Keruntuhan Evergrande: Bagaimana Raksasa Properti China Tumbang dan Artinya bagi Ekonomi Terbesar Kedua di Dunia

Keruntuhan Evergrande: Akhir Simbolis Ledakan Properti China

Pada Senin, saham China Evergrande Group, yang pernah menjadi pengembang properti terbesar dan paling ambisius di negara itu, akan dihapus dari pencatatan di bursa saham Hong Kong. Ini menandai babak dramatis sekaligus terakhir dalam kisah perusahaan yang pada masa jayanya bernilai lebih dari $50 miliar dan menjadi simbol pesatnya kebangkitan ekonomi China. Kini, keruntuhan Evergrande menjadi kisah peringatan yang mengguncang fondasi pasar properti China dan berdampak ke seluruh perekonomian global.

Kemerosotan Evergrande yang spektakuler bukan sekadar kisah salah urus perusahaan dan utang berlebihan. Kisah ini membuka jendela untuk melihat kerentanan model ekonomi China, risiko spekulasi yang tak terkendali, serta tantangan yang dihadapi negara itu dalam beralih dari pertumbuhan yang sangat pesat menuju masa depan yang lebih berkelanjutan.

Bagaimana Evergrande Menjadi Begitu Besar—dan Rentan?

Didirikan pada 1996 oleh Hui Ka Yan, mantan pekerja baja dari Provinsi Henan di pedesaan, Evergrande menumpang gelombang urbanisasi dan privatisasi perumahan di China. Model bisnis perusahaan ini sederhana tetapi agresif: berutang besar untuk membeli tanah, menjual apartemen sebelum dibangun, lalu menggunakan hasilnya untuk melunasi pinjaman dan mendanai proyek baru. Ketika harga rumah melonjak, pendekatan ini menjadikan Hui orang terkaya di Asia pada 2017 dan membuat nama Evergrande dikenal luas di seluruh China.

Pada akhir 2010-an, Evergrande memiliki lebih dari 1.300 proyek di lebih dari 280 kota, berekspansi ke bidang kendaraan listrik, layanan kesehatan, dan pariwisata, bahkan memiliki klub sepak bola paling sukses di China, Guangzhou FC. Namun di balik itu, perusahaan tersebut memiliki beban utang yang sangat berbahaya, dengan utang lebih dari $300 miliar—menjadikannya pengembang properti dengan utang terbesar di dunia.

Ekspansi pesat Evergrande didorong oleh akses kredit yang mudah dan pasar properti spekulatif, tempat rumah sering dibeli bukan untuk ditinggali, melainkan sebagai investasi yang diharapkan naik nilainya. Perusahaan itu juga melakukan praktik berisiko, seperti mendorong karyawan membeli produk pengelolaan kekayaan miliknya sendiri dan menggunakan instrumen keuangan kompleks untuk menyamarkan kewajiban sebenarnya. Pada 2016, beberapa staf dilaporkan diminta menggunakan hingga separuh gaji mereka untuk membeli produk tersebut, sehingga profitabilitas perusahaan tampak lebih tinggi dari kenyataan.

Titik Balik: Beijing Menindak Utang

Pada 2020, regulator China yang khawatir dengan utang sektor properti yang terus membengkak memperkenalkan kebijakan “tiga garis merah”, yang menetapkan batas ketat terhadap jumlah pinjaman yang dapat diambil pengembang. Bagi Evergrande, yang bisnisnya bergantung pada pembiayaan ulang tanpa henti, kebijakan ini menjadi pukulan mematikan. Perusahaan mulai menawarkan diskon besar untuk menjual properti dan mengumpulkan uang tunai, tetapi itu tidak cukup. Pada akhir 2021, Evergrande gagal membayar sebagian utang luar negerinya, dan nilai sahamnya merosot lebih dari 99%.

