Harga Kondominium Bekas di Tokyo Naik saat Pasokan Baru Menyusut

Mengapa harga kondominium bekas di Tokyo kian mahal

Harga kondominium bekas di seluruh Tokyo naik lebih cepat karena pembeli beralih dari hunian baru ke hunian sekunder. Terbatasnya proyek baru, biaya konstruksi dan tanah yang lebih tinggi, serta tingginya permintaan dari pembeli domestik maupun luar negeri membuat apartemen baru menjadi sangat mahal. Banyak rumah tangga yang tadinya akan membeli unit baru kini memilih unit bekas, sehingga pasar sekunder semakin ketat dan harga transaksi serta harga per meter persegi terdorong naik.

Data terbaru menunjukkan betapa luasnya pergeseran ini. Menurut data pasar Juni 2025 dari Real Estate Information Network for East Japan (REINS), transaksi kondominium bekas di Kawasan Tokyo Raya naik menjadi 4.299 unit, meningkat 31,9 persen dibandingkan setahun sebelumnya. Harga rata-rata per meter persegi mencapai 833.400 yen, naik 6,9 persen secara tahunan dan menandai kenaikan selama 62 bulan berturut-turut. Nilai transaksi rata-rata mencapai sekitar 52,09 juta yen. Pada saat yang sama, persediaan unit yang dipasarkan turun 0,7 persen menjadi 44.428 unit, penurunan bulanan ke-14, meskipun jumlah listing baru sedikit meningkat.

Daya tarik pasar jual kembali berkaitan langsung dengan harga yang sangat tinggi di segmen hunian baru, terutama di pusat Tokyo. Lembaga pemantau industri melaporkan bahwa harga rata-rata apartemen baru di 23 distrik Tokyo melampaui 100 juta yen untuk tahun kedua, dengan rata-rata sekitar 116,3 juta yen selama 12 bulan hingga Maret 2025. Harga apartemen baru di distrik-distrik pusat juga sangat tinggi per meter persegi, mendekati 1,7 juta yen. Harga tersebut mencerminkan kelangkaan lahan di kawasan utama, tingginya biaya konstruksi dan tenaga kerja, serta jalur pengembangan yang didominasi menara mewah untuk pembeli lokal dan asing berpenghasilan tinggi.

Keterbatasan pasokan berakar kuat. Jumlah unit kondominium baru yang diluncurkan di Kawasan Tokyo Raya turun sekitar 17 persen pada 2024 menjadi level terendah sejak 1973, dan persediaan yang terbatas berlanjut hingga 2025. Meski pengembang merilis lebih banyak unit di kawasan pinggiran, penyerapan tetap kuat dan hanya sedikit meredakan tekanan harga di distrik pusat. Akibatnya, kesenjangan antara harga hunian baru yang mampu dijangkau banyak pembeli dan unit yang tersedia semakin lebar, menjadikan pasar hunian bekas sebagai fokus pembeli keluarga.

Pasokan baru menipis, pembeli beralih ke hunian bekas

Pengembang menghadapi kenaikan biaya input dan kekurangan lahan yang sesuai di kawasan dengan akses transportasi, sekolah, dan layanan yang baik. Penggabungan lahan di distrik pusat rumit dan memakan waktu. Biaya konstruksi meningkat selama dan setelah pandemi seiring naiknya harga bahan, logistik, dan upah. Ketika kelayakan proyek bergantung pada harga yang lebih tinggi, harga peluncuran pun ikut naik. Pergeseran ke proyek berspesifikasi tinggi dengan layanan pramutamu, fasilitas, dan hunian bermerek semakin memperkuat dominasi segmen mewah, menaikkan angka rata-rata keseluruhan dan mengesampingkan pembeli kelas menengah.

