Harga kondominium Tokyo mencetak rekor tertinggi saat opsi kebijakan menyempit akibat komitmen WTO

Apa yang mendorong harga kondominium Tokyo naik dan mengapa pilihan penanganannya terbatas

Pasar kondominium baru di Tokyo melonjak ke rekor baru tahun ini, menekan rumah tangga setempat dan menguji para pembuat kebijakan. Harga rata-rata kondominium yang baru dibangun di wilayah metropolitan Tokyo mencapai 94.89 juta yen antara April dan September, menurut Real Estate Economic Institute. Angka itu naik 19.3 persen dibandingkan periode yang sama setahun sebelumnya. Latar belakangnya adalah perpaduan langka antara pasokan terbatas, permintaan investor yang kuat, dan yen yang lemah sehingga properti Jepang tampak lebih murah bagi pembeli yang menggunakan mata uang asing. Perdebatan mengenai peran pembeli asing kian tajam, tetapi temuan awal pemerintah menunjukkan porsi mereka dalam transaksi masih tergolong kecil.

Para pejabat bergerak untuk mendokumentasikan situasi sebelum mempertimbangkan aturan baru. Perdana Menteri Sanae Takaichi menginstruksikan kementerian pertanahan untuk mengidentifikasi jumlah kondominium yang dibeli warga negara asing dan segera mengumumkan hasilnya. Sejak musim semi, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata (MLIT) telah menelusuri registri properti untuk melacak kewarganegaraan dan lokasi pembeli. Indikasi awal menunjukkan porsi pembeli asing terbatas, tetapi bahkan proporsi kecil pembelian dapat memengaruhi harga di pasar dengan pasokan yang tipis.

Seruan untuk membatasi atau melarang pembelian oleh warga asing menghadapi kendala struktural. Saat Jepang bergabung dengan Organisasi Perdagangan Dunia pada 1990-an, negara itu menerima prinsip-prinsip utama perlakuan setara yang membuat pembatasan real estat berdasarkan kewarganegaraan sulit diterapkan. Mengubah komitmen tersebut akan memakan waktu dan dapat memicu keberatan dari mitra dagang. Karena sedikitnya instrumen nasional yang mudah digunakan, langkah pertama yang terlihat datang dari sektor swasta. Pengembang besar memperketat ketentuan kontrak untuk mencegah penjualan kembali dalam waktu singkat yang dapat memicu lonjakan harga.

Hasilnya adalah pasar dengan permintaan yang terus melampaui pasokan, sementara pemerintah dan industri mencari instrumen yang dapat diterapkan dalam batas hukum tanpa memperuncing ketegangan sosial.

Harga mencetak rekor saat pasokan dan yen membentuk permintaan

Siklus pasar kondominium Tokyo dipicu oleh kelangkaan maupun permintaan. Pasokan baru turun tajam selama dekade terakhir. Pada 2014, pengembang menawarkan sekitar 45,000 unit baru di seluruh wilayah metropolitan. Angka itu turun menjadi sekitar 23,000 pada 2024. Penundaan pembangunan kembali, kenaikan biaya konstruksi dan lahan, serta terbatasnya kapasitas pekerja bangunan sama-sama mengekang produksi. Ketika lebih sedikit rumah ditawarkan, setiap peluncuran menarik lebih banyak penawar dan harga terus terdorong naik.

Nilai tukar menambah tekanan lain. Penurunan yen dalam beberapa tahun terakhir membuat harga efektif lebih rendah bagi pembeli yang memegang dolar, euro, atau mata uang lain yang lebih kuat. Bagi pembeli yang dananya dalam dolar, perubahan nilai tukar sebesar 10 persen dapat mengimbangi sebagian besar kenaikan harga di pasar setempat. Keuntungan arbitrase ini beriringan dengan daya tarik Tokyo yang meningkat sebagai pasar yang dianggap aman di tengah dunia yang bergejolak. Investor melihat kondisi politik yang stabil, pasar hipotek yang berkembang, dan permintaan sewa yang kuat di distrik-distrik pusat.

