Mengapa Zona Ekonomi Khusus Nasional Bangladesh Masih Sebagian Besar Kosong

Rencana industri besar, hanya 16 pabrik yang berproduksi

Zona Ekonomi Khusus Nasional Bangladesh baru mengembangkan 5.500 hektare dari total rencana 33.804,76 hektare, sementara jumlah tenaga kerja langsung sekitar 8.000 orang, jauh dari target 238.000 pada 2026. Data yang dikaitkan dengan Otoritas Zona Ekonomi Bangladesh (BEZA) per 8 September 2026 menunjukkan 16 perusahaan telah berproduksi secara komersial dan 15 lainnya sedang dibangun, meski 134 bidang tanah telah dialokasikan.

Proyek yang membentang di wilayah pesisir Chattogram dan Feni ini dirancang menjadi pusat industri terbesar di negara tersebut. Setelah satu dekade berjalan, investor menyebut tantangan yang lebih mendasar: mendapatkan lahan siap bangun, pasokan air dan energi yang andal, serta tempat tinggal yang aman bagi para pekerja.

Komitmen baru menjadi ujian apakah situasi itu bisa berubah. Pada 5 Oktober 2026, Rancon Lubricants menandatangani sewa lahan seluas 6,5 hektare yang telah dikembangkan, dengan rencana investasi pabrik pencampuran senilai $19,65 juta dan penciptaan lebih dari 250 lapangan kerja. Perjanjian tersebut menetapkan tenggat penyerahan lahan, pembangunan, dan produksi. Tahapan ini penting karena masalah utama zona tersebut adalah mengubah alokasi lahan menjadi pabrik yang beroperasi.

Besarnya kesenjangan ini perlu ditafsirkan secara cermat. Rencana induk NSEZ dari BEZA membagi kawasan itu menjadi 12 zona, termasuk permukiman, logistik, ruang terbuka, dan layanan publik. Seluruh kawasan memang tidak dirancang untuk dipenuhi pabrik. Meski demikian, area yang telah dikembangkan hanya sekitar 16,3% dari luas dalam rencana induk, dan investor mengatakan layanan penting di kawasan yang diperuntukkan bagi industri masih belum lengkap.

Target-targetnya tidak menunjukkan gambaran yang sama

Data September mencatat investasi domestik sebesar Tk12.815 crore dan investasi asing langsung sebesar $147 juta. Satu crore setara dengan 10 juta, sehingga total investasi domestik mencapai Tk128,15 miliar. Kedua angka ini tidak dapat dijumlahkan menjadi total dalam dolar tanpa nilai tukar dan basis akuntansi yang sama. Karena itu, angka tersebut tidak menunjukkan secara pasti berapa banyak dari target investasi $5,5 miliar untuk 2026 yang telah tercapai.

Perbandingan jumlah tenaga kerja lebih jelas: sekitar 8.000 lapangan kerja langsung setara dengan kurang lebih 3,4% dari target 238.000 pada 2026. Proyeksi pemangku kepentingan sebelumnya memperkirakan investasi bisa melampaui $19 miliar pada akhir dekade ini, tetapi itu merupakan perkiraan, bukan dana yang telah diinvestasikan.

Target ekspor berbeda-beda dalam sejumlah laporan. Rencana induk BEZA menyebut target ekspor sebesar $15 miliar, sedangkan laporan mengenai rencana awal proyek menyebut $40 miliar pada 2030. Total ekspor yang dilaporkan sejauh ini adalah $47,2 juta. Angka-angka itu menunjukkan kesenjangan yang besar, tetapi laporan tersebut tidak menjelaskan apakah seluruh target dan hasil ekspor menggunakan basis tahunan atau kumulatif yang sama.

Jumlah pabrik juga tidak konsisten. Laporan April 2026 mengenai rencana pembangunan dermaga, dengan mengutip BEZA, menyebut sedikitnya 20 industri telah berproduksi dan sedikitnya 30 sedang dibangun. Sementara itu, data September mencatat 16 perusahaan telah berproduksi secara komersial dan 15 sedang dibangun. Tidak ada penjelasan apakah angka-angka tersebut mencakup bagian zona yang berbeda atau menggunakan definisi yang berbeda. Karena itu, angka tersebut tidak dapat diandalkan sebagai bukti bahwa pabrik-pabrik telah tutup.

