Skandal Lantai Hantu Ungkap Area Abu-Abu Hukum di Sektor Properti China

Apartemen Mustahil

Pada 2013, seorang pria bermarga Shen dari Provinsi Shaanxi di China barat laut yakin telah mendapatkan pijakan terjangkau di pasar properti. Ia membeli unit seluas 90 meter persegi di lantai 34 sebuah kompleks perumahan yang baru dibangun, dekat ibu kota provinsi, Xi'an. Harganya 2.646 yuan per meter persegi, atau sekitar $400 saat itu. Harga tersebut kira-kira sepertiga dari harga rata-rata rumah di kawasan itu, sebuah kesempatan yang tampak terlalu bagus untuk dilewatkan. Empat tahun kemudian, Shen mengetahui kenyataan yang menghancurkan. Gedung yang dibelinya hanya memiliki 32 lantai. Lantai 34 yang telah dibayarnya ternyata tidak ada.

Kasus apartemen hantu yang ganjil ini menarik perhatian nasional karena mencerminkan risiko ekstrem yang dihadapi pembeli rumah biasa di China. Pembelian Shen dimungkinkan oleh kategori hunian yang secara informal dikenal sebagai hunian dengan hak kepemilikan terbatas. Unit-unit ini dibangun di atas tanah pedesaan milik kolektif di luar sistem tanah resmi negara. Karena tidak mendapat pengakuan resmi pemerintah, harganya jauh lebih murah. Hunian ini juga tidak memiliki perlindungan hukum yang dinikmati perumahan komersial standar. Dalam kasus Shen, kekosongan hukum itu memungkinkan pengembang menjual ruang lantai yang tidak pernah dibangun.

Apa Itu Hak Kepemilikan Terbatas?

Untuk memahami bagaimana seseorang bisa membeli unit di lantai yang tidak ada, kita perlu memahami terlebih dahulu sistem pertanahan ganda di China. Tanah perkotaan dimiliki negara dan disewakan kepada pengembang atau pemilik rumah melalui mekanisme resmi, termasuk sertifikat hak atas tanah dan kelayakan untuk mendapatkan kredit hipotek. Sebaliknya, tanah pedesaan dimiliki secara kolektif oleh masyarakat desa. Menurut hukum China, kolektivitas pedesaan tidak seharusnya menyewakan atau menjual tanah untuk pembangunan perumahan komersial. Namun, dalam praktiknya, komite desa dan pengembang kerap bekerja sama membangun perumahan di lahan pedesaan demi keuntungan.

Proyek-proyek ini menghasilkan hunian yang oleh warga setempat disebut hunian dengan hak kepemilikan terbatas. Istilah ini merujuk pada unit yang tidak dapat didaftarkan di biro pertanahan pemerintah. Pembeli tidak memperoleh sertifikat hak atas tanah resmi. Bank umumnya menolak memberikan pinjaman dengan properti tersebut sebagai jaminan. Perkiraan menunjukkan bahwa puluhan juta unit semacam ini tersebar di seluruh China, menawarkan alternatif yang lebih murah di tengah lonjakan harga perkotaan. Shen membayar sekitar sepertiga dari nilai pasar untuk unitnya, dengan harga diskon yang mencerminkan risiko hukum dan finansial yang besar. Pembeli sering memasuki pasar dengan menyadari bahwa skema ini tidak lazim, tetapi besarnya kerugian yang dialami Shen mengungkap tingkat penipuan yang jauh lebih dalam daripada zona abu-abu regulasi biasa.

Harga yang lebih murah itu harus dibayar dengan hilangnya hampir semua perlindungan yang diharapkan pemilik rumah. Tanpa pendaftaran resmi, otoritas setempat dapat merobohkan bangunan semacam ini dengan sedikit pemberitahuan. Pengembang dapat mengubah rencana tanpa pengawasan. Dalam skema ini, pembeli berada di urutan paling belakang untuk menerima kompensasi, setelah bank dan lembaga negara. Saat Shen mengetahui kenyataan yang terjadi, jelas bahwa pengembang telah memalsukan cetak biru atau sekadar mengantongi uang untuk ruang yang sejak awal tidak pernah masuk dalam rencana pembangunan.

Pola Penipuan Nasional

Pengalaman Shen bukanlah tragedi yang berdiri sendiri. Kasus ini terjadi di tengah pasar properti nasional yang dilanda penipuan korporasi dan kegagalan regulasi. Contoh paling menonjol adalah Evergrande, raksasa properti yang pernah menjadi simbol ledakan pembangunan di China. Komisi Regulasi Sekuritas China menuduh perusahaan itu dan pendirinya, Hui Ka Yan, menggelembungkan pendapatan sekitar $78 miliar selama dua tahun sebelum perusahaan gagal membayar utang-utangnya. Regulator menjatuhkan denda hampir $584 juta kepada Hengda Real Estate, bisnis Evergrande di China daratan. Hui sendiri didenda $6,5 juta dan menghadapi larangan seumur hidup beraktivitas di pasar keuangan.