Serangkaian gugatan hukum pun terjadi, hingga pengadilan Hong Kong memerintahkan likuidasi Evergrande pada Januari 2024. Pendiri perusahaan, Hui Ka Yan, didenda $6,5 juta dan dilarang seumur hidup bertransaksi di pasar modal China setelah terungkap bahwa Evergrande telah melebih-lebihkan pendapatannya sebesar $78 miliar. Likuidator kini berusaha memulihkan sebanyak mungkin aset untuk para kreditur, tetapi karena sebagian besar aset Evergrande berada di China daratan—di luar yurisdiksi Hong Kong—investor asing kemungkinan hanya akan memperoleh sedikit pengembalian.

Mengapa Keruntuhan Evergrande Penting bagi China—dan Dunia

Ambruknya Evergrande bukan peristiwa yang berdiri sendiri. Ini merupakan gejala paling nyata dari krisis yang lebih luas di sektor properti China, yang selama puluhan tahun menjadi salah satu motor utama pertumbuhan ekonomi negara itu. Properti dan industri terkait menyumbang hampir 30% PDB China, sementara pemerintah daerah sejak lama mengandalkan penjualan tanah kepada pengembang sebagai sumber pendapatan utama.

Keruntuhan ini memicu efek domino. Pengembang besar lainnya, seperti Country Garden dan China South City Holdings, kini menghadapi krisis utang mereka sendiri. Country Garden, misalnya, memiliki lebih dari 3.000 proyek dan kewajiban sebesar $200 miliar, dan masalah yang dihadapinya mengancam akan melampaui Evergrande dalam skala. Masalah di sektor ini telah memicu pemutusan hubungan kerja besar-besaran, pemotongan gaji, dan proyek perumahan yang tak kunjung selesai, membuat jutaan pembeli rumah di China berada dalam ketidakpastian.

Dampak terhadap Rumah Tangga dan Ekonomi China

Bagi keluarga biasa di China, krisis properti berdampak sangat pribadi. Hampir tiga perempat kekayaan rumah tangga di China terkait dengan properti. Ketika harga rumah turun setidaknya 30% di banyak kota, keluarga melihat tabungan mereka menyusut, sehingga mereka cenderung mengurangi belanja atau investasi. Hal ini turut melemahkan permintaan konsumen, salah satu faktor utama yang menghambat pemulihan China pascapandemi.

Pada saat yang sama, pemerintah daerah menghadapi penurunan pendapatan dari penjualan tanah, sehingga terpaksa memangkas belanja atau menambah utang. Kemerosotan sektor properti juga merugikan pemasok, perusahaan konstruksi, dan lembaga keuangan yang terkait dengan sektor tersebut, sehingga memunculkan kekhawatiran akan stabilitas keuangan yang lebih luas.

Dampak Global: Akankah Terjadi “Momen Lehman”?

Sejumlah analis membandingkan keruntuhan Evergrande dengan kejatuhan Lehman Brothers pada 2008, yang memicu krisis keuangan global. Namun, sebagian besar pakar meyakini risiko penularan global terbatas. Sistem keuangan China tidak terlalu terpapar derivatif kompleks, dan pemerintah mengendalikan ketat perbankan serta arus modal. Meski begitu, krisis ini mengguncang kepercayaan investor terhadap China, menyebabkan penurunan investasi langsung asing dan memunculkan pertanyaan tentang prospek pertumbuhan jangka panjang negara itu.

Di tingkat internasional, perlambatan pasar properti China dapat berdampak pada negara pengekspor komoditas seperti Australia, yang sangat bergantung pada permintaan bijih besi dan sumber daya lainnya dari China. Ekonomi China yang melemah juga dapat berarti pertumbuhan global yang lebih rendah dan meningkatnya ketegangan perdagangan, terutama jika China berusaha keluar dari kesulitan dengan membanjiri pasar dengan barang murah.

Bagaimana Beijing Merespons?

