Johor dan Penang Melaju Lebih Cepat dari Kuala Lumpur di Pasar Properti Malaysia yang Terbelah

Kesenjangan pasar properti mulai terlihat pada 2025

Siklus properti Malaysia memasuki fase yang tidak merata. Johor dan Penang semakin melaju, didorong oleh permintaan lintas batas, pabrik, dan investasi pusat data. Kuala Lumpur bergerak lebih lambat, terbebani kelebihan pasokan hunian vertikal yang menumpuk selama satu dekade terakhir. Angka nasional menegaskan kesenjangan ini. Pada paruh pertama 2025, tercatat 196,232 transaksi properti, turun 1.3 persen dibandingkan setahun sebelumnya, sementara nilai totalnya naik 1.9 persen menjadi RM107.68 miliar. Harga tampak stabil meski penjualan melambat. Data resmi menunjukkan kondisi pasar yang melemah, bukan kemerosotan, dengan kontras tajam antarwilayah.

Tahun lalu menjadi landasannya. Pada 2024, pasar perumahan mencatat 260,516 transaksi senilai RM106.92 miliar. Indeks harga rumah nasional naik 1.4 persen, sementara inflasi menggerus kenaikan riil. Harga rumah rata-rata pada akhir 2024 sekitar RM483,879. Harga rumah teras tapak naik tipis dan harga hunian vertikal rata-rata sedikit meningkat, sebelum turun dari kuartal ke kuartal pada akhir 2024. Saldo kredit pemilikan rumah terus membesar dan aktivitas konstruksi meningkat. Awal 2025 memperlebar kesenjangan antara pusat industri yang tumbuh pesat dan subpasar perkotaan yang masih kelebihan stok hunian vertikal.

Di seluruh negeri, pembeli terus mengutamakan keterjangkauan dan rumah yang sudah ada. Sekitar enam dari sepuluh transaksi pada paruh pertama 2025 merupakan transaksi perumahan. Rumah teras tetap menjadi segmen yang paling banyak diperdagangkan. Rumah seharga RM300,000 ke bawah mencakup sedikit lebih dari separuh penjualan perumahan. Pasar sekunder mendominasi aktivitas, dengan hampir empat dari lima rumah berpindah tangan dari pemilik lama, bukan melalui peluncuran baru. Pengembang memangkas tajam jumlah proyek baru yang diluncurkan, langkah yang semestinya membantu mengurangi stok tak terjual seiring waktu.

Wilayah dengan momentum terkuat

Johor dan Penang menyerap sebagian besar permintaan baru. Kedua negara bagian ini berada di jantung peta produksi dan logistik Malaysia. Keduanya juga diuntungkan oleh peningkatan transportasi yang memangkas waktu tempuh dan memudahkan perjalanan lintas batas.

Johor: Magnet lintas batas dengan dorongan industri

Johor menjadi mesin pertumbuhan pada 2025. Zona Ekonomi Khusus Johor-Singapura menarik produsen, pelaku infrastruktur digital, dan perusahaan jasa. Transaksi dan nilai properti industri meningkat, peluncuran perumahan baru memimpin secara nasional, dan pembiayaan mengalir ke sektor logistik serta pabrik. Pasar perkantoran dan ritel juga membaik dari level rendah di koridor-koridor utama sekitar Johor Bahru. Pada kuartal pertama 2025, nilai transaksi perumahan Johor melonjak sekitar 14 persen. Permintaan mencakup rumah tapak bagi penghuni sekaligus pemilik dan apartemen dekat simpul transportasi bagi penyewa yang bepergian ke Singapura.

Rencana pembangunan pusat data dan manufaktur maju memperkuat momentum tersebut. Grup teknologi global memperluas jejaknya di Malaysia selatan, memanfaatkan ketersediaan lahan, akses listrik, dan kedekatan dengan Singapura. Pemantau pasar melaporkan tingginya minat penyewa terhadap pabrik dan gudang di Johor, juga di Lembah Klang dan Penang. Tingkat kekosongan yang rendah untuk stok industri modern, meningkatnya komitmen awal penyewa, dan rencana pembangunan kawasan industri dekat jalan raya menunjukkan aktivitas yang berkelanjutan.

