun dapat menekan harga dan pasokan.
• Perkiraannya mengenai penyusutan pasokan legal dan maraknya pembelian tunai merupakan penilaian industri, bukan statistik resmi.
• Nasibulov mengusulkan persyaratan minimum kualitas perumahan untuk kota, pusat distrik, dan desa.