Biaya pinjaman yang rendah di dalam negeri juga berpengaruh. Suku bunga hipotek Jepang masih rendah menurut standar global. Meski pengaturan kebijakan bank sentral berangsur bergeser, pinjaman berbunga tetap masih terjangkau bagi banyak rumah tangga. Biaya pembiayaan yang rendah mendukung harga beli yang lebih tinggi, terutama ketika jumlah unit dibatasi oleh zonasi, ketersediaan lahan, dan jadwal konstruksi. Kombinasi suku bunga rendah, dampak nilai tukar, dan pasokan ketat menjadi landasan bagi rata-rata harga yang mencetak rekor tahun ini.

Apakah pembeli asing merupakan faktor utama

Kepemilikan asing menarik perhatian karena terlihat jelas, sementara kesenjangan nilai tukar membuat orang mudah mengaitkan permintaan dari luar negeri dengan kenaikan harga. Namun, data yang tersedia menunjukkan gambaran lebih bernuansa. Penelusuran registri MLIT, yang hasilnya diperkirakan akan dipublikasikan, mengindikasikan porsi pembelian oleh warga asing lebih kecil daripada yang kerap diasumsikan dalam perdebatan publik. Sebuah survei terbaru menemukan bahwa sekitar 3 persen pembeli properti baru di Tokyo memiliki alamat di luar negeri. Angka itu tidak sepenuhnya menggambarkan kewarganegaraan karena sebagian warga asing tinggal dan bekerja di Jepang, tetapi menunjukkan bahwa pasar ini jauh dari didominasi modal luar negeri.

Kehadiran pembeli asing yang kecil sekalipun dapat memengaruhi pembentukan harga saat pasokan terbatas, terutama di kawasan yang banyak diminati, dekat stasiun baru atau proyek pembangunan kembali kawasan tepi laut. Unit di proyek-proyek unggulan dapat menarik beragam pembeli, baik pengguna akhir maupun investor. Sebagian pembeli meraih keuntungan dengan menjual kembali kontrak sebelum proyek selesai, praktik yang dapat mendorong kenaikan harga penawaran pada peluncuran berikutnya. Karena itu, pengembang mulai mencantumkan klausul anti-spekulasi yang berlaku bagi semua pembeli tanpa memandang kewarganegaraan.

Para pejabat pemerintah berupaya menanggapi kekhawatiran publik tanpa menyulut xenofobia. Prioritas mereka adalah memetakan skala sebenarnya dari pembelian oleh warga asing dan memperkuat aturan identifikasi serta pelaporan, termasuk memperjelas informasi dalam registri. Pemerintah juga berupaya memperkuat penegakan aturan perumahan dan penginapan agar unit yang dijual untuk tempat tinggal tidak secara ilegal dialihkan menjadi penyewaan jangka pendek bagi wisatawan.

Singkatnya, permintaan dari luar negeri hanyalah salah satu dari sejumlah faktor. Faktor dominannya tetap ekonomi dasar: pasokan yang menyusut selama satu dekade bertemu dengan permintaan perkotaan yang stabil, di pasar dengan pembiayaan murah dan mata uang yang semakin memperkuat daya tarik Tokyo bagi investor global.

Mengapa aturan WTO membatasi pembatasan berdasarkan kewarganegaraan

Ruang kebijakan Jepang dipersempit oleh komitmen perdagangan yang tidak mendorong diskriminasi berdasarkan kewarganegaraan. Sistem perdagangan multilateral yang dibentuk melalui Putaran Uruguay melahirkan WTO dan memuat prinsip seperti perlakuan negara paling disukai dan perlakuan nasional. Konsep-konsep tersebut berarti bahwa di sektor yang tercakup dalam komitmen, suatu anggota tidak boleh memperlakukan warga asing dengan lebih buruk daripada warga domestik. Jepang memilih pendekatan liberal terhadap transaksi real estat saat memasuki era WTO pada 1995, dengan mendorong investasi masuk dan menghindari pembatasan pembelian properti berdasarkan kewarganegaraan.

Mengubah sikap tersebut secara teori dimungkinkan, tetapi sulit dilakukan dalam praktik. Perubahan komitmen biasanya memerlukan pembahasan dengan mitra dagang dan dapat mengundang tekanan balasan. Negara-negara yang warganya berinvestasi di Jepang dapat mengajukan keberatan atau meminta kompensasi. Sejumlah perekonomian, termasuk Amerika Serikat dan Australia, mempertahankan ruang dalam aturan mereka untuk membedakan pembeli asing dan domestik dalam akuisisi lahan. Jepang tidak menetapkan batasan semacam itu, sehingga ambang yang harus dilaluinya lebih tinggi jika ingin mengubah arah kebijakan.