Sejauh ini, pemerintah China menghindari penyelamatan langsung Evergrande atau pengembang besar lainnya, karena khawatir langkah itu akan mendorong perilaku berisiko lebih lanjut di industri yang sudah terbebani utang berlebihan. Sebaliknya, Beijing berfokus pada langkah-langkah terarah untuk menstabilkan pasar properti dan mendukung perekonomian secara lebih luas. Langkah-langkah ini meliputi:

• Menurunkan suku bunga hipotek dan melonggarkan pembatasan pembelian rumah
• Menyediakan dana untuk perumahan terjangkau dan proyek yang belum selesai
• Mendorong bank untuk memberikan pinjaman kepada pengembang yang sehat secara finansial
• Mendorong belanja konsumen melalui insentif untuk mobil listrik dan barang rumah tangga

Meski telah melakukan berbagai upaya ini, pertumbuhan ekonomi China melambat menjadi sekitar 5%—masih kuat menurut standar global, tetapi jauh dari pertumbuhan dua digit pada masa lalu. Prioritas pemerintah beralih dari properti ke industri teknologi tinggi seperti energi terbarukan, kendaraan listrik, dan robotika, seiring Presiden Xi Jinping berupaya mengarahkan negara itu memasuki era pembangunan baru.

Tantangan ke Depan: Dapatkah Pasar Properti Pulih?

Sebagian besar analis sepakat bahwa krisis properti China masih jauh dari selesai. Goldman Sachs memperingatkan pada Juni bahwa harga rumah dapat terus turun setidaknya hingga 2027, dan para pakar memperkirakan permintaan mungkin baru akan menyamai pasokan dalam dua tahun lagi. Keengganan pemerintah menyelamatkan pengembang yang gagal berarti lebih banyak perusahaan kemungkinan akan tumbang, sementara pemulihan, jika terjadi, akan berlangsung lambat dan tidak merata.

Sementara itu, proses likuidasi Evergrande yang berlarut-larut diperkirakan akan rumit dan penuh sengketa. Dengan lebih dari 90% asetnya berada di China daratan, kreditur asing menghadapi perjuangan berat untuk memulihkan investasi mereka. Hasilnya akan dipantau ketat oleh investor internasional, yang sudah mewaspadai risiko berbisnis di China.

Warisan Evergrande: Pelajaran bagi China dan Dunia

Perjalanan Evergrande dari kejayaan hingga kehancuran merangkum kekuatan dan kelemahan model ekonomi China. Kesuksesan perusahaan itu dibangun di atas urbanisasi pesat, kredit yang mudah, dan investasi spekulatif—faktor-faktor yang mendorong pertumbuhan selama puluhan tahun, tetapi juga menciptakan ketimpangan yang berbahaya. Keruntuhannya menyingkap batas ekspansi yang didorong utang dan kebutuhan akan praktik bisnis yang lebih berkelanjutan serta transparan.

Bagi China, krisis ini menjadi peringatan. Pemerintah harus menyeimbangkan kebutuhan untuk mencegah gejolak sosial—terutama di kalangan pembeli rumah yang telah membayar apartemen yang belum selesai dibangun—dengan keharusan menghindari bahaya moral dan membatasi pengambilan risiko berlebihan. Peralihan menuju industri teknologi tinggi dan konsumsi domestik sedang berlangsung, tetapi prosesnya akan penuh tantangan dan ketidakpastian.

Ringkasan

• Evergrande, yang pernah menjadi pengembang properti terbesar di China, akan dihapus dari pencatatan di bursa saham Hong Kong setelah terpuruk akibat utang sebesar $300 miliar.
• Keruntuhan perusahaan ini memicu krisis yang lebih luas di sektor properti China, menyebabkan pemutusan hubungan kerja, proyek yang belum selesai, dan penurunan harga rumah.
• Keluarga biasa di China, yang kekayaannya sangat terkait dengan properti, melihat tabungan mereka menyusut, sehingga belanja konsumen dan pertumbuhan ekonomi melemah.
• Pemerintah China menghindari penyelamatan langsung dan memilih berfokus pada langkah-langkah terarah untuk menstabilkan pasar serta mendukung perekonomian.
• Risiko penularan global terbatas, tetapi krisis ini mengguncang kepercayaan investor dan dapat berdampak pada negara pengekspor komoditas serta pertumbuhan global.
• Pasar properti China diperkirakan tetap lemah selama beberapa tahun, seiring pemerintah mengalihkan fokus ke industri teknologi tinggi dan pertumbuhan yang lebih berkelanjutan.
• Keruntuhan Evergrande menjadi peringatan tentang bahaya utang dan spekulasi berlebihan, baik di China maupun di seluruh dunia.