Alokasi lahan melampaui jumlah bidang yang siap digunakan

Taman garmen menunjukkan jauhnya jarak antara kesepakatan dan lokasi operasional. Rencana induk BEZA mencatat sekitar 500 hektare telah dialokasikan kepada Asosiasi Produsen dan Eksportir Garmen Bangladesh (BGMEA), dengan kontraktor yang ditunjuk untuk mengembangkan taman tersebut. Rencana itu menargetkan investasi $2 miliar dan 500.000 lapangan kerja. Keduanya merupakan hasil yang direncanakan, bukan capaian saat ini.

Sebagian lahan tersebut belum ditetapkan batas-batasnya atau diserahkan secara resmi. Mantan wakil presiden BGMEA Rakibul Alam Chowdhury mengatakan para investor telah membayar lahan dan memenuhi persyaratan, tetapi masih belum dapat melanjutkan proyek. Menurutnya, penyerahan bidang lahan, pembangunan jalan, dan penyediaan listrik harus terpenuhi sebelum pengusaha bisa mempertimbangkan untuk memulai pekerjaan.

Alokasi lainnya berada pada tahap yang berbeda-beda. Laporan mengenai rencana Green Factory Hub menyebut BEZA telah menguasai sekitar 17.500 hektare. Laporan tersebut menyatakan Bashundhara hampir menyelesaikan pembangunan tiga pabrik, PHP Group telah menguasai lahannya, dan BSRM mulai melakukan pengurukan. Penguasaan lahan, pengembangan, dan produksi merupakan tahapan terpisah dan tidak boleh dianggap sama.

Angka alokasi lahan itu sendiri juga berbeda-beda. Rencana induk BEZA mencatat 1.150 hektare untuk Otoritas Zona Pemrosesan Ekspor Bangladesh (BEPZA), sedangkan laporan lain menyebut 1.138 hektare. Otoritas tersebut membatalkan sewa lahan seluas 500 hektare milik konsorsium SBG Economic Zone karena tidak memulai pembangunan, sementara rencana Indian Economic Zone seluas 900 hektare masih terhenti. Kasus-kasus ini menunjukkan mengapa luas lahan yang dialokasikan saja tidak cukup untuk mengukur kemajuan industri.

Air dan energi masih menjadi kendala operasional

Bagi pabrik yang telah berinvestasi, tantangannya adalah menjaga kelangsungan produksi. Modern Syntex berinvestasi sekitar Tk1.700 crore. Manajer umum seniornya, Safal Barua, mengatakan pasokan listrik, air, dan gas tanpa gangguan sangat penting agar proyek sebesar itu bisa beroperasi secara menguntungkan. Ia juga mengatakan pabrik-pabrik masih sangat bergantung pada air tanah.

BEZA menyebut 15 dari 38 rumah pompa air yang direncanakan telah beroperasi, atau sekitar 39% dari jumlah yang direncanakan. Sebuah instalasi pengolahan air sedang dibangun dan tahap pertamanya dijadwalkan selesai pada Maret 2027. Tahap itu dirancang memasok 50 juta liter per hari; tahap kedua akan menambah 50 juta liter lagi. Belum ada tanggal penyelesaian untuk tahap kedua.

Data listrik menunjukkan infrastruktur terpasang yang cukup besar, tetapi belum menjawab persoalan keandalan pasokan. BEZA melaporkan kapasitas transformator sebesar 2.280 megavolt-ampere di seluruh zona. Di wilayah layanan Listrik Pedesaan, beban tersambung sekitar 230 megawatt, sementara permintaan puncak sekitar 60 megawatt.

Megavolt-ampere mengukur kapasitas peralatan listrik, sedangkan megawatt mengukur daya nyata. Keduanya tidak dapat dibandingkan secara langsung tanpa informasi teknis tambahan. Beban tersambung juga tidak membuktikan bahwa setiap pabrik menerima listrik tanpa gangguan. Keluhan investor berkaitan dengan keandalan pasokan di pabrik, bukan sekadar keberadaan transformator.

Perusahaan Distribusi Gas Karnaphuli telah memasang tiga stasiun yang memasok sekitar 4 juta kaki kubik per hari. Rencana induk menjelaskan pengaturan untuk memasok 200 juta kaki kubik per hari bagi pelanggan industri di masa mendatang. Pasokan yang dilaporkan saat ini hanya seperlima puluh dari kapasitas yang direncanakan, meski angka ini bukan ukuran permintaan yang belum terpenuhi saat ini. Seiring bertambahnya pabrik yang beroperasi, jaringan gas dan pasokan nasional harus mampu melayani kebutuhan mereka.