Ada pengecualian untuk kepentingan keamanan. Pada 2021, Jepang mengesahkan undang-undang yang memungkinkan pemerintah meninjau dan mengatur penggunaan lahan di sekitar lokasi penting, seperti pangkalan Pasukan Bela Diri dan fasilitas nuklir. Kerangka tersebut berfokus pada pemantauan dan kemungkinan intervensi jika penggunaannya menimbulkan kekhawatiran keamanan nasional. Undang-undang itu tidak memberlakukan larangan pembelian secara nasional bagi warga asing dan tidak menangani dinamika harga di pasar perumahan swasta.

Dalam batas-batas tersebut, pilihan yang paling realistis adalah langkah netral yang berlaku bagi semua pembeli dan penjual. Instrumen yang menghambat spekulasi jangka pendek atau menaikkan biaya kepemilikan unit kosong tidak menyasar kewarganegaraan dan dapat dirancang agar sesuai dengan aturan perdagangan. Tantangannya bersifat politis: langkah-langkah tersebut juga berdampak pada investor dan rumah tangga domestik.

Pengembang mengambil langkah untuk membatasi penjualan kembali cepat

Karena pilihan pemerintah terbatas, perusahaan swasta bertindak lebih dahulu. Pengembang besar memperketat kontrak penjualan untuk menekan penjualan kembali cepat yang dapat memicu inflasi harga di seluruh proyek. Salah satu perusahaan memberi tahu calon pembeli di sebuah proyek besar di tepi laut Tokyo bahwa jika unit dijual kembali sebelum serah terima, uang deposit akan hangus dan kontrak dibatalkan. Perusahaan lain memberlakukan larangan penjualan kembali selama lima tahun di beberapa proyek di Tokyo, dengan denda sebesar 20 persen dari harga properti jika dilanggar. Langkah-langkah ini berlaku bagi semua pembeli tanpa memandang kewarganegaraan atau tempat tinggal.

Klausul semacam itu menyasar perilaku tertentu, bukan jenis pembeli tertentu. Pengalihan hak sebelum proyek selesai, terkadang dengan kenaikan harga yang tajam, dapat menetapkan harga “pembanding” baru yang memengaruhi harga yang diminta dari pembeli berikutnya. Mengurangi insentif untuk menjual kembali bertujuan mempertahankan lebih banyak unit di tangan pengguna akhir dan menstabilkan harga dalam suatu proyek. Jika diterapkan secara luas, ketentuan ini dapat menjadi standar de facto untuk peluncuran proyek yang banyak diminati di distrik pusat.

Pengembang juga memiliki perangkat penjualan yang dapat memprioritaskan rumah tangga yang kemungkinan besar akan tinggal di properti tersebut. Sistem undian, pernyataan penggunaan sebagai tempat tinggal, pembatasan pembelian beberapa unit dengan nama yang sama, dan verifikasi pembiayaan yang lebih ketat semuanya mempersulit pembelian unit untuk diperdagangkan. Tantangannya adalah menyeimbangkan akses yang adil dengan uji tuntas, tanpa mendiskriminasi berdasarkan kewarganegaraan, sekaligus menjaga prapenjualan tetap sehat untuk membiayai konstruksi.

Instrumen apa yang masih tersedia tanpa menyasar kewarganegaraan

Pembahasan kebijakan kini bergeser dari siapa yang membeli ke cara pasar beroperasi. Sejumlah pilihan yang tidak membedakan asal pembeli dapat meredakan tekanan harga atau setidaknya meningkatkan keadilan bagi warga setempat.

• Kenakan pajak atas penjualan kembali cepat untuk semua pihak. Pajak lebih tinggi atas keuntungan yang diperoleh dalam waktu singkat setelah pembelian akan mengurangi daya tarik penjualan kembali untuk mencari keuntungan. Jepang sudah mengenakan pajak lebih tinggi bagi individu yang menjual properti setelah masa kepemilikan singkat, tetapi pemerintah dapat memperketat aturan agar mencakup pengalihan hak sebelum serah terima atau memperpanjang periode penerapan tarif lebih tinggi. Perancangan yang cermat diperlukan agar orang yang terpaksa menjual karena perubahan keadaan hidup yang sebenarnya tidak dirugikan.

