Kepala LH Peringatkan Harga Rumah Bisa Turun Tajam saat Anggota Parlemen Soroti Keterlambatan Pasokan dan Utang yang Membengkak

Ramalan harga berhadapan dengan kesenjangan pasokan yang melebar

Pengembang perumahan publik utama Korea Selatan menghadapi tantangan berat di Majelis Nasional pada 12 Oktober 2026: menjelaskan mengapa hanya 13.293 rumah yang dilaporkan mencapai tahap awal konstruksi dari target tahunan 51.783 unit, sementara presidennya mendesak pengetatan kredit hipotek dan memprediksi kemungkinan penurunan tajam harga rumah.

Lee Sung-hoon, presiden Korea Land & Housing Corporation (LH), mempertahankan pandangannya di hadapan Komite Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi Majelis Nasional. Harga jual apartemen di Seoul telah naik selama 87 pekan berturut-turut, menurut data Korea Real Estate Board yang dikutip dalam polemik tersebut, sehingga calon pembeli khawatir tak lagi mampu membeli rumah.

Lee berpendapat bahwa peningkatan pasokan dan suku bunga tinggi dapat membalikkan tekanan tersebut. Ia juga mengatakan rumah tangga akan mulai merasakan dampak pasokan LH mulai 2028, sebuah jadwal yang memisahkan upayanya meyakinkan pembeli saat ini dari penyediaan rumah yang benar-benar dapat mereka tempati.

Sidang tersebut tidak hanya membahas ramalan harga. Anggota parlemen dari Partai Demokrat yang berkuasa maupun Partai Kekuatan Rakyat oposisi mempertanyakan keterlambatan konstruksi, arti angka awal konstruksi yang dilaporkan, restrukturisasi organisasi, kenaikan utang, serta proyek pengembangan industri yang diperkirakan menelan biaya 9 triliun won.

Sejumlah angka tersebut merujuk pada program yang berbeda, bukan satu total pasokan. Target 51.783 unit berkaitan dengan perumahan publik berbasis konstruksi. Lee secara terpisah memaparkan rencana memulai pembangunan 96.000 unit secara nasional, termasuk 86.000 unit di kawasan Seoul Raya. Angka lain yang dibahas adalah target pasokan pemerintah sebanyak 115.000 rumah. Hubungan antara total-total yang lebih luas itu tidak dijelaskan sepenuhnya dalam sidang.

Pernyataan Lee tentang hipotek

Polemik bermula dalam pengarahan pada 30 September di lokasi kompleks industri nasional semikonduktor sistem canggih di Yongin, Provinsi Gyeonggi. Lee mengusulkan pembahasan lebih lanjut mengenai penurunan batas hipotek 600 juta won untuk rumah dengan harga 1,5 miliar won atau kurang.

Ia juga mempertanyakan apakah izin bagi pembeli rumah pertama untuk meminjam hingga 70% dari nilai properti mendorong persaingan dalam pembelian. Persentase itu disebut rasio pinjaman terhadap nilai atau LTV. Rasio ini mengukur besarnya hipotek dibandingkan nilai properti, tetapi batas nominal terpisah tetap dapat membatasi jumlah pinjaman yang diterima pembeli.

Batas pinjaman yang dibahas adalah 600 juta won untuk rumah senilai hingga 1,5 miliar won, 400 juta won untuk rumah di atas 1,5 miliar hingga 2,5 miliar won, dan 200 juta won untuk rumah di atas 2,5 miliar won di wilayah yang diatur. Pernyataan Lee merupakan usulan untuk dibahas, bukan pengumuman aturan pinjaman baru.

Dalam pemeriksaan, Lee mengatakan ia tetap berpegang pada pandangan pribadinya, tetapi meminta maaf karena membahas regulasi keuangan di luar tanggung jawab LH. Ia secara tegas membedakan posisinya dari kebijakan pemerintah.

Lee, yang lembaganya membangun dan mengelola perumahan publik alih-alih menetapkan aturan hipotek, menjelaskan perbedaan itu:

Ini bukan sikap kebijakan pemerintah, melainkan pandangan pribadi saya.

Anggota parlemen menentang anjuran untuk menunggu

Kim Eun-hye dari Partai Kekuatan Rakyat mendesak Lee menjelaskan bagaimana kaum muda dan pasangan yang baru menikah dapat membeli rumah jika akses pinjaman dikurangi. Eom Tae-young, yang juga berasal dari Partai Kekuatan Rakyat, mempertanyakan apakah rumah tangga biasa mampu membeli rumah secara tunai dan memperingatkan agar keterlambatan pasokan tidak dijadikan alasan untuk membatasi pinjaman.

