Maladewa Bertaruh pada Izin Tinggal di Pulau Mewah di Tengah Meningkatnya Kekhawatiran soal Keuangan dan Terumbu Karang

Kota senilai $790 juta mulai dibangun di Atol Noonu

Maladewa sedang membuka jalur baru bagi warga asing kaya untuk tinggal di negara itu melalui Project Ayla, pembangunan senilai lebih dari $790 juta yang memadukan pulau-pulau buatan, hunian mewah, dan program izin tinggal melalui investasi yang direncanakan. Presiden Mohamed Muizzu meresmikan peletakan batu pertama pada 29 Januari 2026 di Atol Noonu, sekitar 188 kilometer di utara ibu kota, Malé. Sebagian kawasan kota ini diperkirakan mulai beroperasi pada akhir 2028.

Proyek ini menyatukan laguna Dhekenanfaru dan Dhigufaru serta Pulau Kuramaadhoo dalam satu zona ekonomi khusus. Zona semacam ini merupakan kawasan tempat pemerintah menawarkan aturan usaha dan insentif pajak yang berbeda untuk menarik investasi. Di sini, warga asing dapat membeli hak sewa selama 99 tahun, sehingga mereka memiliki akses jangka panjang ke properti, sementara konstitusi tetap melarang kepemilikan tanah oleh warga asing.

Pengumuman peletakan batu pertama pemerintah menyebut Crystal Holdings Pvt Ltd dan BluRock Group sebagai investor dan pengembang utama. Proyek ini menjanjikan lebih dari 1.200 lapangan kerja, layanan kesehatan, pendidikan vokasi, serta pertanian modern, dengan lebih dari 60 persen kebutuhan energi dipenuhi dari sumber terbarukan.

Pembangunan ini melaju lebih cepat daripada aturan izin tinggal yang menyertainya. Henley & Partners, mitra perusahaan dalam merancang program Pearl Residence Maladewa, kini mencantumkan peluncurannya pada paruh kedua 2026. Besaran minimum investasi belum diumumkan, sementara para pengkritik mendesak pemeriksaan pemohon yang lebih ketat, catatan kepemilikan yang lebih jelas, dan penjelasan mengenai dampak terhadap terumbu karang di sekitarnya.

Ayla menyatukan sejumlah pilihan nasional: bagaimana menarik dana tanpa menambah utang publik, seberapa besar kendali yang diberikan kepada warga asing atas lahan yang terbatas, serta bagaimana melindungi lingkungan laut yang sejak awal menarik wisatawan ke Maladewa.

Dari proposal resor menjadi tempat tinggal

Laguna Dhigufaru dan Dhekenanfaru disewakan kepada investor Swiss pada akhir 2022 untuk pembangunan resor di 11 pulau hasil reklamasi. Proyek itu kemudian berkembang menjadi kota yang dirancang bagi orang-orang yang menetap, bukan sekadar berkunjung. Gambaran awalnya mencakup 25 pulau dan pulau kecil buatan serta lebih dari 70 hunian mewah; pemasaran terbaru dengan nama The Laurel menyebut 96 properti di 13 pulau.

Luas laguna sekitar 745 hektare, dengan reklamasi seluas 152 hektare, atau kira-kira seperlima dari luas tersebut. Pembangunan melibatkan pengerukan lebih dari enam juta meter kubik pasir dari dasar laut. Pemindahan material sebanyak itu mengubah lahan yang tersedia untuk pembangunan sekaligus habitat bawah laut di sekitarnya.

Pengumuman perjanjian investasi pemerintah mencatat izin KEK yang diterbitkan pada 9 Desember 2025, disusul perjanjian dengan Crystal Holdings pada 31 Desember. Menteri Pembangunan Ekonomi dan Perdagangan Mohamed Saeed menandatangani perjanjian atas nama pemerintah, sementara CEO Project Ayla Petar Krstic menandatanganinya atas nama perusahaan. Perjanjian itu menetapkan kerangka kontraktual untuk pelaksanaan proyek.

Pernyataan kementerian tentang perjanjian pada Desember menyebutnya sebagai tahap formal terakhir sebelum pelaksanaan di lapangan. Kedua pernyataan mengaitkan Ayla dengan Visi Muizzu 2040, program pemerintah untuk diversifikasi ekonomi dan pembangunan jangka panjang.