Permukiman dan keselamatan memengaruhi perekrutan

Lokasi pesisir zona ini menjadi salah satu daya tarik komersial, tetapi juga menimbulkan kesulitan operasional sehari-hari. Investor menyebut lokasi pabrik berjarak 20 hingga 25 kilometer dari jalan raya utama. SQ Electricals, yang telah berinvestasi sekitar Tk400 crore, melaporkan kesulitan merekrut pekerja.

Ehsanul Kabir Nizami, pejabat di bagian sumber daya manusia perusahaan tersebut, mengatakan kawasan itu menjadi sepi dan gelap pada malam hari, sehingga pekerja merasa tidak nyaman dan khawatir akan keselamatan mereka. Ini merupakan masalah perekrutan sekaligus keamanan: pabrik membutuhkan karyawan yang dapat pergi bekerja dan pulang dengan aman.

Perumahan pekerja terjangkau sedang dibangun di Sub-zona 18. Presiden Kamar Dagang dan Industri Chattogram Amirul Haq mengatakan akomodasi yang layak dan fasilitas sosial di sekitar kawasan masih kurang. Menurutnya, perumahan harus berkembang seiring dengan penyediaan gas, listrik, dan air yang andal jika zona tersebut ingin menarik investasi.

Rencana induk mengalokasikan 4.606,57 hektare untuk permukiman dan fasilitas pendukung, serta 1.778,59 hektare lainnya untuk pengembangan campuran dan permukiman. Alokasi ini menunjukkan bahwa akomodasi pekerja dan layanan perkotaan sudah menjadi bagian dari rancangan awal, bukan kebutuhan yang baru muncul setelah pabrik berdiri.

Sejumlah gedung pendukung hampir selesai, tetapi belum rampung. BEZA menyebut pembangunan Pusat Pengembangan Keterampilan dan Pusat Penitipan Anak telah mencapai 87%, Laboratorium Lingkungan 94%, dan Pusat Tanggap Darurat 72%. Persentase pembangunan tidak memastikan kapan fasilitas-fasilitas ini akan memiliki staf dan mulai beroperasi.

Ketua Invest Bangladesh Ashik Chowdhury memperkirakan keamanan akan membaik dalam satu hingga dua bulan dan mengatakan sistem pengawasan digital sedang direncanakan. Laporan tersebut tidak menyebut tanggal pasti sebagai titik awal untuk menghitung jangka waktu itu. Pembangunan rumah sakit yang direncanakan berjalan sangat lambat, dan pihak berwenang sedang mempertimbangkan untuk mengubah gedung yang ada menjadi fasilitas kesehatan.

Portal daring belum menghapus kebutuhan akan perizinan terpisah

Investor juga mengatakan mereka harus mendatangi sejumlah lembaga pemerintah untuk memperoleh izin lingkungan, persetujuan keselamatan kebakaran, izin usaha, dan perizinan lainnya. Nizami berpendapat layanan perizinan perlu dibuat lebih mudah dan efektif, meskipun BEZA telah memiliki portal daring.

BEZA menyatakan portal Layanan Satu Pintu menyediakan 62 layanan secara daring. Integrasi dengan Sistem Satu Jendela Nasional milik Dewan Pendapatan Nasional hampir selesai, sedangkan integrasi dengan sistem Departemen Lingkungan masih berlangsung. Sistem satu pintu dirancang agar pelaku usaha dapat menyerahkan informasi melalui satu kanal, alih-alih mengulang proses di berbagai lembaga.

Perbedaannya terletak pada penyediaan layanan secara daring dan penyelesaian izin melalui proses yang terkoordinasi. Jumlah layanan di portal itu sendiri tidak membuktikan bahwa investor tidak lagi perlu menghubungi atau mengajukan dokumen secara terpisah.

Struktur lembaga juga telah berubah. Berbagai laporan menyebut Invest Bangladesh mulai beroperasi pada 23 Agustus 2026 berdasarkan Undang-Undang Invest Bangladesh 2026, dengan menggabungkan BEZA, Otoritas Pengembangan Investasi Bangladesh, dan Otoritas Kemitraan Pemerintah-Swasta. Konsolidasi tersebut menyatukan fungsi investasi dalam satu lembaga, tetapi integrasi portal yang belum rampung menunjukkan koordinasi dengan regulator lain masih menjadi pekerjaan terpisah.

