Pembelian Rumah oleh Warga Asing di Seoul Anjlok 51% akibat Aturan Izin Baru

Guncangan Pasar: Transaksi Warga Asing Anjlok setelah Kebijakan Diberlakukan

Pembelian rumah di Seoul oleh warga negara asing merosot lebih dari separuh dalam beberapa bulan pertama setelah penerapan aturan real estat baru yang ketat, menurut data pemerintah komprehensif yang dirilis pada 12 Februari. Kantor Koordinasi Kebijakan Pemerintah mengumumkan penurunan tajam tersebut dalam rapat ke-7 Dewan Tanggap Aktivitas Ilegal di Sektor Real Estat, sebuah pertemuan tingkat tinggi yang dipimpin Wakil Menteri Kedua Kim Yong-su di Kompleks Pemerintahan Seoul. Pertemuan itu dihadiri pejabat senior dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi, Komisi Jasa Keuangan, Dinas Pajak Nasional, dan Badan Kepolisian Nasional untuk menilai efektivitas langkah-langkah terbaru dalam mendinginkan pasar serta mengoordinasikan strategi penegakan aturan ke depan. Menurut data terperinci kementerian yang dianalisis dalam rapat dewan tersebut, transaksi rumah oleh warga asing di wilayah metropolitan Seoul anjlok 35 persen menjadi 1.481 transaksi selama periode pemantauan September hingga Desember 2024, dibandingkan dengan 2.279 transaksi pada periode empat bulan yang sama tahun sebelumnya.

Seoul mencatat penurunan paling tajam di antara seluruh wilayah yang diperiksa, dengan transaksi pembeli asing turun 51 persen dari 496 menjadi hanya 243 transaksi dibandingkan tahun sebelumnya. Ini merupakan penurunan terbesar di ibu kota sejak pemantauan komprehensif pembelian real estat oleh warga asing dimulai. Wilayah di sekitarnya juga mengalami perlambatan besar, meski sedikit lebih ringan: aktivitas pembelian oleh warga asing di Provinsi Gyeonggi menyusut 30 persen dan di Incheon turun 33 persen. Penurunan tajam ini terjadi setelah pemerintah pada 26 Agustus 2024 menetapkan seluruh Kota Seoul dan sebagian besar wilayah ibu kota sebagai zona izin transaksi real estat khusus bagi warga negara asing. Kebijakan ini mewajibkan warga non-Korea mendapatkan persetujuan pemerintah terlebih dahulu sebelum menuntaskan pembelian properti hunian, sehingga menciptakan hambatan birokrasi signifikan yang diyakini pejabat dapat menyaring permintaan spekulatif. Penetapan tersebut berlaku selama satu tahun hingga 25 Agustus 2026 dan merupakan salah satu kebijakan paling ketat yang menyasar kepemilikan properti oleh warga asing dalam sejarah Korea Selatan belakangan ini. Pejabat secara terbuka menyebut kebijakan itu sebagai tanggapan langsung atas kritik publik yang terus berlanjut bahwa modal asing mendorong kenaikan harga rumah di pasar yang sudah terlalu panas, terutama di distrik-distrik yang populer di kalangan investor internasional.

Memahami Persyaratan Zona Izin

Sistem zona izin transaksi tanah memberlakukan proses persetujuan berlapis bagi pembeli asing yang ingin memperoleh properti hunian di wilayah yang ditetapkan, sehingga mengubah secara mendasar dinamika transaksi yang sebelumnya berlaku bagi pembelian internasional. Peraturan yang mulai diterapkan tepat pada 26 Agustus 2024 ini mewajibkan seluruh warga negara asing memperoleh izin resmi dari otoritas terkait sebelum menandatangani kontrak apartemen, vila, atau properti hunian lainnya di Seoul dan wilayah sekitarnya yang diidentifikasi sebagai titik rawan spekulasi. Persyaratan persetujuan di muka ini menambah kerumitan prosedur dan ketidakpastian waktu dalam pembelian, sehingga meredam keputusan investasi impulsif. Selain kewajiban memperoleh persetujuan awal, kebijakan tersebut menetapkan kewajiban tinggal secara nyata selama dua tahun. Artinya, pembeli harus menempati properti secara fisik sebagai tempat tinggal utama, bukan membiarkannya kosong sebagai aset investasi, menyewakannya, atau menggunakannya sebagai tempat tinggal musiman. Ketentuan ini secara khusus menyasar permintaan spekulatif yang diyakini pejabat telah mengganggu mekanisme harga di distrik premium tanpa berkontribusi pada stabilitas masyarakat setempat.