Penang: Klaster elektronik membuat pasar properti tetap sibuk

Ekosistem elektronik dan kelistrikan Penang terus menopang permintaan properti yang stabil, baik di pulau maupun Seberang Perai. Basis industri di Batu Kawan menarik pemasok multinasional, sehingga mendorong permintaan akan hunian pekerja, ruang logistik, dan ritel pendukung. Permintaan hunian vertikal di negara bagian ini relatif stabil, meski 2025 diawali sedikit penurunan transaksi dan nilai apartemen. Pasar perkantoran Penang tetap kokoh dan tingkat hunian ritel bertahan di kisaran awal 70 persen. Pemerintah daerah juga meluncurkan rencana perumahan terjangkau jangka panjang, dengan puluhan ribu unit yang akan dibangun dalam dekade mendatang menggunakan metode konstruksi modular yang lebih cepat.

Dinamika Kuala Lumpur yang berjalan dengan dua kecepatan

Ibu kota menunjukkan cerita berbeda. Aktivitas perumahan melambat pada awal 2025, dan kota ini masih menghadapi kelebihan pasokan unit jadi dalam jumlah besar. Jumlah rumah selesai dibangun tetapi belum terjual secara nasional naik menjadi sekitar 26,911 unit pada paruh pertama, lebih dari separuhnya berupa kondominium dan apartemen. Di Kuala Lumpur, kelebihan pasokan hunian vertikal tetap menjadi hambatan utama penyerapan pasar. Harga rumah di kota ini naik sedikit di atas 3 persen secara tahunan pada kuartal pertama 2025, tetapi transaksi turun hampir 9 persen. Ini menunjukkan pembeli selektif dan insentif berpengaruh.

Properti komersial berkinerja lebih baik. Sewa perkantoran menguat seiring perusahaan beralih ke menara yang lebih baru dan ramah lingkungan. Di seluruh Kuala Lumpur, penyerapan bersih menjadi positif di setiap subpasar pada kuartal kedua 2025, membantu menurunkan tingkat kekosongan di seluruh kota dari sekitar 24 persen setahun sebelumnya menjadi sekitar 19 persen. Penyelesaian proyek baru di kawasan utama menambah ruang berkualitas tinggi, sementara beberapa proyek besar memajukan target penyelesaiannya ke 2026.

JLL Malaysia, yang memantau penyewaan perkantoran di seluruh kota, menyebut kuartal kedua sebagai titik balik.

Pasar perkantoran Kuala Lumpur menunjukkan daya tahan, dengan penyerapan positif di seluruh subpasar.

Pasar ritel mencatat kenaikan yang terukur. Tingkat kekosongan turun dibandingkan pertengahan 2024, merek makanan dan fesyen terus berekspansi, sementara penyewa di sektor hiburan dan ruang kerja bersama membantu mengisi ruang yang ditinggalkan setelah beberapa gerai ternama tutup. Dua mal ikonis, termasuk 118 Mall dan proyek baru dekat KLCC, dijadwalkan hadir dalam setahun ke depan. Penyerapan di segmen hunian kelas atas membaik, didukung pemangkasan suku bunga pada awal 2025 dan minat stabil dari pembeli di Timur Tengah, Asia Pasifik, dan Eropa.

Harga dan keterjangkauan menjadi sorotan

Indeks harga rumah Malaysia naik tipis memasuki 2025. Indeks nasional berada di sekitar 227 poin dan harga rata-rata berkisar RM490,376 pada paruh pertama, naik sekitar 0.7 persen secara tahunan. Kenaikan harga tidak merata. Harga rumah teras mencatat peningkatan tipis. Nilai hunian vertikal turun di beberapa negara bagian yang kelebihan pasokan. Perlis dan Johor mencatat kenaikan terbaru terkuat di antara pasar-pasar yang lebih kecil.

