Investasi Besar di Lanskap Ritel Singapura
CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) mengumumkan transformasi besar-besaran senilai $160 juta untuk Plaza Singapura dan The Atrium@Orchard, menandai salah satu renovasi ritel paling signifikan dalam sejarah Singapura belakangan ini. Peningkatan yang diungkap dalam pembaruan bisnis kuartal pertama perwalian tersebut pada 24 April itu akan berlangsung bertahap mulai kuartal ketiga 2026 hingga kuartal keempat 2028, sehingga kawasan belanja populer Dhoby Ghaut tetap beroperasi selama masa konstruksi.
Daftar Isi
Proyek ambisius ini hadir pada pekan penting bagi CICT, yang juga mengumumkan akuisisi mal Paragon senilai $3.9 miliar dan divestasi Asia Square Tower 2 senilai $2.48 miliar. Secara keseluruhan, langkah-langkah ini menandakan penguatan strategi pada aset ritel di kawasan utama Orchard Road, Singapura, tempat CICT telah memiliki kehadiran yang cukup besar melalui ION Orchard, Raffles City Singapore, dan Funan. Perwalian tersebut melaporkan hasil kuartal pertama yang kuat untuk periode yang berakhir pada 31 Maret, dengan pendapatan properti bersih naik 7.9 persen secara tahunan menjadi $314.4 juta dan pendapatan kotor meningkat 8 persen menjadi $426.7 juta. Tingkat hunian ritel di seluruh portofolio mencapai 97.8 persen, sementara portofolio ritel membukukan kenaikan sewa positif sebesar 4.4 persen selama kuartal tersebut, mendukung keputusan untuk melanjutkan belanja modal besar ini.
Renovasi ini bertujuan memodernisasi infrastruktur sekaligus menghadirkan apa yang disebut pengembang sebagai koneksi yang menyatu antara alam dan ritel. Dengan menyelaraskan proyek ini dengan rencana Urban Redevelopment Authority untuk menjadikan ruas Orchard Road di depan mal sebagai kawasan pejalan kaki dan memperluas Istana Park di dekatnya, pembaruan ini berupaya menghadirkan pengalaman ruang hijau luar ruangan ke area dalam mal. Imbal hasil investasi ditargetkan sebesar 6 hingga 7 persen, mencerminkan keyakinan bahwa aset tersebut dapat menghasilkan pendapatan sewa lebih tinggi setelah renovasi selesai sekaligus mempertahankan daya saingnya di tengah lanskap ritel yang terus berubah. Pendekatan ini juga meminimalkan gangguan terhadap 121,300 kaki persegi sewa baru dan perpanjangan sewa yang ditandatangani pada kuartal pertama saja.
Dari Jembatan Layang ke Taman Terapung
Salah satu unsur desain ulang yang paling mencolok adalah transformasi jembatan layang yang ada menjadi taman terapung. Jalur pejalan kaki di ketinggian ini, yang saat ini menghubungkan berbagai lantai Plaza Singapura dan The Atrium@Orchard, akan dirancang ulang sebagai destinasi lanskap yang dilengkapi tanaman hijau dan konsep kuliner baru. Alih-alih hanya menjadi koridor penghubung, ruang-ruang ini akan menjadi tempat pengunjung dapat bersantai, bersantap, dan menikmati panorama kawasan sekitar.
Di lantai jalan, pintu masuk mal yang menghadap Orchard Road akan mengalami pembaruan besar. Rencana mencakup kafe dengan layanan makan sepanjang hari yang berada di tengah rimbunnya tanaman hijau, menciptakan area peralihan yang mengundang antara jalan raya yang sibuk dan interior ritel. Sementara itu, area penurunan penumpang beratap di Handy Road akan dilengkapi fasad kontemporer baru yang dirancang untuk menyelaraskan diri dengan karakter arsitektur kawasan yang terus berkembang.
Di dalam mal, renovasi ini akan menghadirkan lingkungan multisensori dengan konsep ritel berbasis pengalaman dan pengalaman bersantap tematik. Koneksi bawah tanah ke Stasiun MRT Dhoby Ghaut akan ditingkatkan secara signifikan, termasuk desain kios baru, sirkulasi yang lebih baik, serta penyempurnaan lantai dan plafon untuk meningkatkan kenyamanan perjalanan harian ribuan pekerja kantor dan pelajar. Ruang yang ada akan didesain ulang untuk mengakomodasi konsep hiburan imersif yang melampaui kegiatan belanja tradisional.
