Badan Nasional Ubah Sikap soal Larangan Penginapan Privat
Badan Pariwisata Jepang bersiap membalikkan kebijakannya selama bertahun-tahun dengan menyatakan bahwa pemerintah daerah dapat secara efektif melarang layanan penginapan privat yang dikenal sebagai minpaku di kawasan permukiman tempat lonjakan wisatawan telah mengganggu kehidupan sehari-hari. Menurut sumber yang mengetahui persoalan ini, badan tersebut akan menerbitkan pemberitahuan pada akhir bulan ini yang menjelaskan bahwa peraturan daerah dapat menetapkan batas operasional tahunan hingga nol hari di kawasan tertentu. Langkah ini secara langsung bertentangan dengan sikap sebelumnya bahwa larangan semacam itu menyimpang dari tujuan undang-undang.
Daftar Isi
Perubahan ini terjadi saat Jepang berupaya menyeimbangkan target pariwisata ambisius dengan kenyataan overtourism di kawasan permukiman. Sejak Undang-Undang Bisnis Penginapan Privat mulai berlaku pada Juni 2018, pemilik properti diizinkan mendaftarkan rumah dan apartemen sebagai penginapan sewa jangka pendek hingga 180 hari per tahun tanpa memerlukan izin hotel konvensional. Sistem ini dirancang untuk menampung lonjakan pengunjung mancanegara dengan memanfaatkan rumah kosong, dan jumlah pendaftaran terus meningkat, mencapai sekitar 40.700 properti di seluruh negeri pada Mei. Hambatan masuk yang rendah menjadikan minpaku pilihan menarik bagi investor properti maupun pemilik rumah, sehingga mendorong ekspansi pesat di pusat kota dan kota-kota wisata.
Namun, pertumbuhan itu menimbulkan gesekan. Pemberitahuan yang akan diterbitkan menyatakan bahwa pemerintah daerah dapat menetapkan batas nol hari ketika penginapan privat mengancam kualitas lingkungan tempat tinggal di sekitar rumah atau institusi pendidikan. Pemberitahuan itu juga akan menegaskan bahwa operasi yang sudah berjalan dapat dibatasi jika masalah telah muncul, dan operator dapat diwajibkan memasang pengukur tingkat suara serta kamera pengawas untuk memantau kepatuhan.
Selain memberi kewenangan lebih besar kepada peraturan daerah, pemerintah pusat berencana meluncurkan pusat panggilan percobaan pada tahun fiskal ini untuk menerima keluhan malam hari mengenai kebisingan dan gangguan lainnya. Langkah ini menandakan bahwa Tokyo kini mengakui adanya celah penegakan aturan yang membuat warga frustrasi dan pejabat pemerintah daerah kewalahan menghadapi banyaknya pelanggaran.
Mengapa Warga Menentang
Keluhan yang mendorong perubahan kebijakan ini bukanlah hal baru atau kasus terpisah. Di berbagai distrik Tokyo dan pusat wisata besar seperti Kyoto dan Osaka, warga melaporkan beragam masalah yang terkait dengan tamu sewa jangka pendek, yang kerap kurang memahami adat istiadat setempat.
Di Distrik Kita, Tokyo, jumlah unit minpaku terdaftar meningkat sekitar tiga kali lipat dalam tiga tahun hingga mencapai 522 pada September 2024. Para pemimpin masyarakat mengatakan jumlah keluhan resmi naik sembilan kali lipat, menjadi 53 keluhan pada tahun fiskal 2024 saja. Seorang pria berusia 77 tahun yang menjabat sebagai ketua asosiasi masyarakat setempat mengungkapkan perasaannya yang campur aduk mengenai perubahan di lingkungannya.
Saya senang wisatawan datang ke Distrik Kita, tetapi saya ingin mereka mematuhi aturan.