Keterjangkauan tetap menentukan laju penjualan. Properti seharga RM300,000 ke bawah mencakup sekitar 53 persen transaksi perumahan pada paruh pertama. Pembeli mengutamakan lingkungan permukiman yang sudah ada, dengan akses transportasi, sekolah, dan lapangan kerja. Preferensi ini mendorong porsi pasar sekunder hingga hampir 80 persen dari transaksi perumahan. Pengembang merespons dengan meluncurkan lebih sedikit proyek. Peluncuran rumah baru turun sekitar separuh secara tahunan, menjadi 23,380 unit dalam enam bulan pertama 2025.

Pasar dengan permintaan sewa yang kuat kembali menarik investor, khususnya di lokasi dengan imbal hasil yang melampaui biaya pinjaman. Imbal hasil kotor rata-rata apartemen mencapai sekitar 5.1 persen pada awal 2025, sementara apartemen di Kuala Lumpur mencatat sekitar 4.6 persen. Kawasan dekat universitas, jalur kereta, dan pusat lapangan kerja terus mencatat pertumbuhan sewa paling stabil.

Foo Gee Jen, mantan presiden Association of Valuers, Property Managers, Estate Agents and Property Consultants in the Private Sector Malaysia dan penasihat di CBRE WTW, mengatakan dalam sebuah konferensi industri bahwa pertumbuhan harga yang terukur lebih sehat bagi pasar dibandingkan lonjakan pada satu dekade lalu.

Pertumbuhan 4% mungkin tidak menggairahkan investor, tetapi sehat dan sejalan dengan suku bunga bank.

Pandangan tersebut mencerminkan pergeseran menuju harga yang berkelanjutan. Kenaikan biaya konstruksi kemungkinan akan diteruskan ke harga jual di lokasi-lokasi tertentu. Fokus pada keterjangkauan riil juga mengarah pada subsidi yang lebih tepat sasaran dan data yang lebih baik untuk menyelaraskan pasokan, bukan insentif yang berlaku menyeluruh.

Industri dan pusat data mendorong investasi

Sektor industri menjadi titik terang utama pada 2025. Transaksi naik sekitar 8.5 persen menjadi lebih dari 4,100 pada paruh pertama, dan nilai totalnya meningkat menjadi sekitar RM14.25 miliar. Johor, Penang, dan Selangor memimpin aktivitas seiring ekspansi perusahaan logistik, otomotif, serta kelistrikan dan elektronik. Di Lembah Klang saja, sekitar 2 juta kaki persegi ruang gudang baru kelas A mulai beroperasi pada kuartal kedua. Namun, tingkat kekosongan turun tajam hingga mendekati 2 persen karena ruang tersebut terserap.

Nilai aset gudang modern naik hampir 4 persen secara tahunan. Penyewa mencari bangunan hemat energi dan lokasi dengan akses cepat ke jalan raya. Sebagian investor menunda pembelian karena ketidakpastian tarif dan perubahan rantai pasok global, tetapi permintaan dari penghuni tetap kuat di koridor-koridor utama.

Malaysia juga muncul sebagai pasar pusat data utama di kawasan. Kapasitas terpasang kini melampaui 600 MW, dengan sekitar 1,300 MW sedang dibangun dan rencana proyek mendatang melebihi 3,400 MW. Sektor ini semakin matang. Biaya dan persyaratan persetujuan semakin ketat, sementara pengembang menjalin kemitraan untuk menyediakan lokasi yang siap mendapat pasokan listrik. Pergeseran ini mengutamakan kualitas, akses energi terbarukan, dan ketahanan jaringan listrik jangka panjang.