Tonggak utama menunjukkan bagaimana proyek pembangunan dan program izin tinggal berkembang beriringan:

• Akhir 2022: Laguna dan pulau disewakan untuk proposal resor sebelumnya.
• Juli 2025: Pemerintah menandatangani perjanjian kemitraan Pearl Residence dengan Henley & Partners di Singapura.
• 9 Desember 2025: Ayla menerima izin KEK.
• 31 Desember 2025: Pemerintah dan Crystal Holdings menandatangani perjanjian investasi.
• 29 Januari 2026: Muizzu meresmikan peletakan batu pertama.
• Paruh kedua 2026: Henley kini mencantumkan jadwal peluncuran Pearl Residence.
• Akhir 2028: Ayla diperkirakan mulai beroperasi sebagian.

Apa yang akan diperoleh investor?

Pearl Residence akan memberikan hak untuk tinggal di Maladewa kepada investor yang memenuhi syarat. Halaman program Henley menyebutnya sebagai program izin tinggal melalui investasi pertama di negara itu dan mencantumkan paruh kedua 2026 sebagai perkiraan waktu peluncuran. Saeed sebelumnya mengumumkan peluncuran pada April 2026 dalam konferensi di London pada 3 dan 4 November 2025.

Nilai minimum investasi akhir, kategori investasi yang memenuhi syarat, durasi izin tinggal, mekanisme perpanjangan, dan ketentuan terkait masih dalam tahap penyusunan. Rincian itu penting karena menentukan apa yang harus dibeli pemohon, berapa lama hak tinggal berlaku, dan kewajiban apa yang tetap berlaku setelah persetujuan diberikan.

Warga asing telah dapat membeli vila resor dengan hak sewa setidaknya sejak 2010. Dalam skema itu, pembeli tetap berstatus sebagai pengunjung, masa sewanya tidak dapat melampaui masa sewa resor, dan pengelola resor mengoperasikan vila saat pemiliknya tidak berada di sana. Model hunian Ayla akan menciptakan hubungan yang berbeda dengan negara tersebut, dengan memadukan rumah dan jalur menuju izin tinggal jangka panjang.

Kristin Surak, penulis The Golden Passport: Global Mobility for Millionaires, menjelaskan mengapa izin tinggal memberikan hak yang berbeda dari kewarganegaraan:

Visa dapat dicabut, tidak diwariskan dalam keluarga, dan memberikan pilihan yang lebih terbatas.

Karena itu, hak sewa properti dan izin untuk tinggal di negara tersebut merupakan dua hal yang terpisah. Hak sewa mengatur penggunaan rumah; aturan imigrasi mengatur kemampuan penghuni untuk menetap. Pembeli memerlukan ketentuan yang jelas untuk keduanya.

Mengapa pemerintah menginginkan warga kaya menetap

Maladewa menghadapi tekanan berat akibat pinjaman pemerintah. Dana Moneter Internasional memproyeksikan utang bruto sekitar 130 persen dari produk domestik bruto. PDB mengukur nilai barang dan jasa yang dihasilkan suatu perekonomian selama setahun. Pada rasio tersebut, utang publik setara dengan sekitar $130 untuk setiap $100 keluaran ekonomi tahunan.

Saeed mengutip perkiraan bahwa Pearl Residence dapat menghasilkan arus masuk langsung dan tidak langsung lebih dari $1 miliar. Kementerian menyatakan perkiraan tersebut berasal dari pemodelan awal, tanpa menetapkan periode arus masuk itu. Arus masuk langsung dapat mencakup investasi yang memenuhi syarat; arus masuk tidak langsung dapat berasal dari pengeluaran para penghuni dan usaha yang melayani mereka.

Nilai investasi Ayla, arus masuk dari program izin tinggal, dan pendapatan pemerintah menggambarkan hal-hal yang berbeda. Modal pembangunan membiayai proyek, sedangkan pajak dan biaya mendukung keuangan publik. Belanja yang mengalir ke pekerja dan pemasok lokal merupakan manfaat lain, yang besarnya bergantung pada perekrutan, pembelian, dan ketentuan zona.

Pemerintah menjanjikan lebih dari 1.200 lapangan kerja dengan fokus pada tenaga kerja lokal dan pengembangan keterampilan. Izin awal juga mewajibkan Crystal Holdings menyerahkan studi kelayakan, infrastruktur, teknik, dan lingkungan dalam 180 hari, beserta proposal usaha yang mencakup real estat, layanan kesehatan, energi terbarukan, dan kesejahteraan staf.