Pembeli yang tidak memenuhi persyaratan tinggal yang ketat menghadapi sanksi administratif bertahap untuk memastikan kepatuhan atau memaksa mereka melepas kepemilikan. Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi, bersama pemerintah daerah, mulai melakukan pemeriksaan kepatuhan intensif pada Januari 2025. Pemeriksaan ini mencakup pengecekan sistematis apakah pemilik asing benar-benar tinggal di rumah yang mereka beli, melalui verifikasi catatan utilitas, pencocokan silang dengan basis data imigrasi, dan konfirmasi alamat secara langsung. Pemilik properti yang terbukti melanggar pada awalnya akan menerima perintah administratif resmi agar segera memenuhi kewajiban tinggal. Jika pelanggaran berlanjut, mereka akan dikenai denda wajib yang besar, yang dihitung untuk mengimbangi keuntungan investasi, dan otoritas berwenang membatalkan izin pembelian awal sepenuhnya, yang berpotensi memaksa pemilik melepas properti. Mekanisme penegakan ini menandai perubahan regulasi signifikan dari sistem pendaftaran sebelumnya, yang hanya mencatat kepemilikan asing tanpa menetapkan kewajiban perilaku berkelanjutan atau kewajiban tinggal.

Aktivitas yang Menurun Terkonsentrasi di Wilayah Tertentu

Anjloknya transaksi tidak terjadi merata di seluruh distrik. Penurunan justru terkonsentrasi tajam di kawasan paling makmur di Seoul, yang sebelumnya menarik konsentrasi modal investasi asing tertinggi. Empat distrik yang sebelumnya ditetapkan sebagai zona rawan spekulasi dan wilayah sasaran penyesuaian, yakni Gangnam, Seocho, Songpa, dan Yongsan, secara keseluruhan mengalami penurunan tajam 65 persen dalam aktivitas pembeli asing. Ini menunjukkan bahwa langkah regulasi berdampak tidak proporsional terhadap pasar bernilai tinggi, tempat spekulasi paling marak. Distrik Seocho mencatat penurunan paling parah di antara 25 distrik otonom di Seoul, dengan transaksi warga asing anjlok 88 persen, dari 92 menjadi hanya 11 transaksi selama periode perbandingan empat bulan. Hampir hilangnya pembelian oleh warga asing ini menunjukkan bahwa permintaan sebelumnya di distrik premium tersebut sangat peka terhadap hambatan regulasi dan kemungkinan besar didorong oleh diversifikasi portofolio, bukan kebutuhan tempat tinggal. Tiga Distrik Gangnam, yang sejak lama dianggap sebagai pusat real estat mewah di Korea Selatan, sebelumnya menarik modal luar negeri dalam jumlah besar yang ingin berinvestasi di pasar hunian paling eksklusif dan infrastruktur pendidikan premium di negara itu.

Di luar Seoul, dampak regulasi bervariasi secara signifikan antarwilayah, bergantung pada tingkat konsentrasi pembeli asing sebelumnya dan kondisi ekonomi setempat. Di Provinsi Gyeonggi yang mengelilingi ibu kota, transaksi di Bucheon turun 51 persen, dari 208 menjadi 102, penurunan terbesar di provinsi itu. Angka ini menunjukkan adanya kehadiran investor asing yang cukup besar di kota berukuran menengah tersebut, yang memiliki koneksi transportasi praktis ke Seoul. Distrik Seo di Incheon mencatat penurunan 46 persen, dengan transaksi warga asing turun dari 50 menjadi 27, sedangkan distrik-distrik lain di kota pelabuhan itu mengalami penurunan yang lebih moderat. Variasi regional ini menunjukkan bahwa pembeli asing tidak hanya mengincar kawasan mewah tradisional di Seoul, tetapi juga telah membangun kehadiran signifikan di kota-kota sekunder di wilayah ibu kota. Mereka tertarik pada harga yang relatif lebih rendah sekaligus kedekatan dengan pusat lapangan kerja metropolitan dan infrastruktur transportasi internasional, termasuk Bandara Internasional Incheon.