Pada 2024, harga rata-rata unit baru di kawasan metropolitan yang lebih luas sedikit turun karena komposisi penjualan kembali normal setelah lonjakan peluncuran hunian mewah pada 2023. Harga rata-rata apartemen baru di seluruh kawasan metropolitan turun sekitar 3,5 persen menjadi kira-kira 78 juta yen. Di pusat Tokyo, harga rata-rata unit baru melandai menjadi sekitar 112 juta yen. Analis menilai ini sebagai jeda, bukan perubahan arah tren jangka panjang, karena faktor-faktor mendasarnya, yakni terbatasnya pasokan baru dan biaya pembangunan yang lebih tinggi, masih bertahan.

Tetsuya Kaneko, kepala riset di Savills Japan, mengingatkan agar penurunan tahunan harga rata-rata hunian baru di kawasan metropolitan pada 2024 tidak ditafsirkan berlebihan.

Kita tidak seharusnya menganggap penurunan sementara ini sebagai puncak. Tren kenaikan secara umum akan bertahan, terutama mengingat tren inflasi secara keseluruhan dan kekurangan tenaga kerja.

Bagi rumah tangga yang ingin tetap tinggal di kota tetapi tak mampu membeli hunian baru, apartemen bekas menjadi pilihan yang praktis. Unit yang direnovasi sering kali memiliki nuansa dan fungsi setara dengan bangunan baru. Banyak pembeli mengincar bangunan lama yang telah direnovasi dan memenuhi standar gempa modern, terutama yang berlokasi dekat stasiun dan sekolah di 23 distrik Tokyo.

Gambaran data harga dan penjualan hunian bekas

Tren jangka panjang sudah menguntungkan pasar jual kembali bahkan sebelum 2024. Data transaksi dari tahun-tahun sebelumnya menunjukkan kenaikan harga kondominium bekas di kawasan metropolitan Tokyo selama satu dekade. Harga jual rata-rata pada 2022 mencapai sekitar 42,76 juta yen, naik lebih dari 10 persen dari tahun sebelumnya, sementara harga rata-rata per meter persegi meningkat menjadi sekitar 672.400 yen. Selama satu dekade terakhir, harga kondominium bekas per meter persegi di kawasan ini naik lebih dari 70 persen. Biaya pinjaman yang rendah, preferensi untuk tinggal di kota, serta peningkatan mutu stok hunian secara konsisten turut mendukung kenaikan tersebut.

Angka bulanan terbaru menunjukkan bahwa momentum belum melambat. Pada Juni 2025, REINS melaporkan aktivitas yang meningkat secara luas di Kawasan Tokyo Raya, yang mencakup Tokyo, Kanagawa, Chiba, dan Saitama. Penjualan di Tokyo sendiri naik hampir 30 persen secara tahunan, sementara Saitama mencatat pertumbuhan tertinggi dengan kenaikan lebih dari 47 persen. Rata-rata luas unit yang ditransaksikan sekitar 62,5 meter persegi, sedikit lebih kecil dibandingkan setahun sebelumnya, sementara rata-rata usia bangunan yang terjual naik menjadi sekitar 27 tahun. Pergeseran ke hunian yang lebih tua dan sedikit lebih kecil ini menjadi salah satu cara pembeli menyesuaikan anggaran agar tetap bisa tinggal di lokasi pilihan.

Wilayah dengan pertumbuhan terkuat

Tokyo mencatat 2.360 transaksi kondominium bekas pada Juni, naik 29,8 persen dibandingkan setahun sebelumnya. Kanagawa mencatat 1.003 transaksi, naik 40,5 persen. Saitama membukukan 509 transaksi, naik 47,1 persen, sementara Chiba mencapai 427 transaksi, naik 12,1 persen. Dari sisi harga, harga rata-rata per meter persegi di Kawasan Tokyo Raya naik 6,9 persen menjadi 833.400 yen, kenaikan bulanan ke-62 berturut-turut. Persediaan telah menurun selama lebih dari setahun, menandakan permintaan melampaui laju pemilik yang menawarkan unit mereka ke pasar.