Chung Il-young dari Partai Demokrat mengatakan menekan permintaan bukanlah tugas presiden LH. Rekan separtainya, anggota parlemen Bok Ki-wang, mengingatkan bahwa Lee sebelumnya pernah menjabat sekretaris presiden untuk urusan pertanahan dan transportasi, tetapi kini memimpin LH. Karena itu, pernyataannya dapat disalahartikan sebagai keputusan kebijakan.

Lee menanggapi dengan mengaitkan sarannya pada perkiraan penurunan harga. Ia mengatakan penurunan setelah puncak harga pada 2021, yang menurutnya disebabkan suku bunga tinggi, dapat terulang.

Menjelaskan mengapa pembeli mungkin tidak perlu terburu-buru, Lee berkata kepada komite:

Jika pasar stabil, Anda tidak akan rugi karena tidak membeli rumah sekarang.

Keyakinan itu bertumpu pada ramalan, bukan hasil yang sudah pasti. Lee tidak menyebutkan tanggal atau perkiraan angka penurunan harga. Ia mengatakan tidak tahu kapan harga akan berbalik arah, meski menganggap pembalikan itu hanya soal waktu. Saat ditanya apakah ia akan mengundurkan diri jika harga tidak berhasil dikendalikan, ia menyatakan bersedia.

Apakah sisa target konstruksi bisa tercapai?

Anggota parlemen Partai Kekuatan Rakyat Jeong Hee-yong mengatakan LH telah mencatat 13.293 awal konstruksi hingga 2 Oktober, atau 25,7% dari target tahunan 51.783 unit. Artinya, masih ada 38.490 rumah, sekitar tiga kali jumlah yang tercatat, yang harus dicapai sebelum akhir tahun.

Lee bersikukuh target itu masih dapat tercapai. Ia mengatakan banyak proyek berada pada tahap pemilihan kontraktor di Dinas Pengadaan Publik dan dapat dimulai setelah proses tersebut selesai. Proyek yang melibatkan mitra swasta juga sebagian besar telah memilih penawar pilihan, sehingga masih banyak proyek yang dapat dimulai pada November atau Desember.

Perbedaan antara penjelasan itu dan kekhawatiran anggota parlemen bersifat praktis: proyek yang mendekati penetapan kontrak dapat mendukung proyeksi tahunan, tetapi belum tentu sudah menjadi lokasi konstruksi aktif.

Lee mengakui bahwa memusatkan awal konstruksi pada akhir tahun merupakan masalah dan mengatakan akan mempertimbangkan cara untuk membaginya lebih merata, termasuk melalui pembahasan dengan Majelis Nasional.

Program sewa dengan pengadaan rumah juga mengalami keterlambatan. Anggota parlemen Partai Demokrat Kim Nam-geun mengatakan realisasi hingga Agustus baru mencapai 13% dari target tahunan 18.000 rumah. Ia memperingatkan bahwa LH akan menanggung porsi besar dari target perumahan publik sebanyak 1,19 juta rumah hingga 2030. Karena itu, rendahnya realisasi tetap menjadi masalah, sekalipun peningkatan aktivitas pada akhir tahun memperbaiki hasil tahunan.

Persetujuan dan pengajuan sudah terlambat

Tunggakan proyek melampaui target tahun ini. Jeong mengatakan 209.270 rumah di seluruh negeri telah memperoleh persetujuan rencana proyek, tetapi belum memulai konstruksi hingga Agustus. Dari jumlah tersebut, 23.802 rumah telah memperoleh persetujuan sebelum 2022, sekitar 11,4% dari total tunggakan.

Persetujuan merupakan tahapan administratif, bukan rumah yang sudah selesai. Pemilihan kontraktor, pekerjaan di lokasi, dan konstruksi masih harus dilakukan sebelum penghuni dapat pindah. Karena itu, banyaknya proyek yang telah disetujui tidak serta-merta berarti rumah akan segera tersedia.

Jeong juga mengatakan tahap utama pengajuan tertunda di 70 dari 99 blok perumahan publik di kawasan ibu kota, atau sekitar 70,7%. Rata-rata keterlambatan mencapai 12,8 bulan.

Keterlambatan itu berdampak pada rumah tangga yang mengandalkan jadwal yang diumumkan saat pengajuan awal. Lee mengakui LH belum selalu cukup aktif dalam menangani keluhan dan mengatakan pegawai telah diminta menanganinya lebih cepat. Ia juga berjanji mengejar ketertinggalan proyek yang disetujui pada 2022 dan 2023.

Apa yang disebut awal konstruksi?