Warga Fodhdhoo menantikan manfaat nyata. Abdulla Abbas, pengelola penginapan di pulau tetangga, menggambarkan kabar yang didengar warga mengenai pembangunan tersebut:

Yang kami dengar, sebagian orang terkaya di dunia berinvestasi di tempat ini,

Pemerataan manfaat lebih luas penting di negara yang menurut perkiraan Bank Dunia, seperlima penduduk terkaya menerima 38,5 persen pendapatan nasional, sementara seperlima termiskin menerima 8,9 persen. Porsi kelompok kaya lebih dari empat kali porsi kelompok miskin. Lapangan kerja lokal, akses terhadap pelatihan, dan peluang usaha akan membantu menentukan siapa yang memperoleh manfaat dari investasi baru ini.

Siapa yang mengendalikan uang dan properti?

Crystal Holdings memegang izin KEK, sementara BluRock Group yang berbasis di Dubai merupakan pengembang utama lainnya. Para investor di balik kedua perusahaan, mitra ekuitas, dan pemilik manfaat akhir belum dipublikasikan. Kedua perusahaan tidak menanggapi permintaan komentar mengenai pengaturan kepemilikan tersebut.

Pemilik manfaat adalah orang yang pada akhirnya memiliki atau mengendalikan aset atau perusahaan, meskipun nama perusahaan lain tercantum dalam dokumen. Undang-Undang Perusahaan Maladewa menetapkan pemilik manfaat berdasarkan ambang batas sedikitnya 25 persen saham, hak suara, atau dividen. Tidak ada daftar yang dapat ditelusuri publik.

Pasal 79 Undang-Undang KEK menetapkan kerangka zona tersebut sebagai aturan yang diutamakan dibandingkan 15 undang-undang lainnya dalam perkara yang berkaitan dengan zona. Kerangka itu juga memungkinkan pembebasan atau pengurangan pajak, termasuk pajak keuntungan modal dan bea impor, serta mengizinkan bank luar negeri menyediakan layanan untuk perwalian. Perwalian adalah pengaturan ketika seseorang memegang dan mengelola aset bagi para penerima manfaat.

Aturan yang mengatur bank luar negeri membatasi pengungkapan informasi kepemilikan manfaat nasabah dan bank itu sendiri tanpa perintah pengadilan atau persetujuan pemilik. Ahmed Ahid Rasheed, mantan komisioner informasi Maladewa, menyerukan daftar kepemilikan manfaat dan kepemilikan tanah yang dapat ditelusuri publik di dalam zona:

Tidak ada alasan yang kuat untuk tidak membuka informasi ini [rincian-rincian ini] kepada publik. Warga negara berhak tahu siapa yang membeli properti di negara kita.

Daftar publik akan memungkinkan warga menghubungkan nama perusahaan dengan orang-orang di baliknya. Bagi regulator, catatan kepemilikan yang akurat juga membantu menelusuri asal dana investasi serta mengidentifikasi hubungan antara pemohon, pelaku usaha, dan pejabat publik.

Bagaimana pemohon akan diperiksa?

Asia/Pacific Group on Money Laundering telah menyampaikan kekhawatiran tentang aturan perwalian di Maladewa yang belum jelas. Kelompok itu juga mengutip penilaian risiko pemerintah yang menyebut real estat sangat rentan terhadap pencucian uang, yaitu proses menyamarkan uang hasil kejahatan agar tampak sah.

Program izin tinggal melalui investasi dapat menarik modal yang sah, tetapi juga pemohon yang berusaha menyembunyikan aset, menghindari penegak hukum, atau memindahkan hasil kegiatan ilegal. Financial Action Task Force telah memperingatkan tentang risiko tersebut. Seorang juru bicara sekretariatnya menjelaskan bagaimana perlindungan memengaruhi hasilnya:

Pada akhirnya, keseimbangan bergantung pada rancangan dan pengawasan program, serta kekuatan kerangka hukum, peraturan, dan kelembagaan yang lebih luas di yurisdiksi tersebut,

Kementerian Pembangunan Ekonomi menyatakan Pearl Residence akan menerapkan pemeriksaan internasional, penilaian keuangan dan reputasi, serta pemeriksaan oleh lembaga keamanan nasional dan regulator. Henley menjelaskan proses serupa yang juga mencakup laporan verifikasi latar belakang independen. Kementerian menyatakan Ayla tetap tunduk pada hukum yang berlaku, termasuk ketentuan mengenai pencegahan pencucian uang dan pendanaan terorisme.