• Naikkan biaya kepemilikan rumah kosong. Pajak kekosongan yang berlaku bagi semua unit yang tidak dihuni, tanpa memandang kewarganegaraan pemilik, dapat mendorong pemilik menyewakan atau menjualnya. Sejumlah kota di dunia menggunakan pajak semacam ini untuk mendorong properti kosong kembali ke pasar. Pengecualian untuk renovasi atau kesulitan yang dapat dibuktikan dapat menjaga kebijakan tetap adil.

• Perluas pasokan. Cara paling pasti untuk meredakan tekanan harga adalah membangun lebih banyak rumah. Persetujuan yang lebih cepat untuk mengalihfungsikan ruang kantor yang kurang dimanfaatkan, sedikit peningkatan rasio luas lantai yang diizinkan di kawasan dengan akses layanan baik, serta infrastruktur yang mendukung kepadatan lebih tinggi dapat menambah unit dari waktu ke waktu. Subsidi yang terarah dapat mendorong pembangunan perumahan kelas menengah, bukan hanya menara mewah.

• Dukung pembeli rumah pertama tanpa mendorong kenaikan harga. Bantuan uang muka, pengurangan biaya penutupan transaksi, atau jaminan hipotek bagi rumah tangga di bawah ambang pendapatan tertentu dapat membantu warga setempat bersaing. Namun, dukungan kredit yang luas berisiko menaikkan harga jika pasokan tidak bertambah.

• Tingkatkan transparansi. Pelaporan terstandardisasi tentang kewarganegaraan atau status tempat tinggal pembeli saat transaksi ditutup, dengan data yang diagregasi dan dianonimkan, dapat mengakhiri perdebatan mengenai peran pembeli asing. Aturan kepemilikan manfaat yang lebih kuat juga dapat membatasi penggunaan entitas yang tidak transparan dalam transaksi real estat.

• Tegakkan aturan penggunaan hunian. Memastikan unit hunian tidak digunakan untuk penginapan jangka pendek ilegal dapat melindungi tetangga dan mempertahankan pasokan bagi warga.

Langkah negara lain dan artinya bagi Jepang

Sejumlah pasar telah mencoba langkah yang menyasar pembeli asing, tetapi kebijakan tersebut mencerminkan kerangka hukum dan komitmen perdagangan masing-masing. Kanada memberlakukan larangan sementara atas pembelian rumah oleh warga asing mulai 2023 dan kemudian memperpanjangnya. Singapura mengenakan bea meterai tambahan bagi pembeli dengan tarif jauh lebih tinggi untuk bukan penduduk daripada warga negara dan penduduk tetap. Australia mengarahkan sebagian besar pembelian oleh warga asing ke pembangunan baru dan menerapkan penegakan ketat untuk mencegah akuisisi ilegal atas rumah yang sudah ada. Selandia Baru membatasi sebagian besar pembelian rumah yang sudah ada oleh bukan penduduk pada 2018, dengan beberapa pengecualian berdasarkan perjanjian.

Contoh-contoh ini menunjukkan beragam instrumen, sekaligus menjelaskan mengapa Jepang terkendala. Komitmen perdagangan dan undang-undang domestik setiap negara berbeda. Pendekatan Jepang pada era WTO tidak menyisihkan perlakuan khusus bagi pembeli domestik dalam transaksi properti, dan Tokyo mengandalkan keterbukaan untuk menarik investasi. Berbalik arah menuju pembatasan berdasarkan kewarganegaraan akan rumit dan kontroversial. Para pembuat kebijakan kemungkinan besar akan berfokus pada langkah netral yang mengubah insentif bagi semua pembeli serta mengatasi hambatan pasokan yang menjadi dasar tingginya harga saat ini.