Kim Jung-jae dari Partai Kekuatan Rakyat mempertanyakan praktik LH yang menghitung proyek sebagai telah dimulai setelah dokumen permulaan konstruksi diterima, bahkan sebelum pekerjaan fisik dimulai. Ia menuduh lembaga itu menggelembungkan capaian dan mempertanyakan penggunaan istilah terpisah, yaitu awal konstruksi aktual.

Lee membantah tuduhan tersebut dan mengatakan metode pelaporan itu telah digunakan sejak lama. Meski demikian, ia mengakui istilah yang digunakan telah menimbulkan kebingungan dan berjanji mengubahnya. Hal ini menyisakan perbedaan penting bagi pembaca: awal secara administratif dan dimulainya pekerjaan konstruksi oleh pekerja belum tentu merupakan peristiwa yang sama.

Angka rumah sewa hasil pengadaan yang baru dibangun di kawasan Seoul Raya menggambarkan persoalan ini. Hingga akhir September, awal konstruksi yang tercatat mencapai 11.277 dari target 40.085 unit, atau 28,1%. Angka tersebut merujuk pada program berbeda dan tidak seharusnya dijumlahkan dengan angka 13.293 rumah perumahan publik berbasis konstruksi tanpa memeriksa kemungkinan tumpang tindih.

LH merencanakan sekitar 29.000 awal konstruksi dalam program tersebut pada kuartal keempat, dengan sekitar 21.000 unit, atau kira-kira 72%, melalui prosedur awal konstruksi yang dipercepat. Prosedur ini memungkinkan verifikasi biaya konstruksi dan perubahan perjanjian pengadaan dilakukan setelah dokumen permulaan diajukan.

Anggota parlemen memperingatkan bahwa jeda antara penerbitan sertifikat permulaan dan dimulainya pekerjaan fisik dapat mencapai enam bulan. Karena itu, memenuhi target administratif pada akhir Desember belum tentu mencerminkan volume kegiatan konstruksi yang sama di lapangan.

Proyeksi utang berbeda, tetapi menunjukkan arah yang sama

Data yang dikaitkan dengan sistem pengungkapan lembaga publik ALIO mencatat utang LH sebesar 173,6567 triliun won pada akhir tahun sebelumnya, dengan rasio utang terhadap ekuitas sebesar 230,79%. Rasio itu berarti kewajiban LH sekitar 2,31 kali ekuitasnya. Angka tersebut bukan dengan sendirinya pernyataan bahwa lembaga itu tidak mampu memenuhi kewajibannya.

Anggota parlemen Partai Kekuatan Rakyat Yoo Sang-bum menyebut utang sekitar 197 triliun won tahun ini dan proyeksi 372 triliun won pada 2030. Anggota parlemen lainnya, Shin Sung-bum, menyebut proyeksi 373 triliun won pada 2030. Angka-angka itu berbeda 1 triliun won dan tidak ada penjelasan yang menyelaraskan perbedaan tersebut.

Berdasarkan angka Yoo, kenaikan yang diproyeksikan mencapai 175 triliun won, atau sekitar 88,8%. Yoo juga mempertanyakan bagaimana LH dapat menyediakan 940.000 rumah sewa saat rasio cakupan bunganya negatif. Rasio tersebut membandingkan pendapatan dengan biaya bunga; hasil negatif menunjukkan ukuran pendapatan yang digunakan tidak cukup untuk menutup bunga. Sebutannya terhadap LH sebagai perusahaan zombie merupakan penilaian politik, bukan temuan resmi bahwa lembaga itu insolven.

Lee mengaitkan tekanan keuangan dengan kompensasi untuk kota-kota baru generasi ketiga, volume konstruksi yang terkonsentrasi, serta biaya pembangunan yang telah meningkat hampir 50%. Ia mengatakan LH dan kementerian pertanahan sedang mengupayakan dukungan anggaran karena utang bertambah lebih cepat daripada kemampuan lembaga itu memulihkan biaya.

Restrukturisasi, kekurangan pegawai, dan sewa mempersulit penyediaan rumah

Anggota parlemen mempertanyakan apakah pemisahan sebagian unit LH dan peralihan ke pengembangan langsung lahan publik akan melemahkan kapasitasnya menyediakan perumahan. Yoo memperingatkan bahwa perubahan itu dapat merusak skema yang menggunakan hasil penjualan lahan untuk menutup kerugian perumahan sewa.