Knight Frank Malaysia, dalam tinjauan tengah tahunnya atas berbagai sektor, merangkum optimisme sekaligus kehati-hatian dalam satu kalimat.

Pasar terus menunjukkan daya tahan di tengah hambatan global dan kompleksitas kebijakan yang meningkat.

Infrastruktur dan zona khusus menggeser permintaan

Proyek transportasi dan zona kebijakan membentuk ulang peta permintaan properti. Kemajuan pembangunan East Coast Rail Link melampaui 80 persen, dengan pekerjaan mendekati tahap akhir. Pan Borneo Highway terus meningkatkan akses di Sabah dan Sarawak. Di selatan, Zona Ekonomi Khusus Johor-Singapura mempercepat persetujuan investasi dan rantai pasok, sementara pembangunan jalur penghubung lintas batas RTS Link antara Johor Bahru dan Woodlands sedang berlangsung. Investasi ini memperpendek jarak tempuh, meningkatkan pariwisata dan perdagangan, serta mendorong permintaan gudang, hotel, dan rumah.

Pembaruan kebijakan juga menyoroti peran Johor dalam menarik investasi. Hingga pertengahan 2025, otoritas yang terkait dengan zona khusus tersebut telah menyetujui proyek senilai lebih dari RM37 miliar, dengan komitmen tambahan dalam proses. Fokus juga meluas ke sektor penerbangan, termasuk rencana pembangunan taman kedirgantaraan di Selangor dan simpang susun jalan raya baru untuk membuka lahan di Negeri Sembilan. Dampak keseluruhannya adalah permintaan yang lebih kuat untuk kawasan industri dekat simpul transportasi baru dan prospek yang lebih baik bagi kota-kota permukiman di sekitarnya.

Perubahan kebijakan dan pembelian asing

Malaysia memulihkan program Malaysia My Second Home bertingkat pada pertengahan 2024, memperluas pilihan bagi penduduk jangka panjang. Persyaratan kelayakan dikaitkan dengan deposito berjangka dan ambang batas pembelian properti, dan berbeda menurut tingkatannya. Negara bagian tetap menetapkan harga minimum bagi pembeli asing, dengan ambang yang berbeda menurut lokasi dan kondisi pasar.

Usulan anggaran untuk 2026 mengindikasikan biaya transaksi yang lebih tinggi bagi sebagian pembeli asing. Pemerintah telah mengajukan rencana untuk menaikkan bea meterai atas pengalihan properti oleh warga negara asing dan perusahaan asing dari 4 persen hingga 8 persen. Dampak terhadap volume transaksi kemungkinan terbatas dalam waktu dekat, karena pembeli asing hanya mencakup sekitar 0.6 persen transaksi perumahan pada 2024. Kebijakan yang mendukung pembeli lokal sebagian mengimbangi perubahan ini. Pembebasan penuh bea meterai untuk pembelian rumah pertama hingga RM500,000 telah diperpanjang sampai akhir 2027.

Otoritas juga memperkenalkan pengurangan pajak untuk biaya yang terkait dengan pengubahan bangunan komersial menjadi hunian. Tujuannya adalah merevitalisasi kawasan perkotaan yang menua dan menambah pasokan di lokasi dengan permintaan rumah yang terus bertahan. Pemberi pinjaman terus memperbesar portofolio pinjaman perumahan, sementara jaminan kredit pemerintah membantu pembeli rumah pertama dan peminjam wiraswasta yang memiliki penghasilan memadai tetapi dokumentasi terbatas.

Risiko yang perlu dikelola

Ketidaksesuaian pasokan masih menjadi risiko utama di sektor perumahan. Rumah selesai dibangun tetapi belum terjual melonjak hingga hampir 27,000 unit secara nasional pada paruh pertama 2025, terkonsentrasi pada kondominium dan apartemen servis. Jika unit yang masih dalam tahap konstruksi sebelumnya turut dihitung, inventaris tak terjual di seluruh pipeline melampaui 43,000 unit pada awal 2025. Nilai besar terkunci dalam proyek-proyek di kawasan pinggiran yang minim akses transportasi dan fasilitas. Pengembang merespons dengan meluncurkan lebih sedikit proyek, menawarkan unit dengan ukuran lebih sesuai, dan merancang hunian yang memenuhi daya beli masyarakat setempat.