Pengembang utama akan memikul tanggung jawab yang lebih luas

BEZA mengusulkan alokasi 500 hektare kepada pengembang utama internasional untuk Green Factory Hub melalui kemitraan pemerintah-swasta. Alih-alih hanya menyewakan bidang-bidang lahan satu per satu, pengembang tersebut akan menangani pengembangan lahan, fasilitas, utilitas, dan alokasi bidang kepada investor.

Abdullah Al Mahmud Faruk, direktur proyek Pembangunan NSEZ, menjelaskan perubahan pendekatan tersebut:

Kami tidak lagi hanya mengalokasikan bidang-bidang kecil. Fokus kami sekarang adalah mengembangkan kawasan yang lebih luas dengan infrastruktur lengkap.

Perusahaan Fasilitasi Investasi Infrastruktur milik pemerintah diperkirakan akan melakukan studi kelayakan sebelum tender internasional dibuka. Proses pemilihan dan alokasi diperkirakan memakan waktu sekitar dua tahun. Faruk juga berharap sekitar 1.500 hektare dapat siap digunakan untuk industri dalam dua tahun, tetapi laporan tersebut tidak memberikan tenggat kalender yang pasti.

Usulan ini menjawab kelemahan yang berulang: investor yang menerima lahan mungkin masih harus menunggu sejumlah lembaga menyediakan layanan yang diperlukan untuk memanfaatkannya. Pengembang utama akan memikul tanggung jawab lebih luas untuk menyiapkan lokasi industri yang lengkap. Namun, model ini masih berupa usulan, dan studi kelayakan, tender, serta tahap pemilihan harus dilakukan sebelum proyek bisa diserahkan.

Rencana pembangunan dermaga berupaya memanfaatkan garis pantai

Rencana induk menjelaskan garis pantai sepanjang 25 kilometer di Selat Sandwip dan menyebut lokasi zona itu berjarak sekitar 70 kilometer dari Pelabuhan Chattogram dan Bandara Internasional Shah Amanat. Rencana tersebut mencakup zona pelabuhan dan logistik seluas 1.802,29 hektare serta jalan akses sepanjang 10 kilometer. Fitur-fitur infrastruktur itu masih merupakan rencana, bukan bukti bahwa seluruh koneksi telah siap.

Perjanjian pembangunan dermaga antara BEZA dan Otoritas Transportasi Air Pedalaman Bangladesh (BIWTA) dijadwalkan pada 9 April 2026. Anggota eksekutif BEZA Mayor Jenderal (purnawirawan) Md Nazrul Islam mengatakan BEZA akan menyediakan lahan, sementara BIWTA akan membangun dan mengoperasikan dermaga di dekat laut, sebelah barat Mirsarai.

Sekretaris Kementerian Pelayaran Nurunnahar Chowdhury mengatakan lahan telah dipilih dan proses tender sedang berlangsung. Dermaga tersebut akan mendukung pengangkutan barang dengan kapal-kapal kecil. Rencana awal mencakup tiga dermaga, satu dioperasikan BIWTA dan dua dibangun melalui investasi swasta, serta terminal peti kemas dan koneksi melalui jalur kereta api, jalan, dan laut.

Koneksi-koneksi ini dapat memberi pabrik lebih banyak pilihan transportasi, tetapi laporan tersebut tidak menetapkan tanggal pembukaan. Penandatanganan yang dijadwalkan tidak boleh dianggap sebagai bukti bahwa perjanjian telah dituntaskan atau pembangunan telah selesai.

Sewa lahan Rancon menetapkan tenggat penyerahan

Perjanjian Rancon Lubricants pada Oktober memberikan komitmen investasi konkret dalam konteks yang lebih luas ini. Perusahaan merencanakan kapasitas produksi tahunan sebesar 25 juta liter, dengan menggunakan bahan baku impor untuk memproduksi pelumas lokal bagi pasar domestik. Perusahaan telah memasarkan pelumas Shell selama lebih dari dua dekade dan baru-baru ini mulai memasarkan Motul.

Koordinator proyek dan manajer Al-Amin Talukder mengatakan pabrik tersebut akan dilengkapi fasilitas laboratorium dan menerima minyak dasar melalui jalan darat serta melalui pipa dari kapal. Sejak awal, rencana itu membuat koneksi transportasi dan utilitas yang andal menjadi penting bagi proyek tersebut.

Sewa yang dapat diperpanjang berlaku selama 50 tahun sejak lahan dikuasai. Penyerahan lahan dijadwalkan dalam 90 hari setelah penandatanganan. Laporan yang lebih terperinci menyebut pembangunan harus dimulai dalam 120 hari setelah lahan diterima dan produksi dimulai dalam 36 bulan setelah penyerahan. Laporan lain menyebut jangka waktu pembangunan, tetapi tidak menjelaskan titik awalnya secara sama tegas.