Pada Januari, pengadilan Hong Kong memerintahkan Evergrande untuk dilikuidasi. Para pihak yang ditunjuk kini menyisir aset perusahaan untuk membayar kreditur. September lalu, polisi menempatkan Hui di bawah pengawasan di tengah penyelidikan atas dugaan tindak pidana. Langkah-langkah ini menunjukkan bahwa penipuan di sektor properti terjadi mulai dari komite desa hingga ruang rapat konglomerat terbuka. Skala penipuan tersebut mengisyaratkan bahwa janji yang dilebih-lebihkan dan dokumen palsu telah menjadi alat yang lazim untuk terus mengalirkan uang ke kantong pengembang. Dampaknya merambat ke seluruh perekonomian. Properti dan industri terkait menyumbang sekitar sepertiga dari output ekonomi China. Ketika pengembang berbohong soal pendapatan atau menjual apartemen yang tak pernah berniat mereka selesaikan, dampaknya menjalar ke pabrik baja, pabrik semen, pemasok furnitur, dan bank daerah. Pembeli rumah menjadi korban sekaligus penyandang dana tanpa disengaja bagi model yang rusak ini, dengan membayar di muka untuk apartemen yang mungkin tak akan pernah terwujud.

Bagaimana Pembangunan Tanpa Regulasi Lepas Kendali

Pertanyaan yang diajukan banyak pengamat sederhana: bagaimana pengembang bisa menjual lantai 34 di gedung 32 lantai tanpa ada yang menghentikan transaksi? Jawabannya terletak pada ketiadaan pengawasan yang berarti terhadap proyek-proyek di pasar abu-abu. Dalam pembangunan formal di atas tanah negara, berbagai biro pemerintah meninjau rencana, menerbitkan izin, dan memeriksa kemajuan konstruksi. Pembeli dapat mencocokkan jumlah lantai dan nomor unit dengan dokumen yang terdaftar untuk umum. Proyek dengan hak kepemilikan terbatas melewati sebagian besar tahapan pengawasan ini.

Pejabat setempat terkadang membiarkan atau bahkan mendorong pembangunan semacam ini karena menghasilkan pungutan dan menggerakkan perekonomian desa. Dalam kasus lain, pengembang mengajukan satu set rencana kepada pemerintah, tetapi memasarkan versi yang lebih ambisius kepada pembeli. Tanpa registrasi terpusat untuk penjualan tanah pedesaan, tidak ada mekanisme untuk memeriksa klaim iklan dan mencocokkannya dengan keadaan sebenarnya. Pembeli seperti Shen melihat ruang pamer dan denah lantai, tetapi materi tersebut mungkin tidak ada kaitannya dengan apa yang benar-benar sedang dibangun oleh kontraktor.

Keterlambatan konstruksi memperburuk masalah. Shen membeli unitnya pada 2013 dan mengetahui penipuan itu empat tahun kemudian. Jeda yang panjang ini mengisyaratkan bahwa pengembang terus menjual unit sementara pembangunan berjalan lambat atau bahkan tidak berlangsung sama sekali. Selama masa pembangunan yang berkepanjangan, pembeli hanya memiliki sedikit cara untuk memantau kemajuan. Mereka mungkin tinggal jauh dari lokasi atau tidak memiliki pengetahuan teknis untuk menemukan ketidaksesuaian antara rencana yang disetujui dan struktur baja yang mulai berdiri. Saat kenyataan akhirnya terlihat, pengembang mungkin sudah memindahkan dana ke tempat lain atau membubarkan badan usaha setempat.

Dampak Kemanusiaan dari Krisis Properti

Di balik setiap proyek yang gagal atau penuh penipuan, ada keluarga yang menyaksikan tabungan seumur hidup mereka menguap. Data resmi yang dirilis awal tahun ini menunjukkan bahwa investasi properti di China turun 9 persen pada Januari dan Februari dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Pembangunan baru turun 30 persen, penurunan terdalam dalam lebih dari setahun. Angka-angka ini secara langsung berarti hilangnya pekerjaan, pemasok yang tidak dibayar, dan kerangka bangunan beton terbengkalai di lahan tempat permukiman seharusnya berdiri.