Ia mengeluhkan bahwa tempat pengumpulan sampah berubah menjadi lokasi pembuangan sampah yang tidak dipilah, termasuk botol berlabel bahasa asing, sejak sebuah gedung di dekatnya mulai menerima wisatawan. Menurutnya, pelanggaran aturan pembuangan sampah setempat terjadi sangat sering. Dalam beberapa kasus, tamu meninggalkan sampah di luar jam pengumpulan yang ditentukan, sehingga mengundang hama dan merusak pemandangan bagi warga lama yang bangga akan kebersihan jalanan.
Kebisingan larut malam juga terus menjadi sumber perselisihan. Di Distrik Shinjuku, yang pada Desember mengeluarkan perintah penutupan pertama di Tokyo terhadap 11 fasilitas yang dikelola empat agen setelah berulang kali gagal memenuhi persyaratan wajib, data pemerintah daerah menunjukkan bahwa sebagian besar dari 561 keluhan pada tahun fiskal 2025 berkaitan dengan kebisingan dan pembuangan sampah yang tidak semestinya. Warga Distrik Toshima, tempat lebih dari 1.800 minpaku terdaftar berada di dekat Stasiun Ikebukuro, menyampaikan keluhan serupa. Dalam pertemuan warga pada Oktober 2025, seorang ketua asosiasi lingkungan secara blak-blakan menyebut operator minpaku sebagai penjahat, mencerminkan besarnya kemarahan di tengah masyarakat yang merasa lingkungan mereka telah diubah menjadi kawasan hotel tak resmi tanpa persetujuan. Keluhan mencakup suara koper beroda di jalanan setelah tengah malam dan pesta di unit yang tidak memiliki pengelola di lokasi.
Cara Kerja Larangan Daerah
Pemberitahuan Badan Pariwisata yang akan datang akan memberikan kejelasan hukum yang selama ini dicari banyak pemerintah daerah. Berdasarkan Undang-Undang Bisnis Penginapan Privat, pemerintah daerah berwenang membatasi wilayah dan hari operasional, tetapi pedoman pemerintah pusat hingga kini tidak menganjurkan penetapan batas tahunan 180 hari menjadi nol.
Sikap baru ini secara tegas menyetujui batas nol hari sebagai alat yang sah untuk melindungi kawasan permukiman. Pemerintah daerah akan diberi tahu bahwa mereka dapat melarang minpaku baru maupun yang sudah beroperasi di zona tertentu jika konsentrasi properti sewa diperkirakan meningkat di dekat sekolah atau perumahan, atau jika dampak negatif telah terjadi.
Selain larangan di wilayah tertentu, pemberitahuan itu akan mendukung kewajiban pemasangan perangkat. Peraturan daerah dapat mewajibkan operator memasang kamera pengawas dan pengukur tingkat suara, sehingga tersedia bukti ketika terjadi perselisihan mengenai kebisingan pesta atau perilaku gaduh. Ini merupakan peningkatan besar dalam pengawasan, dari sekadar pendaftaran pasif menjadi pemantauan aktif atas rumah pribadi yang digunakan sebagai penginapan komersial.
Undang-undang 2018 semula dirancang untuk mengurangi hambatan hukum bagi pemilik rumah yang ingin menyewakan kamar kosong kepada pelancong. Berbeda dengan hotel konvensional, yang memerlukan izin dan staf meja depan berdasarkan Undang-Undang Bisnis Hotel, operasi minpaku hanya memerlukan pendaftaran. Proses yang lebih sederhana ini membantu pasar berkembang pesat, tetapi juga membuat kantor-kantor distrik setempat yang kekurangan staf harus menanggung sebagian besar tanggung jawab penegakan aturan.
Kota-Kota Sudah Menempuh Jalurnya Sendiri
Sejumlah pemerintah daerah telah mengantisipasi perubahan kebijakan dengan memperketat aturan secara mandiri. Kyoto, yang sudah memberlakukan beberapa pembatasan minpaku paling ketat di Jepang, kini mempertimbangkan untuk memperluas distrik tempat penyewaan itu secara efektif dilarang. Wali Kota Koji Matsui mengatakan pada Januari bahwa operasi minpaku sedikit banyak berdampak buruk terhadap pemeliharaan masyarakat setempat. Ia menyatakan ingin memperkuat peraturan melalui revisi peraturan daerah dan mengatakan tidak menutup kemungkinan menetapkan batas nol hari.