Anggota parlemen Partai Demokrat Kang Deuk-gu mengangkat risiko bahwa perusahaan aset yang dipisahkan dapat mewarisi kerugian dan utang perumahan sewa. Anggota parlemen Partai Kekuatan Rakyat Jeong Dong-man juga menyoroti kekurangan pegawai dan ancaman mogok umum oleh serikat pekerja. Lee mengatakan LH tengah menyiapkan pandangan mengenai usulan pemisahan tersebut dan mengkaji struktur organisasi serta kebutuhan pegawainya.

Yeom Tae-young dari Partai Demokrat menyerukan perekrutan besar-besaran seiring bertambahnya beban kerja. Lee sepakat bahwa volume proyek dan ragam pekerjaan telah meningkat, serta mengatakan pembahasan dengan kementerian terkait mencakup perekrutan dan gaji pegawai.

Kim Young-kook, kepala kebijakan perumahan dan pertanahan di kementerian terkait, mengatakan jumlah pegawai tetap telah bertambah sekitar 400 orang sejak 2024 dan pekerja telah dialihkan ke proyek-proyek inti. Namun, ia mengakui perlunya tambahan pegawai dan mengatakan perekrutan tetap maupun sementara lebih lanjut akan dibahas.

Kim juga mengatakan kementerian sedang berunding dengan otoritas fiskal untuk menaikkan tarif dukungan bagi perumahan sewa. Lee berpendapat sebagian besar perluasan perumahan sewa pada masa mendatang akan menerapkan tarif sewa mendekati harga pasar sehingga membantu keuangan LH. Tanggapan itu membahas pemulihan keuangan, tetapi tidak menjelaskan seberapa terjangkau rumah-rumah tersebut bagi rumah tangga berpenghasilan terbatas.

Proyek industri yang dipercepat memicu perdebatan biaya lain

Keterlambatan perumahan LH dibandingkan dengan cepatnya proyek kompleks industri nasional semikonduktor Honam yang diusulkan di bekas lokasi bandara militer Gwangju. Anggota parlemen Partai Kekuatan Rakyat Kang Dae-sik mempertanyakan mengapa proyek tersebut bergerak lebih cepat daripada pengembangan industri nasional lainnya.

Lokasi itu ditetapkan sebagai kandidat pada 29 Juli, LH diminta berpartisipasi pada hari berikutnya, dan jasa desain dipesan pada 3 Agustus. Masa pemilihan kontraktor desain dipersingkat dari biasanya 107 hari menjadi 58 hari.

Dari 30 kompleks industri nasional yang keikutsertaan LH-nya diminta oleh kementerian pertanahan, 10 masih menjalani peninjauan kondisi pengembangan. Di antara enam proyek yang ditetapkan sebagai kandidat pada 2023 dan telah mencapai tahap jasa desain, semua kecuali kompleks semikonduktor Yongin membutuhkan waktu lebih dari setahun sejak permintaan partisipasi hingga pemesanan jasa.

Kantor Kang memperkirakan total biaya sekitar 9 triliun won: 5 triliun won untuk mengakuisisi bekas lokasi bandara dan 4 triliun won untuk pengembangan. Dengan asumsi 70% dari lahan seluas sekitar 2,5 juta pyeong akan dijual, biaya yang diperkirakan mencapai 5,14 juta won per pyeong. Satu pyeong setara dengan sekitar 3,3 meter persegi.

Perkiraan tersebut sekitar 2,1 kali harga lahan industri sebesar 2,41 juta won per pyeong di Distrik Canggih 3 Gwangju pada 2024, dan 6,7 kali harga 770.000 won di kompleks industri nasional Bitgreen pada 2020. Perbandingan ini melibatkan lokasi dan tahun penjualan yang berbeda, bukan properti yang identik.

Siapa yang akan menanggung biaya pengembangan industri?

Kantor Kang memperkirakan bahwa penjualan 1,575 juta pyeong lahan industri yang direncanakan dengan harga 4 juta won per pyeong akan menyisakan selisih sederhana sekitar 1,7955 triliun won dibandingkan perkiraan biaya pengembangan per unit. Jika dijual seharga 3 juta won per pyeong, selisihnya akan meningkat menjadi sekitar 3,3705 triliun won. Angka-angka ini merupakan perhitungan skenario, bukan kerugian proyek yang telah dipastikan.

Kantor itu juga mempertanyakan harga akuisisi yang diperkirakan mencapai 5 triliun won, dibandingkan dengan penilaiannya sekitar 4 triliun won sebelum pengembangan. Skema relokasi bandara militer mencakup pembangunan dan penyerahan bandara pengganti kepada negara sebagai imbalan atas bekas lokasi tersebut. Karena itu, pembagian biaya akuisisi dan pengembangan dapat memengaruhi harga lahan industri maupun keuangan publik.