Invest Bangladesh akan membantu penyambungan utilitas serta akses ke insentif bea masuk, PPN, dan pajak yang diumumkan. Rancon harus memperoleh izin, memenuhi persyaratan lingkungan, ketenagakerjaan, dan keselamatan, serta memasang fasilitas pengolahan limbah dan air limbah yang terhubung dengan sistem bersama zona tersebut. Perjanjian itu mengatur pemantauan kinerja, waktu untuk memperbaiki pelanggaran, dan arbitrase berdasarkan Undang-Undang Arbitrase 2001.

Nahian Rahman Rochi, yang dalam laporan Oktober disebut sebagai anggota yang bertanggung jawab atas pengembangan investasi, menyebutnya sebagai sewa lahan pertama Invest Bangladesh setelah penggabungan lembaga. Nilai $19,65 juta masih merupakan rencana investasi, bukan bukti bahwa pabrik telah dibangun. Lapangan kerja yang dijanjikan juga tidak semestinya ditambahkan ke jumlah tenaga kerja pada September.

Tahap kemajuan berikutnya bersifat praktis, bukan sekadar finansial

Saat ini, beberapa tenggat berbeda sedang berjalan. Perkembangan bertanggal dan tenggat yang disebutkan meliputi:

• 9 April 2026: BEZA dan BIWTA dijadwalkan menandatangani perjanjian pembangunan dermaga.
• 23 Agustus 2026: Invest Bangladesh dilaporkan mulai beroperasi setelah penggabungan lembaga.
• 8 September 2026: data operasional yang dilaporkan mencatat 16 perusahaan berproduksi dan sekitar 8.000 lapangan kerja langsung.
• 5 Oktober 2026: Rancon menandatangani sewa lahan, dengan penyerahan dijadwalkan dalam 90 hari.
• Maret 2027: tahap pertama instalasi pengolahan air dijadwalkan selesai.
• Setelah lahan Rancon diserahkan: pembangunan harus dimulai dalam 120 hari dan produksi dalam 36 bulan.

Target jangka panjang masih jauh lebih besar. Rencana induk BEZA menargetkan 1,5 juta lapangan kerja dalam 15 tahun, sementara mantan konsultan NSEZ Abdul Kader Khan memperkirakan hingga 1,4 juta lapangan kerja langsung jika zona tersebut dilengkapi sepenuhnya. Kedua angka itu bukan perkiraan jumlah tenaga kerja yang sudah dipastikan.

Khan menyerukan pembangunan terkoordinasi untuk jalan internal, distribusi air, jaringan pipa gas, dan jaringan listrik. Chowdhury menyoroti kendala lainnya: kekurangan energi Bangladesh merupakan masalah nasional yang tidak dapat diatasi hanya dengan menangani satu zona.

Karena itu, bukti kemajuan berikutnya harus terlihat secara fisik dan operasional: penyerahan bidang lahan, pasokan air, sambungan energi yang andal, hunian pekerja yang ditempati, dan perizinan yang tuntas. Zona tersebut masih memiliki komitmen besar dari perusahaan, termasuk kepemilikan lahan yang luas oleh kelompok industri Bangladesh dan China. Mengubah minat itu menjadi produksi bergantung pada tersedianya layanan yang dibutuhkan untuk mewujudkan komitmen tersebut.

Poin Utama

• Data September 2026 mencatat 16 perusahaan berproduksi secara komersial, 15 sedang dibangun, dan sekitar 8.000 lapangan kerja langsung.
• Baru 5.500 hektare yang dikembangkan, sekitar 16,3% dari luas dalam rencana induk.
• Jumlah pabrik dan target ekspor yang dilaporkan berbeda-beda, tanpa penjelasan jelas mengenai cakupannya.
• Penyerahan lahan, keandalan utilitas, perumahan, keselamatan, dan perizinan terpisah masih menghambat kemajuan.
• Tahap pertama instalasi pengolahan air ditargetkan selesai pada Maret 2027, dengan kapasitas rencana 50 juta liter per hari.
• Green Factory Hub dan tiga dermaga yang diusulkan masih berupa inisiatif pengembangan, bukan fasilitas yang telah selesai.
• Komitmen Rancon untuk pabrik senilai $19,65 juta mencakup tenggat penyerahan lahan, pembangunan, dan produksi.