Pandangan pejabat dan ekonom

Para menteri menekankan perlunya memahami fakta dan menjaga kebijakan tetap dalam batas hukum. Menteri pertanahan berjanji bekerja sama dengan lembaga lain untuk menangani persoalan transaksi kondominium sekaligus mendukung kohesi sosial. Penelusuran berbasis registri oleh MLIT menjadi bagian utama upaya itu dan diperkirakan akan memperjelas besarnya porsi pembeli asing. Seseorang yang terlibat dalam penelusuran tersebut mengatakan bahwa proporsinya tampak lebih rendah daripada yang tersirat dalam perdebatan publik.

Para ekonom mengingatkan agar tidak mencari satu pihak untuk disalahkan. Osamu Tanaka, kepala ekonom eksekutif di Dai-ichi Life Research Institute, mengatakan bahwa fokusnya sebaiknya luas, bukan sempit.

Meski persentase real estat yang dibeli warga asing kecil, hal itu tetap dapat mendorong kenaikan harga. Karena tidak ada satu penyebab tunggal, diperlukan pendekatan yang menyeluruh.

Pandangan itu sejalan dengan strategi saat ini: membatasi perilaku yang mendorong kenaikan harga, memperbaiki data, menegakkan aturan yang ada, dan meningkatkan pasokan. Tidak satu pun langkah tersebut akan langsung menurunkan harga rata-rata. Namun, langkah-langkah itu dapat sedikit meredakan tekanan dan meningkatkan peluang bagi rumah tangga yang tinggal serta bekerja di Tokyo untuk membeli rumah di kawasan yang mereka andalkan.

Artinya bagi pembeli dan pasar

Bagi calon pemilik rumah yang akan menempati propertinya sendiri, kondisi baru berarti persaingan yang lebih ketat untuk jumlah unit yang lebih sedikit serta kontrak penjualan yang lebih ketat. Pembeli perlu bersiap menghadapi verifikasi yang lebih ketat dan klausul yang membatasi pengalihan hak sebelum serah terima. Bagi investor, strategi jual-beli cepat semakin berisiko karena pengembang memperluas penerapan denda dan gagasan pajak yang menyasar masa kepemilikan singkat mulai mendapat perhatian. Bagi penjual dan pengembang, jumlah penawar masih besar, tetapi keleluasaan menentukan harga kini mendapat sorotan lebih besar dari publik dan regulator.

Tonggak berikutnya adalah publikasi studi registri MLIT. Studi itu tidak akan dengan sendirinya menyelesaikan masalah keterjangkauan, tetapi seharusnya membantu mendasarkan perdebatan pada fakta. Tantangan yang lebih besar adalah membangun kembali alur pasokan perumahan yang berkelanjutan di kota yang tetap menjadi magnet bagi pencari kerja dan mahasiswa. Dalam batas aturan perdagangan, Jepang memiliki instrumen untuk meredam perilaku spekulatif, memanfaatkan rumah yang ada dengan lebih baik, dan menambah pasokan. Jika dilakukan bersama-sama, langkah-langkah itu merupakan jalan paling jelas menuju pasar yang lebih sehat.

Poin Utama

• Harga rata-rata kondominium baru di Tokyo mencapai 94.89 juta yen antara April dan September, naik 19.3 persen dibandingkan setahun sebelumnya.
• Pasokan baru menyusut dari sekitar 45,000 unit pada 2014 menjadi sekitar 23,000 pada 2024, sehingga pasar semakin ketat.
• MLIT sedang menelusuri registri untuk mengukur pembelian oleh warga asing, dengan indikasi awal bahwa porsinya terbatas.
• Komitmen Jepang pada era WTO membuat pembatasan pembelian properti berdasarkan kewarganegaraan sulit diterapkan.
• Pengembang menambahkan klausul anti-spekulasi, termasuk penghangusan deposit untuk penjualan kembali sebelum serah terima dan larangan penjualan kembali selama lima tahun dengan denda besar.
• Kebijakan yang tidak membedakan asal pembeli, seperti pajak lebih tinggi atas penjualan kembali cepat, pajak rumah kosong, penegakan aturan yang lebih kuat, dan perluasan pasokan, merupakan pilihan paling layak.
• Negara lain telah menerapkan aturan dan pajak bagi pembeli asing, tetapi komitmen perdagangan dan pilihan hukum Jepang membatasi pendekatan serupa.
• Tonggak berikutnya adalah rilis studi registri MLIT, yang akan membantu menentukan kebijakan dengan fokus pada perilaku dan pasokan, bukan kewarganegaraan.