Fayyaz Ismail, mantan menteri ekonomi sekaligus politikus oposisi, menyampaikan kekhawatirannya secara langsung:

Yang saya khawatirkan adalah apakah langkah-langkah perlindungannya sudah tersedia atau belum,

Anggota parlemen oposisi Ahmed Shamheed meminta Pearl Residence segera ditangguhkan dan perjanjian terkait dibuka kepada publik melalui resolusi parlemen yang diajukan pada Juli dan ditolak pada Agustus. Ia juga memperingatkan bahwa sumber daya negara terbatas untuk mengawasi kegiatan keuangan yang terkait dengan warga kaya dan bank luar negeri.

Azza Mohamed, manajer tata kelola di cabang Transparency International di Maladewa, menyoroti skandal korupsi terkait penyewaan pulau secara tidak semestinya kepada pengembang pariwisata pada 2014 dan 2015. Politikus senior mengantongi puluhan juta dolar dari hasilnya. Menurutnya, pencegahan penyalahgunaan serupa memerlukan transparansi kepemilikan, pengawasan independen atas pengadaan dan persetujuan, serta penegakan hukum yang mampu menelusuri, membekukan, dan memulihkan dana ilegal lintas negara.

Peran Henley dan pertanyaan kontrak yang belum terjawab

Henley & Partners mengusulkan Pearl Residence kepada pemerintah, yang kemudian meresmikannya sebagai proposal yang diprakarsai sektor swasta. Kementerian menahan perjanjian kemitraan tersebut dengan alasan pengecualian hak atas informasi untuk informasi rahasia komersial yang jika dirilis akan merugikan kepentingan bisnis pihak ketiga.

Henley menyatakan perannya mencakup pemrosesan permohonan, administrasi, dan penyusunan rekomendasi. Pemerintah Maladewa yang akan memutuskan permohonan. Perusahaan itu juga menyatakan tidak akan menerima biaya atau imbalan dari dana publik untuk merancang, memasarkan, atau mengoperasikan program, meskipun dapat mengenakan biaya secara terpisah kepada klien untuk bantuan pengajuan.

Kementerian menyatakan biaya pemohon dapat digunakan untuk mendanai Kantor Program, termasuk pembayaran kepada penyedia jasa yang terlibat dalam pelaksanaan dan pengelolaan. Pengaturan ini membuat pengawasan yang jelas atas pihak yang menangani permohonan, penerima biaya, dan pengambil keputusan akhir menjadi sangat penting.

Parlemen Eropa telah memperingatkan kemungkinan konflik kepentingan ketika perusahaan swasta memberi saran kepada pemerintah mengenai skema migrasi investasi sekaligus menyiapkan permohonan. Henley pernah menghadapi pemeriksaan atas pekerjaannya di yurisdiksi lain, termasuk permohonan di St. Kitts dan Nevis yang melibatkan politikus ternama serta tersangka kriminal atau buronan. Perusahaan itu membantah tuduhan sebelumnya dan menyatakan serius dalam melakukan uji tuntas.

Ketua Henley, Christian Kälin, mengatakan pada Desember 2025 bahwa ia berharap banyak warga Israel akan membeli rumah di Maladewa. Pemegang paspor Israel dilarang memasuki negara itu sejak April 2025, sehingga ambisi pemasaran tersebut bertentangan secara praktis dengan aturan masuk negara.

Apa yang ditunjukkan pemantauan terumbu karang

Kekhawatiran lingkungan terkait Ayla sudah dapat diukur. Pemantauan dari Juli hingga September 2024 menemukan bahwa 74 persen pembacaan sedimen melampaui batas harian 15 miligram per sentimeter persegi. Kondisi terumbu karang masih buruk hingga sedang pada Oktober 2025.

Sedimen terdiri atas partikel yang teraduk ke dalam air saat pengerukan dan pembangunan. Ketika mengendap, partikel tersebut dapat menutupi karang dan biota laut lainnya. Air yang lebih keruh juga mengurangi cahaya yang mencapai organisme di bawah permukaan. Area proyek mencakup habitat ikan kakatua dan hiu perawat yang dilindungi.

