Peritel Singapura Lirik Ekspansi ke Johor Bahru: Peluang dan Tantangan

Peritel Singapura Melirik Johor Bahru: Perbatasan Baru di Tengah Kenaikan Biaya

Sektor ritel Singapura berada di persimpangan jalan. Menghadapi biaya operasional yang tinggi, persaingan ketat, dan dolar Singapura yang menguat, banyak peritel kini melirik Johor Bahru (JB), Malaysia, untuk berekspansi. Peluncuran Kawasan Ekonomi Khusus Johor-Singapura (JS-SEZ) dan rencana pembukaan Jalur Sistem Transit Cepat (RTS) semakin mendorong minat ini, dengan menjanjikan biaya lebih rendah, pasar yang lebih luas, dan konektivitas yang lebih baik. Namun, prosesnya jauh dari mudah. Peritel harus menghadapi kondisi yang kompleks, termasuk kekurangan tenaga kerja, hambatan birokrasi, dan ketidakpastian infrastruktur. Artikel ini mengulas motivasi, tantangan, dan dampak yang lebih luas dari langkah peritel Singapura berekspansi ke Johor Bahru, berdasarkan wawasan industri, pernyataan resmi, dan perkembangan terbaru JS-SEZ.

Mengapa Peritel Singapura Berekspansi ke Johor Bahru?

Pendorong utama minat peritel Singapura terhadap Johor Bahru adalah perbedaan biaya operasional yang mencolok. Biaya sewa dan tenaga kerja di Singapura melonjak, menekan margin keuntungan dan menyulitkan bisnis untuk berkembang. Sebaliknya, Johor Bahru menawarkan harga sewa lebih rendah, tenaga kerja lebih murah, dan minat yang terus tumbuh terhadap pengalaman berbelanja berkualitas lebih tinggi. Penguatan dolar Singapura semakin memperbesar keuntungan ini, sehingga ekspansi lintas batas menarik secara finansial.

Ernie Koh, Presiden Asosiasi Peritel Singapura (SRA), menjelaskan:

Ada arus perpindahan bisnis ritel dari Singapura akibat tingginya biaya operasional dan menguatnya dolar Singapura terhadap banyak mata uang regional. Karena itu, banyak peritel membuka gerai yang berhubungan langsung dengan pelanggan di Malaysia, Thailand, dan Jepang. Semakin banyak yang mendirikan usaha di Johor Bahru dan, ya, hal ini bisa menantang karena berbagai alasan. Namun, secara keseluruhan, langkah ini masuk akal karena keandalan merek-merek dari Singapura memiliki nilai lebih di Malaysia.

Peritel juga terdorong oleh peluang menjangkau dua pasar sekaligus: warga Johor dan banyak warga Singapura yang menyeberangi perbatasan untuk berbelanja dan menggunakan jasa. Menurut perkiraan industri, hingga 30% pengunjung pusat perbelanjaan besar di JB adalah warga Singapura, terutama pada akhir pekan.

Kawasan Ekonomi Khusus Johor-Singapura: Janji dan Potensi

JS-SEZ, yang resmi diluncurkan pada awal 2024, merupakan inisiatif penting untuk mempererat hubungan ekonomi antara Singapura dan Malaysia. Kawasan seluas lebih dari 3.500 kilometer persegi ini mencakup sembilan zona unggulan dan menyasar 11 sektor ekonomi, termasuk ritel, manufaktur, logistik, ekonomi digital, dan pariwisata. Zona ini diperkirakan akan menciptakan 20.000 lapangan kerja terampil dan menarik 50 bisnis baru dalam lima tahun pertama, dengan target menggandakan angka tersebut dalam satu dekade.

Perdana Menteri Singapura Lawrence Wong menyebut SEZ sebagai “nilai tambah besar” bagi perusahaan yang ingin memanfaatkan keunggulan Singapura dalam riset dan pengembangan serta lahan yang luas dan biaya lebih rendah di Johor. SEZ dirancang untuk memperlancar arus barang, orang, dan data, sehingga bisnis dapat beroperasi dengan lebih mudah di kedua sisi perbatasan.

Insentif utama bagi bisnis di SEZ meliputi:

• Tarif pajak perusahaan khusus (serendah 5% hingga 15 tahun untuk industri maju)
• Tarif pajak penghasilan pribadi sebesar 15% bagi tenaga kerja berkeahlian khusus selama 10 tahun
• Pengurangan bea hiburan untuk mendorong sektor pariwisata dan rekreasi
• Prosedur bea cukai dan imigrasi yang lebih sederhana, termasuk pemeriksaan menggunakan kode QR tanpa paspor

Insentif ini terutama ditujukan bagi sektor bernilai tinggi seperti AI, kedirgantaraan, dan energi terbarukan. Namun, dukungan untuk memperluas manfaat serupa ke sektor ritel dan jasa semakin meningkat.

