Eksodus Besar-besaran Makin Cepat
Korea Selatan menyaksikan pergeseran penduduk dalam skala bersejarah ketika warga meninggalkan ibu kota untuk mencari hunian yang terjangkau. Menurut data migrasi domestik yang dirilis Kementerian Data dan Statistik, 83,984 orang pindah dari Seoul ke Provinsi Gyeonggi selama tiga bulan pertama tahun ini. Angka tersebut naik 30.9 persen dibandingkan kuartal sebelumnya dan melonjak 11.7 persen dari periode yang sama setahun sebelumnya. Jumlah itu merupakan yang tertinggi dalam satu kuartal sejak tiga bulan terakhir 2021, ketika 85,481 orang menempuh perpindahan yang sama.
Daftar Isi
Perpindahan yang kerap disebut eksodus Seoul ini mencerminkan tekanan yang kian besar dari pasar perumahan, yang telah membuat rumah tangga biasa kewalahan secara finansial. Data yang bersumber dari laporan perpindahan alamat pada registrasi penduduk ini melacak pergerakan penduduk antarwilayah administratif dan menunjukkan pola yang jelas. Bahkan setelah periode koreksi harga, apartemen di Seoul tetap termasuk yang termahal di negara itu. Pasar sewa jeonse di kota tersebut, yang menggunakan sistem uang jaminan sekaligus alih-alih pembayaran sewa bulanan, semakin ketat dalam beberapa tahun terakhir. Ketika daftar hunian jeonse menyusut dan harga kembali naik, banyak rumah tangga mendapati bahwa mendapatkan hunian di ibu kota mustahil tanpa menanggung utang yang memberatkan.
Arus keluar ini tidak hanya melibatkan keluarga yang sudah lama menetap. Migrasi ini mencakup berbagai kelompok demografis, meski profesional muda dan pasangan yang baru menikah merupakan bagian besar dari mereka yang pindah. Perpindahan yang semula berlangsung perlahan selama masa pandemi kini menjadi arus yang stabil, mengubah peta demografi dan memaksa pembuat kebijakan menghadapi kenyataan yang tidak nyaman. Ibu kota yang sejak lama dipandang sebagai motor mobilitas ekonomi dan sosial Korea kini semakin dianggap tidak terjangkau secara finansial oleh generasi yang diharapkan mendorong pertumbuhan pada masa depan.
Biaya Hunian Melampaui Anggaran
Hambatan finansial untuk tetap tinggal di Seoul nyaris tak teratasi oleh keluarga berpenghasilan rata-rata. Harga apartemen di ibu kota terus bertahan pada tingkat yang membuat kepemilikan rumah berada jauh di luar jangkauan pembeli berpenghasilan menengah. Aturan pinjaman komprehensif yang baru-baru ini berlaku membatasi pinjaman hipotek rumah hingga 600 juta won, sekitar $430,000. Meski dirancang untuk menekan pembelian spekulatif dan menstabilkan harga, aturan ini meredupkan harapan rumah tangga kelas pekerja. Dengan harga rata-rata apartemen di Seoul kini sekitar 1.46 miliar won, pembeli yang memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman maksimal tetap membutuhkan setidaknya 860 juta won dalam bentuk tunai untuk menyelesaikan pembelian. Kebijakan tersebut pada praktiknya membatasi akses langsung ke pasar bagi rumah tangga yang memiliki likuiditas besar.
Peraturan tersebut diperkirakan berdampak pada lebih dari 1.27 juta rumah tangga, sekitar 74 persen dari 1.71 juta unit apartemen di Seoul. Di distrik berharga tinggi seperti Gangnam dan Seocho, tempat harga rata-rata melampaui 3 miliar won, pembeli sebelumnya dapat meminjam hingga 50 persen dari nilai properti, setara dengan pinjaman sebesar 1.5 miliar won atau lebih. Dalam kerangka aturan baru, pembiayaan dibatasi hingga 600 juta won sehingga pembeli properti di kawasan tersebut harus menyediakan lebih dari 2.5 miliar won dalam bentuk tunai. Seorang peneliti kebijakan perumahan di Seoul memperingatkan bahwa pasar semakin hanya melayani kalangan kaya, yang dapat memperdalam kesenjangan sosial ekonomi di kawasan ibu kota.