Di Karuizawa, kota resor pegunungan yang populer di Prefektur Nagano, Wali Kota Michio Tsuchiya menyatakan pada Oktober bahwa tujuan akhirnya adalah melarang operasi minpaku di seluruh kota. Pemerintah kota telah mendesak pemerintah pusat agar diizinkan menyesuaikan pembatasan dengan kondisi setempat, alih-alih menerima pendekatan seragam yang ditetapkan dari Tokyo.
Distrik-distrik di ibu kota juga bergegas merespons. Distrik Sumida mempertimbangkan peraturan yang membatasi minpaku hanya pada akhir pekan, kecuali jika ada pengelola yang tinggal di lokasi. Distrik Kita mempertimbangkan pelarangan fasilitas baru di kawasan permukiman yang tidak memiliki pengawas di lokasi. Distrik Toshima, setelah awalnya mengusulkan batas tahunan 84 hari yang dinilai operator tidak layak secara ekonomi, merevisi rancangan menjadi 120 hari dengan masa tenggang satu tahun sebelum penerapannya dimulai pada Desember ini.
Osaka mengambil beberapa langkah paling agresif. Kota itu memutuskan pada September untuk menangguhkan permohonan baru bagi Tokku Minpaku, kategori penginapan privat yang beroperasi berdasarkan Undang-Undang Zona Khusus Strategis Nasional. Wali Kota Hideyuki Yokoyama mengakui bahwa meskipun sistem tersebut berkontribusi pada strategi pariwisata nasional, penguatan peraturan diperlukan. Ia menambahkan bahwa kota ingin menghentikan sementara permohonan baru untuk menata kembali sistem tersebut.
Celah di Zona Khusus dan Kekhawatiran akan Pengusiran
Meski undang-undang 2018 menjadi sorotan, sistem paralel telah memicu kontroversi yang lebih sengit. Berdasarkan Undang-Undang Zona Khusus Strategis Nasional, Tokku Minpaku beroperasi dengan pembatasan yang lebih longgar daripada penginapan privat biasa. Tidak ada batas tahunan jumlah hari operasi, meski tamu harus menginap sedikitnya dua malam dan tiga hari, serta layanan ini dikecualikan dari sejumlah persyaratan dalam Undang-Undang Bisnis Hotel, seperti kewajiban menyediakan meja depan.
Kota Osaka menjadi pusat pesatnya perkembangan ini, dengan menampung sekitar 90 persen fasilitas Tokku Minpaku nasional, atau sekitar 6.696 unit per Juli. Setelah menerima 399 keluhan pada tahun fiskal lalu, termasuk pelanggaran aturan lama menginap minimum dan pembuangan sampah yang tidak semestinya, kota itu mempercepat peninjauan program. Sebanyak 27 dari 34 pemerintah daerah di Prefektur Osaka menyatakan mendukung penghentian permohonan, sementara yang lain menyatakan akan membatasi wilayah yang memenuhi syarat.
Dampak manusiawi dari pertumbuhan ini terungkap dalam kisah mengejutkan seorang warga Osaka yang pindah ke apartemen baru di Distrik Higashinari pada musim semi 2025, tetapi menerima surat pengusiran enam bulan kemudian. Pemilik properti, yang kabarnya didukung investasi luar negeri, berencana mengubah gedung itu menjadi unit minpaku zona khusus. Dalam pertemuan warga, seorang reporter dan para tetangga diberi tahu oleh perwakilan perusahaan bahwa siapa pun yang mengajukan permohonan pasti akan disetujui. Pakar hukum berpendapat bahwa mengubah properti menjadi minpaku sebagai alasan untuk mengakhiri kontrak sewa tidak memiliki dasar yang sah. Takashi Masuda, anggota Asosiasi Pengacara Osaka yang memahami minpaku zona khusus, mengatakan pihak berwenang mengabaikan situasi ini, yang dapat disebut ilegal.