Porsi hunian sewa dalam stok properti masih rendah menurut standar internasional sehingga membatasi pilihan bagi pekerja yang berpindah-pindah. Tekanan keterjangkauan akibat biaya hidup dan kesenjangan pertumbuhan upah masih membebani pembeli rumah pertama. Pembuat kebijakan dan pemimpin industri menyerukan dukungan perumahan sosial yang lebih tepat sasaran serta platform data bersama untuk menyelaraskan pasokan dan permintaan di tingkat lingkungan.

Properti industri juga menghadapi sejumlah batasan. Perencanaan pasokan listrik, biaya listrik, dan kekurangan tenaga ahli menjadi persoalan bagi pusat data dan manufaktur maju. Sejumlah analis mengingatkan bahwa pipeline pusat data sangat besar dan permintaan serta peningkatan jaringan listrik harus sejalan agar imbal hasil tetap terjaga. Meski demikian, permintaan industri yang mendasari di koridor-koridor utama tetap beragam dan tidak terlalu rentan terhadap guncangan di satu sektor saja.

Poin Utama

• Malaysia mencatat 196,232 transaksi properti pada paruh pertama 2025, turun 1.3 persen, sementara nilainya naik 1.9 persen menjadi RM107.68 miliar.
• Johor dan Penang memimpin aktivitas, didorong pertumbuhan industri, logistik, dan permintaan lintas batas yang terkait dengan Singapura serta rantai pasok global.
• Pasar perumahan Kuala Lumpur melambat dan menghadapi kelebihan pasokan hunian vertikal dalam jumlah besar. Harga rumah di kota ini naik 3.2 persen secara tahunan pada kuartal pertama 2025, tetapi transaksi turun 8.7 persen.
• Penyewaan perkantoran di Kuala Lumpur membaik. Tingkat kekosongan turun menjadi sekitar 19 persen pada kuartal kedua 2025, dari sekitar 24 persen setahun sebelumnya, dengan penyerapan positif di seluruh subpasar.
• Properti industri berkinerja lebih baik. Transaksi industri pada paruh pertama naik sekitar 8.5 persen menjadi lebih dari 4,100, dengan tingkat kekosongan gudang kelas A yang rendah.
• Pasar pusat data Malaysia kini memiliki kapasitas aktif lebih dari 600 MW, dengan sekitar 1,300 MW sedang dibangun dan pipeline proyek mendatang yang lebih besar.
• Keterjangkauan mendorong penjualan. Sekitar 53 persen transaksi perumahan bernilai RM300,000 ke bawah, dan hampir 80 persen transaksi berlangsung di pasar sekunder.
• Peluncuran perumahan baru turun sekitar 50 persen secara tahunan menjadi 23,380 unit pada paruh pertama, langkah yang semestinya membantu mengurangi stok tak terjual.
• Perubahan kebijakan mencakup program Malaysia My Second Home bertingkat dan usulan kenaikan bea meterai untuk pembelian oleh warga asing, sementara pembebasan bea meterai untuk rumah pertama diperpanjang hingga akhir 2027.
• Proyek-proyek utama seperti East Coast Rail Link, RTS Link, dan Zona Ekonomi Khusus Johor-Singapura menggeser permintaan ke sektor logistik, manufaktur, dan pertumbuhan kota permukiman baru.
• Risiko utama mencakup kelebihan pasokan hunian vertikal, keterbatasan listrik dan tenaga ahli untuk industri, serta kebutuhan untuk menyelaraskan pasokan baru dengan daya beli masyarakat setempat.