Pola Kebangsaan dan Segmentasi Harga Mengungkap Motif Investasi

Data transaksi terperinci menunjukkan pola perilaku yang berbeda di antara pembeli asing dari berbagai negara, sehingga memberikan gambaran penting tentang beragam strategi investasi, sumber modal, dan kebutuhan tempat tinggal dari berbagai kelompok internasional. Transaksi warga negara China, kelompok pembeli asing terbesar di pasar properti Korea Selatan berdasarkan jumlah, turun 32 persen dari 1.554 menjadi 1.053 unit di wilayah ibu kota selama periode pemantauan. Pembeli Amerika Serikat mengalami penurunan yang jauh lebih tajam, yakni 45 persen, dari 377 menjadi 208 transaksi. Ini menunjukkan bahwa kelompok tersebut mungkin lebih terkonsentrasi di segmen kelas atas yang paling terdampak pembatasan baru, atau menghadapi kesulitan lebih besar dalam memenuhi persyaratan verifikasi tinggal yang ketat karena faktor jarak geografis atau gaya hidup. Perbedaan tingkat penurunan ini menunjukkan komposisi portofolio dan jangka waktu investasi yang berbeda di antara dua kelompok pembeli asing terbesar, dengan warga Amerika tampaknya lebih berfokus pada aset mewah, sementara pembeli China lebih banyak hadir di segmen pasar menengah.

Analisis berdasarkan tingkat harga sangat mendukung dugaan bahwa spekulasi di segmen mewah paling terdampak oleh regulasi baru, sementara pembelian hunian yang lebih terjangkau menunjukkan ketahanan lebih besar dan kemungkinan lebih mencerminkan kebutuhan tempat tinggal yang nyata. Transaksi properti berharga di bawah 1,2 miliar won turun 33 persen, penurunan signifikan tetapi relatif moderat yang sejalan dengan fluktuasi pasar normal. Sebaliknya, transaksi rumah berharga lebih dari 1,2 miliar won anjlok 53 persen, menunjukkan penurunan transaksi yang jelas terkonsentrasi pada aset premium dengan kebutuhan modal besar. Pembeli Amerika menunjukkan preferensi yang jauh lebih kuat terhadap properti mewah: 48 persen pembelian mereka berupa rumah bernilai lebih dari 600 juta won, dibandingkan hanya 10 persen untuk pembeli China. Konsentrasi besar pada segmen bernilai tinggi ini menjelaskan mengapa volume transaksi warga Amerika turun lebih tajam dibandingkan rata-rata pasar secara keseluruhan. Kim Itak, Wakil Menteri Pertama Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi, mengomentari tren ini dalam rapat dewan.

Penurunan transaksi rumah oleh warga asing merupakan sinyal bahwa permintaan yang selama ini memicu kepanasan pasar sedang melemah. Kami akan memantau kepatuhan terhadap kewajiban tinggal secara nyata dengan efektif dan membangun ketertiban di pasar real estat yang berpusat pada permintaan pengguna akhir yang sesungguhnya.

Penegakan Lintas Lembaga dan Pemantauan Kepatuhan

Pemerintah telah membentuk kerangka pemantauan komprehensif yang melibatkan sejumlah badan regulator untuk memastikan kepatuhan ketat terhadap aturan baru serta mencegah pengelakan melalui struktur transaksi alternatif atau perusahaan cangkang. Pemeriksaan kewajiban tinggal secara nyata yang dimulai pada Januari memanfaatkan pencocokan silang data canggih antara pemerintah daerah, otoritas imigrasi, dan penyedia utilitas untuk memverifikasi hunian fisik, bukan sekadar pendaftaran properti atau alamat penerusan surat. Pejabat menegaskan bahwa pendaftaran hak milik saja tidak lagi cukup untuk memenuhi ketentuan hukum; pembeli harus menunjukkan bahwa mereka terus-menerus tinggal secara fisik di properti tersebut melalui bukti dokumen, termasuk catatan konsumsi listrik, alamat pada kartu izin tinggal, pelaporan pajak pemerintah daerah, dan konfirmasi dari pusat administrasi lingkungan. Untuk kasus pelanggaran yang terkonfirmasi, proses penegakan dimulai dengan peringatan administratif, dilanjutkan sanksi finansial besar, dan pada akhirnya pencabutan izin. Rangkaian ini menciptakan efek jera yang kuat terhadap upaya menjadikan properti sebagai instrumen keuangan murni untuk meraih kenaikan nilai secara spekulatif tanpa kehadiran di wilayah setempat.