Peluang: Biaya Lebih Rendah, Ruang Pamer Lebih Luas, dan Pasar Baru

Bagi banyak peritel Singapura, Johor Bahru menjadi peluang untuk lepas dari keterbatasan pasar Singapura yang jenuh dan mahal. QB House, jaringan salon rambut asal Jepang yang memiliki 30 gerai di Singapura, telah membuka cabang pertamanya di JB dan berencana membuka lebih banyak gerai. Perusahaan perlengkapan tidur Epitex, yang memiliki 24 gerai di Singapura, juga berekspansi ke Johor dengan menyasar pengunjung asal Singapura serta warga Malaysia yang bekerja di Singapura tetapi tinggal di JB.

Peritel menyebut sejumlah keunggulan:

• Biaya sewa lebih rendah: Memungkinkan gerai memiliki ruang pamer lebih luas dan menawarkan lebih banyak variasi produk dengan harga yang lebih kompetitif.
• Akses ke kelas menengah yang terus tumbuh: Standar hidup di Johor yang meningkat mendorong ekspektasi lebih tinggi terhadap kualitas dan layanan, sejalan dengan reputasi merek Singapura.
• Kedekatan dengan Singapura: Jalur RTS yang dijadwalkan beroperasi pada 2027 akan mempercepat dan memudahkan perjalanan lintas batas, sehingga meningkatkan jumlah pengunjung dari Singapura.

Joshua Koh, Presiden Dewan Industri Furnitur Singapura, mengatakan:

Karena biaya sewa yang tinggi, peritel di Singapura harus secara aktif mengelola penawaran mereka untuk memaksimalkan hasil dari biaya sewa. Kondisinya berbeda di Johor, karena biaya sewa yang lebih rendah memungkinkan peritel memiliki ruang pamer jauh lebih luas dan menawarkan lebih banyak variasi produk dengan harga yang jauh lebih murah.

Tantangan: Kekurangan Tenaga Kerja, Birokrasi, dan Kesenjangan Infrastruktur

Di balik peluang yang ada, peritel Singapura menghadapi kendala besar di Johor Bahru. Tantangan paling mendesak adalah kekurangan tenaga kerja terampil. Banyak pekerja berbakat dari Johor memilih bekerja di Singapura karena upahnya lebih tinggi. Hal ini menimbulkan “kuras otak” yang menyulitkan peritel mengisi gerai mereka di JB dengan tenaga berkualifikasi.

Osamu Matsumoto, COO perusahaan induk QB House, menggambarkan situasinya:

Situasinya cukup menantang karena penata rambut berbakat memilih bekerja di Singapura. Kami sudah mencoba merekrut selama dua bulan. Ada beberapa kandidat, tetapi kami berharap dengan adanya gerai pertama ini, lebih banyak orang di sini mengenal kami dan melamar.

Untuk menarik dan mempertahankan tenaga kerja berbakat, perusahaan menawarkan gaji yang kompetitif, terkadang melampaui standar pasar lokal. Namun, hal ini mengurangi sebagian keuntungan dari biaya operasional yang lebih rendah di Johor.

Tantangan lainnya meliputi:

• Belitan birokrasi: Proses memperoleh izin, lisensi, dan persetujuan bisa lambat dan rumit, dengan aturan yang tumpang tindih antara pemerintah federal dan negara bagian.
• Kuota pekerja asing: Malaysia memberlakukan batas ketat atas jumlah pekerja asing di sektor jasa, sehingga peritel lebih sulit mengatasi kekurangan tenaga kerja.
• Ketidakpastian infrastruktur: Beberapa pusat perbelanjaan di Johor Bahru gagal menarik pengunjung, sehingga peritel berhati-hati berinvestasi di lokasi yang mungkin tidak mendatangkan cukup pelanggan. Peritel lebih memilih pusat perbelanjaan yang dikelola dengan baik, seperti Mid Valley Southkey dan JB City Square, tetapi persaingan untuk mendapatkan ruang sangat ketat.

Ernie Koh dari SRA mengingatkan:

Ada pusat perbelanjaan yang dikelola dengan baik dan ada pula yang tidak. Kita harus cermat dan tidak memilih hanya berdasarkan harga.

Peran SEZ: Insentif, Infrastruktur, dan Kesenjangan Kebijakan

Meski JS-SEZ menyediakan kerangka kerja untuk kolaborasi lintas batas, banyak peritel menilai insentif yang ada saat ini lebih menguntungkan sektor manufaktur, teknologi, dan investasi skala besar. Persyaratan belanja modal minimum untuk memenuhi syarat mendapatkan sejumlah keringanan pajak (RM500 juta) berada di luar jangkauan sebagian besar peritel kecil dan menengah.

Para pemimpin industri menyerukan:

• Ambang batas yang lebih rendah untuk insentif sektor ritel dan jasa
• Hibah khusus atau pendanaan konsultasi untuk membantu UKM beradaptasi
• Proses perizinan dan persetujuan yang lebih sederhana dan transparan
• Infrastruktur yang lebih baik, termasuk pasokan listrik dan air yang andal serta konektivitas digital

Model pembangunan infrastruktur SEZ “seiring dengan investasi” juga menjadi perhatian. Dalam model ini, fasilitas dibangun bersamaan dengan investasi yang telah dikonfirmasi, bukan terlebih dahulu. Meski mengurangi risiko pembangunan berlebihan, model tersebut dapat menimbulkan keterlambatan dan ketidakpastian bagi bisnis yang menunggu penyelesaian layanan penting.