Peringatan bahwa Aturan yang Lebih Ketat Bisa Berbalik Merugikan
Tidak semua pihak menyambut baik penindakan ini. Operator minpaku dan analis industri memperingatkan bahwa pembatasan berlebihan dapat mendorong pasar bergerak ke bawah tanah, sehingga menciptakan lebih banyak penginapan ilegal yang tidak terpantau dan lebih sulit dilacak pihak berwenang.
Ketika Distrik Toshima awalnya mengusulkan pemangkasan batas operasional menjadi 84 hari, operator berpendapat batas tersebut terlalu rendah untuk mempertahankan keuntungan, khususnya bagi mereka yang telah berinvestasi merenovasi apartemen khusus untuk disewakan dalam jangka pendek. Mereka berpendapat bahwa setelah usaha legal berhenti beroperasi, operator pasar gelap akan mengambil alih properti tersebut dan terus menerima tamu tanpa pengawasan. Distrik itu akhirnya melunak sebagian dengan menaikkan batas menjadi 120 hari.
Wali Kota Distrik Shinjuku Kenichi Yoshizumi sebagian menyalahkan pemerintah pusat. Ia mengatakan kerangka minpaku dirancang untuk menyambut wisatawan mancanegara tanpa menyediakan langkah penanggulangan yang efektif terhadap sampah dan kebisingan yang muncul kemudian. Dengan hanya segelintir petugas sanitasi yang menangani ratusan keluhan, kantor distrik mengakui jumlah personel mereka tidak mampu mengimbangi. Masaki Yamashita, peneliti di JTB Tourism Research and Consulting, mencerminkan dilema ini dengan mengatakan bahwa meskipun minpaku penting bagi pembangunan ekonomi Jepang mengingat manfaat pariwisata inbound, situasi telah berubah setelah tujuh tahun sejak undang-undang itu diberlakukan. Ia menunjukkan bahwa Jepang telah memasuki tahap ketika sistem hukum yang lebih fleksibel dan lebih sesuai dengan kondisi daerah perlu dipertimbangkan.
Pemerintah pusat menargetkan peningkatan jumlah wisatawan asing dari 36,87 juta pada 2024 menjadi 60 juta pada 2030. Seorang pejabat Badan Pariwisata Jepang mengatakan kondisi minpaku berbeda-beda di seluruh negeri dan peraturan seragam sulit diterapkan, seraya menambahkan bahwa badan tersebut ingin pemerintah daerah merespons melalui peraturan daerah masing-masing. Filsafat desentralisasi ini kini menjadi landasan keputusan kontroversial untuk membiarkan setiap pemerintah daerah menetapkan batasannya sendiri bagi penginapan privat.
Poin Utama
- Badan Pariwisata Jepang akan memberi tahu pemerintah daerah bahwa mereka dapat secara efektif melarang penginapan privat minpaku melalui peraturan daerah, membalikkan penolakannya sebelumnya terhadap batas operasional nol hari.
- Perubahan kebijakan ini merespons meningkatnya keluhan warga tentang kebisingan, sampah, dan gangguan lingkungan di kawasan permukiman serta sekitar sekolah.
- Pemerintah daerah kini dapat mewajibkan operator memasang kamera pengawas dan pengukur tingkat suara, sementara pemerintah pusat akan menguji coba pusat panggilan untuk keluhan malam hari.
- Kota-kota termasuk Kyoto, Karuizawa, dan Osaka telah bergerak memperketat pembatasan, sementara Osaka menangguhkan permohonan baru untuk minpaku zona khusus.
- Kelompok industri memperingatkan bahwa peraturan yang terlalu ketat dapat mendorong operator beralih ke penginapan ilegal yang tidak terdaftar dan sama sekali luput dari pengawasan.