Humaida Abdul Ghafoor, aktivis lingkungan dari Save Maldives, menjelaskan bahwa reklamasi berdampak lebih luas daripada dasar laut tempat pasir diambil:

Reklamasi juga mengubah arus, pergerakan air, dan hidrologi. Proses ini juga menghasilkan sedimen yang menjadi pembunuh,

Muizzu mengatakan pemerintah bertujuan meminimalkan dampak pekerjaan reklamasi yang diperlukan dan menyeimbangkan pembangunan dengan program lingkungan, termasuk pemijahan dan penanaman karang. Dalam siniar yang diproduksi kantor presiden, ia menjelaskan pendiriannya:

Kami ingin menjalankan pembangunan yang berpadu dengan lingkungan. Kami sedang membentuk masa depan bangsa dan, dalam prosesnya, ingin melindungi lingkungan serta menjadi contoh bagi negara-negara lain,

Target energi terbarukan Ayla menyangkut operasional kota setelah pembangunan selesai. Pengendalian sedimen dan pemantauan terumbu karang menyangkut dampak pembangunannya. Keduanya akan menjadi pertimbangan dalam menilai klaim pemerintah bahwa proyek ini merupakan kota berkelanjutan.

Perubahan yang lebih luas dalam pemanfaatan lahan di Maladewa

Maladewa memiliki hampir 1.200 pulau, sekitar 80 persen di antaranya berada kurang dari satu meter di atas permukaan laut. Hampir setengah dari jumlah penduduknya yang sedikit di atas setengah juta tinggal di Malé, sebuah pulau seluas sekitar dua kilometer persegi. Reklamasi menjadi solusi untuk mengatasi kepadatan sekaligus memperluas pariwisata dan investasi hunian.

Rasmalé, proyek pulau buatan yang jauh lebih besar di dekat ibu kota, menunjukkan skala perubahan tersebut. Pemerintah menargetkan 35.000 warga asing tinggal di sana, sementara Eagle Hills dari Abu Dhabi berencana membangun 8.800 properti di hampir separuh lahan hasil reklamasi. Usulan hak sewa yang diperbarui setelah penjualan atau pewarisan memicu perdebatan tentang seberapa besar kendali praktis yang dapat diperoleh warga asing.

Menteri Infrastruktur Abdulla Muththalib mengatakan pembelian properti di Rasmalé tidak akan memberikan izin tinggal permanen ataupun kewarganegaraan, meskipun pembeli memenuhi syarat untuk memperoleh visa izin tinggal korporat yang diperkenalkan pada 2015. Karena itu, Rasmalé dan Pearl Residence memiliki pengaturan imigrasi yang berbeda.

Pakar tata kelola Salma Fikry memperingatkan bahwa hak sewa selama puluhan tahun dapat memberikan penguasaan eksklusif, hak pengalihan, hak waris, dan kendali ekonomi yang luas. Ujian Ayla berikutnya akan terlihat nyata: publikasi aturan Pearl Residence, peluncuran program yang direncanakan pada paruh kedua 2026, realisasi manfaat bagi warga lokal, dan kemajuan menuju operasional sebagian pada akhir 2028.

Poin-Poin Utama

• Project Ayla adalah pembangunan senilai lebih dari $790 juta di Atol Noonu, yang diperkirakan mulai beroperasi sebagian pada akhir 2028.
• Pearl Residence kini dijadwalkan diluncurkan pada paruh kedua 2026, lebih lambat dari tanggal April yang diumumkan sebelumnya.
• Persyaratan investasi minimum dan ketentuan akhir izin tinggal belum dipublikasikan.
• Pemerintah menjanjikan lebih dari 1.200 lapangan kerja dan pasokan energi terbarukan untuk memenuhi lebih dari 60 persen kebutuhan kota.
• Para pengkritik menginginkan daftar kepemilikan publik, pengawasan keuangan yang lebih kuat, dan keterbukaan perjanjian program.
• Pemantauan menunjukkan 74 persen pembacaan sedimen melampaui batas harian selama Juli hingga September 2024.
• Pemerintah menyatakan pemeriksaan pemohon dan undang-undang yang berlaku untuk mencegah pendanaan ilegal akan diterapkan.