LH mengatakan akan mempercepat kompleks tersebut untuk mendukung daya saing semikonduktor, dengan menjalankan prosedur secara paralel jika memungkinkan. Kementerian pertanahan mengatakan pemilihan lokasi mempertimbangkan strategi industri dan permintaan perusahaan. Belum ada harga jual akhir lahan industri atau kesepakatan pendanaan yang ditetapkan.

Prosedur paralel juga menjadi bagian dari rencana perumahan Lee. Di Seoripul dan Taereung, LH bermaksud menjalankan proses perizinan, kompensasi, pembongkaran, dan persiapan lahan secara bersamaan agar peletakan batu pertama dapat dimajukan lebih dari setahun. Mulai 2027, LH merencanakan lebih banyak proyek perkotaan melalui pembangunan kembali perumahan sewa lama dan pemanfaatan lahan yang tidak terpakai.

Kualitas, properti pribadi, dan tonggak berikutnya

Kualitas perumahan juga menjadi perhatian. Moon Jong-bok dari Partai Demokrat menyebut ribuan permintaan perbaikan di proyek Newlywed Hope Town dan mempertanyakan sanksi terhadap kontraktor. Lee berjanji memperketat pengelolaan cacat bangunan dan kualitas. Mo Gyeong-jong meminta langkah untuk menangani gugatan dan pemulihan utang dalam perjanjian pengadaan yang dikaitkan dengan biaya konstruksi; Lee mengatakan tanggapan pengelolaan sedang dikaji.

Lee juga berjanji menyediakan rumah sewa yang lebih besar, lebih banyak lokasi dekat stasiun kereta bawah tanah, serta material penyelesaian dan desain yang sebanding untuk unit sewa dan unit jual. Rencana tersebut perlu dinilai bersama keluhan mengenai proyek yang sudah ada, bukan dianggap sebagai perbaikan yang telah terlaksana.

Pertanyaan mengenai properti Lee sendiri menambah tekanan dalam polemik hipotek. Ia mengatakan sebuah apartemen di Dogok telah dijual pada awal Juni dan kontrak penjualan apartemen di Sejong ditandatangani pada Mei. LH menjelaskan bahwa pengalihan kepemilikan apartemen Sejong diperkirakan selesai pada akhir Oktober karena kontrak penyewa belum berakhir.

Lee mengatakan ia membeli apartemen Sejong seharga sekitar 800 juta won tanpa meminjam dan sepakat menjualnya sedikit di atas 1,4 miliar won. Kim Mi-ae membandingkan pengalaman itu dengan pembeli yang membutuhkan uang tunai 900 juta won untuk rumah seharga 1,5 miliar won di bawah batas pinjaman 600 juta won.

Tonggak terdekat terkonsentrasi pada akhir tahun, sementara tanggal yang disebut Lee bagi rumah tangga untuk mulai merasakan tambahan pasokan adalah 2028:

• Akhir Oktober 2026: pengalihan kepemilikan apartemen Sejong diperkirakan selesai.
• November dan Desember 2026: lonjakan konstruksi yang menurut Lee akan mendukung pencapaian target tahunan LH.
• Akhir 2026: evaluasi jumlah awal konstruksi tahunan, termasuk perbedaan antara pengajuan administratif dan konstruksi fisik.
• Mulai 2027: rencana perluasan peletakan batu pertama proyek perkotaan.
• 2028: waktu yang disebut Lee bagi rumah tangga untuk mulai merasakan peningkatan pasokan.
• 2030: batas waktu target perumahan publik dan proyeksi kenaikan tajam utang.

Poin-Poin Utama

• Lee menyebut pengetatan batas hipotek sebagai pandangan pribadinya, bukan kebijakan pemerintah, dan meminta maaf karena berbicara di luar lingkup tugas LH.
• Awal konstruksi perumahan publik berbasis konstruksi yang dilaporkan mencapai 25,7% dari target tahunan pada 2 Oktober.
• Lee memperkirakan aktivitas besar pada November dan Desember, tetapi pengajuan awal konstruksi dapat mendahului pekerjaan fisik.
• Anggota parlemen menyebut proyeksi utang 2030 sebesar 372 triliun dan 373 triliun won.
• LH mengupayakan tambahan pendanaan dan pegawai, sementara menghadapi sorotan atas restrukturisasi, kualitas, dan biaya pengembangan industri.
• Tidak ada tanggal atau besaran yang disebutkan untuk perkiraan penurunan harga. Lee menyebut 2028 sebagai waktu ketika rumah tangga akan mulai merasakan tambahan pasokan.