Pembatasan pinjaman ini berlaku saat Korea Selatan menghadapi salah satu beban utang rumah tangga tertinggi di dunia. Rasio utang rumah tangga terhadap produk domestik bruto mencapai 91.7 persen pada kuartal terakhir 2024, tertinggi kedua di antara 38 negara besar menurut data Institute of International Finance. Hanya Kanada yang mencatat rasio lebih tinggi, yakni 100.6 persen. Gubernur Bank of Korea Rhee Chang-yong menekankan perlunya menurunkan rasio ini secara bertahap hingga sekitar 80 persen. Ia memperingatkan bahwa utang berlebihan dapat mengancam stabilitas keuangan dan pertumbuhan ekonomi. Namun, ketika biaya hunian terus naik, banyak warga merasa harus memilih antara menanggung utang berbahaya atau meninggalkan kota sepenuhnya.
Gyeonggi Menjadi Tujuan Baru
Mereka yang meninggalkan Seoul sebagian besar menetap kembali di kota-kota besar di Provinsi Gyeonggi yang memiliki akses transportasi kuat dan infrastruktur perumahan yang berkembang. Suwon mencatat jumlah pendatang terbesar dari wilayah lain pada kuartal pertama, dengan 13,712 penduduk baru. Goyang menyusul dengan 13,317 pendatang, sementara Yongin menerima 13,005 orang dan Seongnam menampung 12,088 orang. Hwaseong dan Pyeongtaek masing-masing mencatat lebih dari 10,000 penduduk masuk. Di dalam provinsi tersebut, Gwangmyeong mencatat kenaikan bersih penduduk tertinggi, yakni 8,203 orang selama kuartal itu.
Permintaan hunian dari warga Seoul semakin terlihat dalam transaksi properti. Menurut data sistem informasi registrasi Mahkamah Agung, warga Seoul mencakup 15.69 persen dari pembeli apartemen di Provinsi Gyeonggi pada Maret, angka tertinggi sejak Juni 2022. Sepanjang tahun sebelumnya saja, warga Seoul membeli 17,093 apartemen di provinsi tersebut, naik 27.3 persen dari total 13,429 unit yang tercatat setahun sebelumnya. Goyang menjadi pasar paling aktif, dengan 1,736 apartemen dibeli oleh warga Seoul, disusul Namyangju dengan 1,409 unit, Hanam dengan 1,252 unit, dan Uijeongbu dengan 1,109 unit. Di tujuh kota yang mencatat lebih dari 1,000 transaksi, warga ibu kota mencakup 53.7 persen dari seluruh pembelian di Provinsi Gyeonggi, dengan total 9,183 penjualan apartemen.
Lonjakan permintaan ini dengan cepat mengubah nilai properti setempat. Data Korea Real Estate Board menunjukkan harga apartemen di Yongin Suji-gu naik 7.24 persen tahun ini hingga pekan keempat April. Harga di Seongnam Bundang-gu naik 4.59 persen, sementara di Suwon Yeongtong-gu dan Hwaseong Dongtan-gu masing-masing naik 3.67 persen dan 2.88 persen. Pada periode yang sama, kenaikan rata-rata di Seoul hanya 2.65 persen. Pertumbuhan harga yang lebih cepat di kota-kota penyangga ini menunjukkan bahwa eksodus dari ibu kota bukan sekadar perpindahan penduduk, melainkan penataan ulang mendasar pasar perumahan di seluruh kawasan metropolitan.
Kaum Muda Korea Menghadapi Pilihan Tersulit
Tren migrasi ini terutama terlihat di kalangan dewasa muda, yang bagi mereka Seoul telah berubah dari tempat penuh peluang menjadi perangkap finansial. Menurut data Statistics Korea yang dirilis tahun lalu, pada 2024 ibu kota mencatat arus keluar bersih 10,000 anak muda berusia 19 hingga 34 tahun ke wilayah lain di kawasan ibu kota, lima kali lipat dari angka 2,000 pada tahun sebelumnya. Provinsi Gyeonggi menampung 6,000 dari para migran muda ini, sementara Incheon mencatat arus masuk bersih 4,000 orang. Banyak warga muda Korea awalnya pindah ke Seoul demi pekerjaan atau pendidikan, tetapi kemudian mendapati bahwa biaya hunian membuat mereka tidak mampu menetap dalam jangka panjang.
Runtuhnya sistem berlangganan hunian memperparah kesulitan ini. Korea Selatan memiliki program rekening berlangganan unik yang ditujukan untuk membantu pembeli rumah pertama, terutama pemohon yang lebih muda, mendapatkan apartemen baru dengan harga yang diatur. Namun, sistem ini kini goyah karena harga peluncuran apartemen baru semakin sering melampaui harga pasar hunian yang sudah ada. Menurut platform properti Zigbang, 19 dari 24 kompleks apartemen yang dikembangkan swasta dan diluncurkan secara nasional tahun ini memiliki harga rata-rata per 3.3 meter persegi lebih tinggi dibandingkan harga apartemen yang selesai dibangun dalam dua tahun terakhir di kawasan yang sama. Di Seoul, kompleks seperti Dfine Yeonhui di Seodaemun-gu dipasarkan sekitar 18 persen di atas harga peluncuran rata-rata di distrik tersebut dan sekitar 27 persen lebih tinggi dibandingkan harga pasar terkini.