Pola ini mencerminkan kenyataan sederhana. Pembeli yang tak mampu atau tak bersedia membayar harga premium hunian baru di distrik utama tetap ingin memiliki rumah di kota. Mereka bersaing membeli unit yang direnovasi di bangunan lama dengan lokasi strategis, dan banyak yang bersedia mengorbankan ruang atau menerima waktu perjalanan yang lebih lama agar harganya tetap terjangkau. Berbagai kompromi tersebut telah mengubah segmen menengah pasar.

Tekanan keterjangkauan dan pengalaman pembeli

Kesenjangan keterjangkauan antara hunian baru dan bekas sangat mencolok. Pada awal 2025, harga penawaran rata-rata apartemen bekas standar seluas 70 meter persegi di kawasan metropolitan Tokyo sekitar 69,8 juta yen. Angka ini dibandingkan dengan rata-rata sekitar 116,3 juta yen untuk unit baru di 23 distrik Tokyo selama 12 bulan terakhir. Analisis transaksi selama satu dekade terakhir menunjukkan bahwa harga apartemen bekas biasanya sekitar 45 persen lebih rendah daripada harga hunian baru. Besarnya kesenjangan berbeda menurut lokasi dan mutu bangunan, tetapi arahnya jelas.

Bagi banyak pembeli keluarga, daftar keinginan mereka terdengar sederhana: tiga kamar tidur, luas setidaknya 70 meter persegi, lingkungan aman dalam jarak perjalanan komuter, serta bangunan yang memenuhi standar gempa modern. Harga hunian semacam itu di distrik pusat jauh melampaui kemampuan pembiayaan banyak rumah tangga. Di Bunkyo, Setagaya, dan Minato, bahkan unit lama dengan luas tersebut telah mencapai harga yang membebani anggaran rumah tangga. Pencarian pun meluas ke distrik luar atau prefektur sekitar, atau beralih ke unit yang lebih kecil di kawasan yang sama.

Memahami standar gempa sangat penting. Jepang meningkatkan standar seismiknya pada 1981, yang kerap disebut sebagai standar baru. Bangunan yang selesai dibangun sejak awal 1980-an lebih mungkin memenuhi tolok ukur tersebut. Pembeli juga memperhatikan revisi Undang-Undang Standar Bangunan pada 2000, yang menambahkan aturan lebih ketat untuk desain struktural. Apartemen yang memenuhi standar ini dapat dijual dengan harga premium di pasar sekunder. Unit yang direnovasi di bangunan lama yang terawat baik dan memiliki asosiasi pengelola yang kuat juga menarik pembeli yang menginginkan interior modern tanpa membayar harga hunian baru di kawasan yang sama.

Di segmen atas, hunian mewah turut mengerek harga rata-rata. Sebuah penthouse di proyek butik dekat Harajuku baru-baru ini dilaporkan terjual lebih dari 9,5 miliar yen, mencatat rekor nasional berdasarkan harga per tsubo. Satu tsubo adalah satuan luas setara 3,3 meter persegi. Transaksi hunian prestisius semacam itu jarang terjadi, tetapi menegaskan kesediaan pembeli kaya membayar untuk lokasi utama, fasilitas, dan privasi. Transaksi tersebut juga menunjukkan bagaimana komposisi unit di pasar dapat mengubah angka rata-rata keseluruhan dari tahun ke tahun.

Pembiayaan, suku bunga, dan peran pembeli asing

Biaya pembiayaan masih mendukung pembeli. Bank of Japan telah menaikkan suku bunga kebijakan secara bertahap dari level mendekati nol, tetapi biaya hipotek masih rendah menurut standar global. Produk suku bunga tetap yang populer seperti Flat 35 berada di kisaran pertengahan 1 persen tahun ini. Bank-bank terus bersaing ketat untuk mendapatkan nasabah pinjaman perumahan, sehingga selisih suku bunga pinjaman tetap tipis. Hal ini membantu pembeli menjangkau unit bekas, meskipun harga per meter persegi terus naik.