Teh Kee Sin, penasihat Asosiasi Usaha Kecil dan Menengah Johor Selatan, menyoroti dilema ini:

Apakah investor asing akan datang jika melihat tidak ada jaminan atas infrastruktur dasar seperti Wi-Fi atau listrik? Semua ini merupakan fasilitas dasar, dan investor hanya akan masuk jika ada jaminan bahwa semuanya sudah tersedia.

Konektivitas: Jalur RTS dan Selanjutnya

Jalur Sistem Transit Cepat (RTS) Johor Bahru-Singapura yang akan dibangun secara luas dipandang sebagai pengubah keadaan. Dijadwalkan mulai beroperasi pada 2027, RTS akan menghubungkan stasiun Woodlands North di Singapura dengan stasiun Bukit Chagar di Johor, dengan kapasitas mengangkut 10.000 penumpang per jam untuk setiap arah. Jalur ini diperkirakan akan mengurangi kepadatan di Causeway, memangkas waktu perjalanan hingga hanya 20 menit, serta membuat kegiatan belanja dan perjalanan pulang-pergi lintas batas lebih menarik.

Namun, para ahli memperingatkan bahwa RTS saja tidak akan mengatasi semua persoalan konektivitas. Transportasi lokal di Johor Bahru masih belum berkembang, dan ada seruan untuk membangun infrastruktur tambahan, seperti kereta ringan, jaringan bus yang lebih baik, bahkan jalur feri atau kereta gantung baru, guna menyebarkan arus penumpang dan mendukung pertumbuhan SEZ.

Pakar perencanaan tata kota dan transportasi Goh Bok Yen mengatakan:

Sistem transportasi dari titik kedatangan mereka di Johor Bahru hingga tujuan akhir mereka yang lebih jauh ke pedalaman adalah hal yang belum kita tangani.

Upaya untuk memperbaiki prosedur bea cukai dan imigrasi sedang dilakukan, termasuk penerapan pemeriksaan berbasis kode QR dan jalur khusus untuk pebisnis. Namun, penerapan sepenuhnya akan memerlukan waktu.

Persaingan dan Lanskap Ekonomi yang Lebih Luas

JS-SEZ bukan satu-satunya kawasan ekonomi khusus di wilayah ini. Malaysia, Indonesia, dan Thailand juga sedang mengembangkan inisiatif serupa untuk menarik investasi asing. Hal ini meningkatkan tuntutan bagi Johor dan Singapura untuk membedakan SEZ mereka melalui infrastruktur yang lebih unggul, tata kelola yang efisien, dan nilai tawar yang menarik bagi bisnis.

Menarik merek internasional sekaligus mendukung peritel lokal juga memerlukan keseimbangan yang cermat. Sebagian pihak khawatir masuknya peritel asing dapat mendorong kenaikan harga sewa dan membuat usaha kecil lokal tersingkir, sehingga mengurangi keberagaman dan ketahanan ekosistem ritel.

Teh Kee Sin mengingatkan:

Ada kekhawatiran bahwa jika terlalu banyak merek internasional masuk, harga sewa unit toko akan naik dan banyak peritel lokal tak lagi mampu menyewanya. Usaha kecil lokal juga penting bagi ekosistem ini.

Meski demikian, sebagian besar pemimpin industri tetap optimistis bahwa pertumbuhan ekonomi akan membuka peluang bagi peritel lokal maupun asing, selama kebijakan yang diterapkan tanggap dan inklusif.

Ringkasan

• Peritel Singapura berekspansi ke Johor Bahru untuk menghindari biaya tinggi dan menjangkau pasar yang lebih besar serta beragam.
• Kawasan Ekonomi Khusus Johor-Singapura (JS-SEZ) menawarkan insentif, konektivitas yang lebih baik, dan kerangka kerja untuk kolaborasi lintas batas, tetapi manfaat yang ada saat ini lebih berpihak pada industri berteknologi tinggi dan berskala besar.
• Tantangan utama mencakup kekurangan tenaga kerja, belitan birokrasi, kesenjangan infrastruktur, dan risiko berinvestasi di pusat perbelanjaan yang kinerjanya buruk.
• Jalur RTS yang akan dibuka dan prosedur bea cukai yang lebih baik diperkirakan akan mendorong aktivitas ritel lintas batas. Namun, transportasi lokal dan infrastruktur di Johor masih perlu dikembangkan.
• Pemimpin industri menyerukan insentif yang lebih inklusif, proses yang lebih sederhana, dan kebijakan yang seimbang agar peritel internasional maupun lokal dapat berkembang pada era SEZ.
• Keberhasilan peritel Singapura di Johor Bahru akan bergantung pada kemampuan mereka beradaptasi dengan kondisi lokal, menarik dan mempertahankan tenaga kerja berbakat, serta menghadapi lanskap ekonomi yang berubah cepat.