Seiring menyusutnya perkiraan keuntungan dari selisih harga, minat terhadap pasar berlangganan hunian pun memudar. Jumlah pemegang rekening berlangganan turun dari 26.979 juta pada Januari 2024 menjadi 26.132 juta pada Januari tahun ini, berkurang sekitar 840,000. Penurunan paling tajam terjadi di kalangan pemegang rekening yang telah berpartisipasi selama tiga hingga lima tahun, dengan jumlah berkurang lebih dari 1.5 juta. Jumlah peserta dengan masa kepesertaan sepuluh tahun atau lebih justru meningkat, menandakan bahwa pemohon yang lebih muda dengan skor prioritas lebih rendah mulai meninggalkan sistem. Biaya konstruksi melonjak akibat kenaikan harga tanah, bahan baku, upah tenaga kerja, dan biaya pembiayaan, sehingga pengembang tak lagi mampu menawarkan potongan harga yang dahulu membuat program berlangganan menarik.
Seo Jin-hyung, profesor hukum properti di Kwangwoon University, menjelaskan bahwa beban ini tidak hanya berlaku untuk pembelian rumah, tetapi juga meluas ke pasar sewa.
Harga hunian di Seoul menjadi sangat mahal sehingga mendorong warga yang sudah menetap untuk pindah ke wilayah pinggiran. Pada saat yang sama, pendatang dari daerah lain ke kawasan ibu kota semakin memilih Gyeonggi atau Incheon alih-alih mencoba menetap langsung di Seoul.
Seo juga mencatat bahwa Incheon dan banyak kota di Gyeonggi masih sangat bergantung pada perjalanan ke Seoul untuk bekerja. Artinya, warga yang pindah demi hunian lebih terjangkau sering kali menukar penghematan biaya rumah dengan beban transportasi.
Kebijakan Pemerintah dan Respons Pasar
Pejabat di Seoul mengakui krisis ini dan berupaya memperluas pasokan hunian, meski para pengkritik mempertanyakan apakah upaya tersebut dapat mengimbangi permintaan. Menteri Pertanahan Kim Yun-duk mengumumkan bahwa pemerintah akan segera memperluas pasokan rumah bagi kaum muda dan pasangan yang baru menikah di kawasan metropolitan Seoul. Janji itu disampaikan dalam konsultasi antara Partai Demokrat Korea yang berkuasa dan pemerintah di Majelis Nasional. Kedua pihak membahas langkah untuk meningkatkan pasokan hunian perkotaan di tengah kekhawatiran atas kenaikan harga. Kim menyatakan bahwa pemerintah akan berupaya sebaik mungkin menyediakan hunian yang stabil bagi mereka yang tinggal dalam kondisi buruk dan khawatir dengan mahalnya harga.
Pengumuman tersebut menyusul komitmen sebelumnya untuk memulai pembangunan lebih dari 1.35 juta rumah secara nasional hingga 2030. Kim menjelaskan bahwa tahun lalu difokuskan pada revisi peraturan sebagai persiapan untuk memperluas pasokan, dan pelaksanaannya akan dipercepat tahun ini. Anggota parlemen Partai Demokrat Maeng Sung-kyu meminta pemerintah memanfaatkan lahan milik negara dan gedung-gedung lembaga publik yang sudah tua di kawasan metropolitan Seoul. Ia menekankan perlunya dukungan regulasi agar pembangunan dapat diselesaikan tepat waktu.
Di sektor swasta, pengembang berlomba memenuhi permintaan di wilayah pinggiran. Lotte Construction memasarkan Uijeongbu Lotte Castle Naribec City dengan paket keringanan finansial, termasuk uang muka 5 persen, cicilan pertama tetap sebesar 10 juta won, dan bantuan bunga pinjaman. Samsung C&T memperkenalkan Raemian Songdo Station Centripol di Incheon, yang mencakup 2,549 unit di 19 gedung. Korea Land and Housing Corp. menerima permohonan untuk 391 unit di Distrik Goyang Changneung, sementara Lotte Construction berencana meluncurkan Pungmu Station Lotte Castle Signature di Gimpo. Proyek-proyek ini mencerminkan pergeseran yang lebih luas di industri, dari pusat Seoul menuju kawasan pinggiran metropolitan.