Mari Kumagai, kepala riset Jepang di Cushman and Wakefield, menyatakan bahwa kenaikan moderat suku bunga kebijakan belum tentu membuat biaya hipotek bagi pembeli melonjak tajam.

Kenaikan suku bunga akan dipandang sebagai hal negatif, tetapi dampaknya diimbangi oleh persaingan antarbank.

Modal asing juga berperan. Yen yang lemah membuat properti Tokyo lebih terjangkau jika dihitung dalam dolar atau mata uang utama lainnya. Pembeli luar negeri tetap aktif di distrik pusat, terutama untuk kondominium kelas atas. Bagi investor, tingkat kekosongan yang rendah, kenaikan sewa di distrik pusat, dan persepsi bahwa Tokyo merupakan pasar yang aman menjadikan properti hunian sebagai aset menarik. Meningkatnya partisipasi di segmen mewah tidak menentukan harga apartemen bekas di seluruh kota, tetapi memengaruhi batas atas harga dan mendukung kepercayaan pengembang yang merencanakan proyek baru.

Bank sentral Jepang telah memperingatkan pemberi pinjaman agar mengelola eksposur terhadap aktivitas spekulatif seiring kenaikan harga properti. Dalam publikasi terbaru, Bank of Japan meminta kehati-hatian terhadap jenis pinjaman real estat tertentu yang melibatkan lintas negara.

Bank harus berhati-hati dalam mengelola risiko yang terkait dengan eksposur terhadap investor internasional yang membeli properti di sini.

Pengawasan risiko yang lebih ketat bukan berarti pembatasan kredit hipotek bagi rumah tangga, dan tidak ada indikasi pengetatan kredit pada pinjaman perumahan umum. Namun, hal ini menunjukkan bahwa para pembuat kebijakan terus memantau siklus real estat dan mewaspadai potensi kerentanan jika biaya pendanaan global naik atau nilai yen berubah tajam.

Langkah pembeli dan penjual saat ini

Pembeli semakin fleksibel soal luas dan usia bangunan. Data transaksi menunjukkan kecenderungan bertahap ke unit yang sedikit lebih tua dan lebih kecil, terutama di lokasi dekat stasiun yang memangkas waktu perjalanan. Banyak pembeli lebih mengutamakan interior yang telah direnovasi dan pengelolaan gedung yang baik daripada luas lantai yang besar. Meningkatnya jumlah perusahaan renovasi profesional yang membeli, merombak, lalu menjual kembali kondominium lama telah memperluas pilihan unit siap huni di kawasan populer.

Penjual unit yang lokasinya strategis dan telah direnovasi dengan baik mulai menguji harga penawaran yang lebih tinggi. Hunian yang harganya sesuai dengan transaksi pembanding terbaru, serta ditampilkan dengan baik dan dilengkapi renovasi terkini serta dokumen pemeliharaan gedung yang jelas, menarik banyak penawaran. Sebaliknya, unit yang membutuhkan banyak pekerjaan atau jauh dari stasiun membutuhkan waktu lebih lama untuk terjual, bahkan dalam kondisi pasar yang panas. Kesenjangan antara unit terbaik dan hunian yang kurang menarik semakin lebar.

Dampak usia bangunan, standar, dan pengelolaan terhadap nilai

Usia saja tidak menentukan harga di pasar kondominium Tokyo. Banyak bangunan dari 1980-an dan 1990-an telah menjalani perbaikan besar dan dikelola dengan baik oleh asosiasi pemilik yang aktif. Pembeli sering memeriksa saldo dana cadangan gedung, riwayat perbaikan, kondisi lift, dan pekerjaan yang direncanakan. Dana cadangan yang sehat dan rencana pemeliharaan ke depan yang jelas dapat menopang harga. Bangunan yang baru menyelesaikan perbaikan besar, seperti perbaikan fasad dan kedap air, dapat dijual dengan harga premium karena pembeli memperkirakan lebih sedikit pungutan khusus dalam waktu dekat.