Selain pemeriksaan kewajiban tinggal, Komisi Jasa Keuangan dan Layanan Pengawas Keuangan telah memulai pemantauan terarah terhadap dana pinjaman usaha yang mengalir ke lelang real estat, jalur yang terkadang digunakan untuk menghindari pembatasan hipotek tradisional dan kewajiban uang muka yang berlaku bagi pembelian hunian. Regulator secara sistematis menilai pinjaman untuk pelunasan saldo lelang berdasarkan wilayah dan sektor usaha, serta siap melakukan pemeriksaan lapangan intensif apabila muncul konsentrasi pada kategori berisiko tinggi atau terjadi lonjakan aktivitas lelang yang tidak wajar di lingkungan tertentu. Pengawasan ini secara khusus menyasar kasus ketika pengusaha memperoleh pembiayaan usaha yang secara resmi ditujukan untuk keperluan komersial, tetapi mengalihkan modal tersebut untuk membeli properti hunian melalui lelang, sehingga menghindari persyaratan izin bagi pembeli asing. Pendekatan pengawasan berlapis ini bertujuan mencegah penggunaan akuisisi melalui lelang dan pembiayaan korporasi sebagai pengganti metode pembelian tradisional, serta memastikan pembatasan zona izin tidak mudah dielakkan melalui struktur transaksi alternatif atau pengaturan pemilik perantara.

Kaitan dengan Kebijakan Pajak yang Lebih Luas dan Stabilisasi Pasar

Sistem izin bagi pembeli asing merupakan salah satu bagian dari kampanye pemerintah yang lebih luas untuk menstabilkan pasar perumahan menjelang peralihan kebijakan pajak domestik penting yang jika tidak ditangani dapat memicu gejolak pasar. Rapat dewan pada 12 Februari juga membahas berakhirnya ketentuan penangguhan pajak keuntungan modal yang besar bagi pemilik beberapa rumah di dalam negeri, sebuah perubahan kebijakan yang diperkirakan akan mendorong peningkatan penjualan oleh investor Korea yang memiliki banyak properti. Menjelang perubahan regulasi ini, otoritas memperkirakan potensi meningkatnya aktivitas ilegal, termasuk pelaporan harga transaksi yang lebih rendah dari sebenarnya untuk mengurangi kewajiban pajak keuntungan modal, serta pengaturan pemberian hadiah secara tidak wajar dan penggunaan perwalian hak milik untuk menyamarkan pemilik sebenarnya atau mengalihkan properti kepada anggota keluarga tanpa penilaian pajak yang semestinya.

Respons terkoordinasi ini melibatkan Dinas Pajak Nasional dan Badan Kepolisian Nasional yang menyelidiki praktik-praktik tersebut melalui peningkatan pertukaran informasi antarlembaga dan penegakan hukum bersama. Dengan membatasi permintaan spekulatif dari warga asing melalui persyaratan izin sekaligus memperketat pengawasan atas skema penghindaran pajak domestik, pejabat berharap dapat mencegah manipulasi pasar selama masa peralihan yang sensitif ketika penangguhan pajak keuntungan modal berakhir. Pendekatan regulasi komprehensif ini mencerminkan semakin besarnya pengakuan bahwa arus investasi asing dan kebijakan pajak domestik berinteraksi dalam mekanisme pembentukan harga yang sama, sehingga diperlukan respons pemerintah yang tersinkronisasi untuk menjaga stabilitas pasar dan memastikan perumahan tetap dapat diakses oleh penghuni utama, alih-alih didominasi modal spekulatif dari sumber mana pun.

Hal yang Perlu Diketahui

• Pembelian rumah oleh warga asing di Seoul turun 51 persen dari September hingga Desember 2024 setelah aturan zona izin diberlakukan pada 26 Agustus 2024
• Kebijakan ini mewajibkan warga negara asing memperoleh persetujuan terlebih dahulu untuk membeli properti di Seoul dan wilayah sekitarnya, serta memenuhi kewajiban tinggal secara nyata selama dua tahun
• Distrik Seocho mencatat penurunan terbesar, yakni 88 persen, sedangkan gabungan distrik Gangnam, Songpa, dan Yongsan turun 65 persen
• Transaksi pembeli China turun 32 persen, sementara aktivitas pembeli Amerika turun 45 persen. Transaksi rumah berharga lebih dari 1,2 miliar won merosot 53 persen
• Pemeriksaan kepatuhan pemerintah dimulai pada Januari 2025. Sanksi bagi pemilik yang tidak memenuhi kewajiban tinggal secara nyata berkisar dari perintah administratif hingga pembatalan izin