Namun, lingkungan kebijakan masih rumit. Aturan rasio pembayaran utang yang lebih ketat membuat kepemilikan rumah melalui program berlangganan semakin sulit, sementara sistem batas harga yang dimaksudkan untuk menekan inflasi tidak memperhitungkan kenaikan biaya konstruksi. Sejumlah ekonom memperingatkan adanya efek balon, ketika permintaan yang ditekan di Seoul hanya berpindah ke wilayah dengan harga rendah dan menengah di Gyeonggi dan Incheon, sehingga mendorong harga di sana naik. Seorang agen properti di Banpo-dong memperingatkan bahwa aturan yang diperketat sering mendorong pembeli beralih ke pemberi pinjaman alternatif atau bahkan jalur pembiayaan ilegal, menciptakan risiko baru tanpa menyelesaikan masalah mendasar keterjangkauan hunian.
Paradoks Komuter
Meski terjadi migrasi besar-besaran ke luar kota, Seoul tetap menjadi pusat ekonomi Korea Selatan yang tak tertandingi. Hal ini menciptakan paradoks komuter yang membebani jaringan transportasi dan keuangan pribadi. Incheon dan banyak kota di Gyeonggi masih sangat bergantung pada perjalanan ke Seoul untuk bekerja, sehingga biaya hunian yang lebih rendah sering harus dibayar dengan waktu perjalanan lebih panjang dan beban transportasi yang meningkat. Setelah harga hunian sempat turun pada 2022 dan awal 2023, harga kembali naik, dan beban biaya hunian tampaknya semakin berat tahun lalu. Banyak rumah tangga kini lebih mengutamakan keterjangkauan dan akses transportasi daripada gengsi memiliki alamat di Seoul.
Analis memperingatkan bahwa arus keluar yang terus meningkat dapat semakin mengukuhkan pola pekerjaan dan perjalanan komuter yang berpusat di Seoul di seluruh kawasan metropolitan, alih-alih menyebarkan kegiatan ekonomi. Para pekerja muda khususnya menghadapi beban ganda: mereka tidak mampu tinggal dekat tempat kerja, tetapi harus kembali ke sana setiap hari demi kemajuan karier. Dinamika ini berisiko menciptakan hierarki geografis yang kaku, ketika ibu kota mempertahankan kekuatan ekonominya sementara krisis perumahannya meluas ke wilayah sekitar. Ironinya jelas. Warga meninggalkan Seoul karena tak mampu tinggal di sana, tetapi tetap harus kembali setiap hari untuk bekerja. Mereka pada praktiknya menyubsidi ekonomi ibu kota sambil berjuang membangun kekayaan di kota-kota satelit, tempat harga kini naik pesat.
Dampak sosial jangka panjangnya bisa sangat besar. Jika kota-kota Gyeonggi terus menampung permintaan hunian dari Seoul tanpa pertumbuhan lapangan kerja yang sebanding, wilayah tersebut dapat mengalami ketimpangan spasial yang mengakar, ketika tempat tinggal ditentukan oleh kekayaan, bukan pilihan. Perubahan kawasan pinggiran yang dahulu terjangkau menjadi kota komuter yang mahal mungkin hanya akan memperluas krisis Seoul ke wilayah yang lebih luas, sehingga pilihan tempat berlindung bagi generasi mendatang semakin sedikit.
Hal yang Perlu Diketahui
- 83,984 orang pindah dari Seoul ke Provinsi Gyeonggi pada kuartal pertama 2026, tertinggi dalam empat tahun dan naik 30.9 persen dibandingkan kuartal sebelumnya.
- Batas pinjaman hipotek baru sebesar 600 juta won secara efektif menutup akses pasar Seoul bagi pembeli kelas menengah, sementara harga rata-rata apartemen di sana mencapai 1.46 miliar won.
- Dewasa muda berusia 19 hingga 34 tahun memimpin eksodus ini. Seoul kehilangan 10,000 penduduk muda secara bersih ke wilayah sekitar pada 2024.
- Kota-kota Gyeonggi, termasuk Suwon, Goyang, Yongin, dan Seongnam, masing-masing menerima lebih dari 12,000 penduduk baru pada kuartal pertama.
- Harga apartemen di sejumlah distrik Gyeonggi naik lebih cepat daripada di Seoul. Harga di Yongin Suji-gu naik 7.24 persen tahun ini.
- Pemerintah Korea Selatan berjanji membangun lebih dari 1.35 juta rumah secara nasional hingga 2030, dengan percepatan pasokan di kawasan ibu kota.
- Rasio utang rumah tangga terhadap PDB mencapai 91.7 persen, tertinggi kedua di antara ekonomi utama dunia.