Standar gempa menjadi pembeda yang jelas. Jika faktor lainnya sama, properti yang dibangun berdasarkan standar 1981, terutama yang dirancang setelah revisi 2000, cenderung ditransaksikan dengan harga per meter persegi lebih tinggi. Pemberi pinjaman juga memandang bangunan ini lebih baik, sehingga pembiayaan bisa lebih mudah dan jumlah calon pembeli lebih luas. Bangunan lama yang tidak memenuhi standar tetap bisa dijual, terutama jika lokasinya sangat baik, tetapi harganya akan mencerminkan risiko tambahan dan potensi biaya peningkatan.

Perubahan yang mungkin terjadi dalam beberapa bulan ke depan

Kebanyakan analis memperkirakan harga kondominium Tokyo akan terus naik pada 2025, meski dengan laju yang lebih tenang daripada dua tahun terakhir. Pasar hunian bekas kemungkinan tetap ketat selama pasokan baru terbatas dan biaya pinjaman rendah. Perhatikan apakah jumlah proyek baru yang diluncurkan pengembang meningkat, terutama jika biaya mulai stabil. Nilai tukar akan terus memengaruhi partisipasi pembeli asing. Yen yang menguat dapat meredam permintaan dari luar negeri, sementara pelemahan lebih lanjut dapat memperpanjang minat beli asing di distrik utama.

Faktor domestik juga penting. Pertumbuhan upah, tren bonus, dan keamanan pekerjaan memengaruhi kemampuan rumah tangga untuk membiayai pembelian rumah. Jika pendapatan terus tumbuh secara moderat, pasar hunian bekas seharusnya tetap mendapat dukungan, meskipun keterjangkauan masih menjadi tantangan bagi keluarga yang mencari unit lebih besar di distrik pusat. Untuk saat ini, berbagai bukti mengarah pada kenaikan harga kondominium bekas lebih lanjut, ditopang permintaan yang konsisten dan terbatasnya alternatif di segmen hunian baru.

Poin-Poin Utama

• Transaksi kondominium bekas di Kawasan Tokyo Raya melonjak 31,9 persen pada Juni 2025, sementara harga per meter persegi naik 6,9 persen dan telah meningkat selama 62 bulan berturut-turut.
• Peluncuran kondominium baru turun sekitar 17 persen pada 2024 ke level terendah sejak 1973, membuat pasokan tetap ketat dan mendorong pembeli ke pasar hunian bekas.
• Harga rata-rata unit baru di 23 distrik Tokyo berada di kisaran 116,3 juta yen selama setahun terakhir, sementara harga penawaran tipikal hunian bekas seluas 70 meter persegi mendekati 69,8 juta yen.
• Persediaan kondominium bekas turun untuk bulan ke-14 berturut-turut pada Juni, meskipun listing baru sedikit meningkat.
• Suku bunga hipotek yang rendah, yen yang lemah, dan permintaan hunian perkotaan yang berkelanjutan menopang harga, sementara Bank of Japan meminta pemberi pinjaman mengelola risiko real estat dengan cermat.
• Pembeli menerima unit yang lebih kecil atau lebih tua agar tetap tinggal di lokasi pilihan, sementara hunian yang telah direnovasi di bangunan yang memenuhi standar gempa modern dapat dijual dengan harga premium.
• Analis memperkirakan harga kondominium bekas akan terus naik, mungkin dengan laju lebih lambat, pada 2025, kecuali terjadi peningkatan signifikan dalam pasokan baru atau perubahan tajam pada kondisi pembiayaan yang mengubah keseimbangan pasar.