Kebangkrutan Evergrande saja membuat ratusan ribu pembeli menunggu apartemen yang sudah mereka bayar. Sebagian telah menggelontorkan seluruh tabungan mereka, ditambah pinjaman dari kerabat. Dampak emosionalnya mencakup rumah tangga yang retak, masa pensiun yang tertunda, dan krisis kesehatan mental. Kasus Shen menambahkan sisi absurd pada penderitaan ini. Ia bukan sekadar menghadapi keterlambatan serah terima. Ia menghadapi kemustahilan matematis untuk memiliki properti di lantai yang tidak mungkin ada menurut hukum fisika dan arsitektur.

Krisis ini juga mengikis kepercayaan publik terhadap lembaga. Ketika pengembang tingkat desa maupun perusahaan unggulan nasional seperti Evergrande melakukan penipuan, masyarakat kehilangan kepercayaan terhadap pasar, regulator, dan pengadilan. Untuk membangun kembali kepercayaan itu dibutuhkan lebih dari sekadar pengumuman denda melalui siaran pers. Yang diperlukan adalah keadilan nyata bagi para korban dan perubahan struktural agar pengembang tidak memperlakukan pembeli rumah sebagai pemberi pinjaman tanpa jaminan dalam skema kredit raksasa yang berisiko.

Penindakan Regulator dan Reformasi Jangka Panjang

Otoritas China menyadari bahwa penipuan properti yang tak terkendali mengancam stabilitas sosial dan pertumbuhan ekonomi. Komisi Regulasi Sekuritas China secara terbuka berjanji menindak penipuan sekuritas dan melindungi investor kecil dengan apa yang disebutnya "taring dan cakar." Denda rekor terhadap Evergrande dan Hui Ka Yan merupakan upaya untuk memberi sinyal bahwa bahkan pelaku terbesar pun akan menghadapi konsekuensi atas penipuan. Pengawasan polisi terhadap Hui juga mengirimkan pesan kuat tentang pertanggungjawaban pribadi di tingkat tertinggi.

Namun, penegakan hukum masih belum merata. Regulator nasional dapat menargetkan perusahaan terbuka dengan relatif mudah karena keterbukaan informasi keuangan dapat diakses dan pemegang saham menuntut penjelasan. Proyek tingkat desa yang beroperasi di atas tanah kolektif jauh lebih sulit diawasi. Proyek-proyek itu berada di persimpangan tata kelola pedesaan, perencanaan kota, dan hukum kontrak swasta. Pemerintah daerah terkadang menolak penegakan aturan yang ketat karena proyek semacam ini menyediakan perumahan bagi para migran dan menghasilkan pendapatan di luar jalur perpajakan resmi.

Pejabat daerah kerap menghadapi insentif yang saling bertentangan. Mendorong pertumbuhan ekonomi bisa lebih diutamakan daripada menegakkan aturan penggunaan lahan, terutama ketika proyek sudah dihuni oleh warga yang telah membayar. Bagi korban seperti Shen, upaya hukum kerap membuat frustrasi. Pengadilan terkadang menolak memeriksa sengketa terkait hak kepemilikan terbatas karena kontrak yang mendasarinya melanggar aturan penggunaan lahan. Bahkan ketika pembeli memenangkan putusan, pengembang mungkin sudah memindahkan aset atau menyatakan pailit. Perlindungan yang sesungguhnya memerlukan integrasi catatan tanah pedesaan ke dalam basis data nasional, kewajiban inspeksi independen sebelum penjualan dengan pembayaran di muka, dan rekening penampungan yang mencegah pengembang menarik dana sampai tonggak pembangunan tertentu diverifikasi. Tanpa perubahan struktural ini, lantai hantu akan terus menghantui pasar properti China.

Poin-Poin Utama

• Seorang pemilik rumah di Provinsi Shaanxi membeli apartemen di lantai 34 sebuah gedung yang belakangan diketahui hanya memiliki 32 lantai.
• Unit tersebut dijual dengan harga sekitar sepertiga dari harga pasar karena memiliki hak kepemilikan terbatas di atas tanah pedesaan milik kolektif.
• Hunian dengan hak kepemilikan terbatas, yang terkadang disebut hak kepemilikan kecil, beroperasi di zona abu-abu hukum tanpa pengakuan resmi pemerintah atau sertifikat hak atas tanah.
• Skandal ini mencerminkan krisis yang lebih luas di sektor properti, yang diwarnai tuduhan penipuan besar-besaran, termasuk kasus penggelembungan pendapatan Evergrande senilai $78 miliar.
• Investasi properti dan pembangunan baru turun tajam, memperdalam kekhawatiran mengenai stabilitas industri yang menggerakkan sekitar sepertiga kegiatan ekonomi nasional.
• Regulator telah menjatuhkan denda rekor dan menjanjikan penegakan yang lebih tegas, tetapi proyek-proyek pasar abu-abu terus membuat pembeli menghadapi risiko finansial yang berat.