Mengaburkan Batas antara Alam dan Ritel
Pembaruan Plaza Singapura bukan sekadar soal estetika, tetapi juga menjadi perwujudan fisik dari tujuan perencanaan kota Singapura yang lebih luas. Rencana induk Urban Redevelopment Authority untuk Orchard Road mencakup penetapan sejumlah ruas di kawasan belanja terkenal itu sebagai area pejalan kaki serta perluasan Istana Park, ruang hijau yang bersebelahan dengan Istana, kediaman resmi sekaligus kantor Presiden Singapura.
Dengan menghadirkan unsur taman ke dalam ruangan, CICT bertujuan menciptakan apa yang oleh perencana kota disebut ruang ketiga, yakni lingkungan yang bukan semata-mata tempat kerja atau rumah, melainkan titik berkumpul bagi masyarakat. Ruang yang didesain ulang harus dapat menampung beragam pengguna, mulai dari wisatawan yang menjelajahi kawasan belanja Singapura hingga keluarga setempat yang mencari tempat beristirahat dari panas tropis. Integrasi fitur desain inklusif secara sosial dengan tanaman hijau yang melimpah mencerminkan tren yang berkembang dalam desain perkotaan, ketika ruang komersial semakin banyak mengadopsi unsur biofilik, pencahayaan alami, dan vegetasi untuk meningkatkan kenyamanan pengunjung serta membedakan ritel fisik dari alternatif daring.
Koneksi dengan Istana Park sangat penting, terutama karena taman tersebut direncanakan untuk diperluas pemerintah. Hal ini membuka peluang bagi Plaza Singapura untuk berfungsi sebagai perluasan dalam ruangan dari ruang hijau luar, sepanjang tahun, yang dapat menjadi tempat berlindung saat hujan yang kerap turun di Singapura sekaligus mempertahankan koneksi visual dan suasana dengan alam. Pembenahan pintu masuk Handy Road akan semakin memperkuat hubungan antara lingkungan terbangun dan lanskap sekitarnya.
Strategi Keuangan dan Posisi Portofolio
Di balik visi arsitektural ini terdapat strategi keuangan yang diperhitungkan. CICT menargetkan imbal hasil investasi sekitar 6 hingga 7 persen dari inisiatif peningkatan aset ini. Angka tersebut mencerminkan perkiraan kenaikan pendapatan sewa dibandingkan dengan belanja modal, metrik penting bagi perwalian investasi real estat dalam mengelola nilai bagi pemegang saham.
Waktunya sejalan dengan kinerja operasional yang kuat di seluruh portofolio ritel CICT. Kenaikan sewa sebesar 4.4 persen pada kuartal pertama menunjukkan bahwa kontrak sewa baru disepakati dengan tarif yang jauh lebih tinggi dibandingkan perjanjian sebelumnya, didorong oleh peningkatan jumlah pengunjung, promosi musiman, dan bertambahnya kedatangan wisatawan. Tingkat hunian yang telah dikomitmenkan di portofolio ritel mencapai 97.8 persen per 31 Maret, menunjukkan tingginya permintaan atas ruang di properti CICT.
Investasi Plaza Singapura melengkapi akuisisi Paragon yang baru-baru ini dilakukan CICT, menambah satu lagi aset premium di Orchard Road ke dalam portofolio yang kini mencakup sejumlah destinasi ritel paling terkemuka di Singapura. Perwalian tersebut juga sedang melakukan pekerjaan peningkatan aset di Lot One Shoppers Mall, Raffles City Tower, dan Tampines Mall, yang menunjukkan komitmen di seluruh portofolio untuk mempertahankan daya saing. Proyek-proyek yang berlangsung bersamaan ini mengindikasikan pendekatan sistematis untuk memperbarui infrastruktur ritel yang menua di kawasan belanja pinggiran kota maupun pusat Singapura.
Jadwal Konstruksi dan Akses Pengunjung
Berbeda dengan sejumlah renovasi ritel besar yang mengharuskan penutupan total, CICT berkomitmen menjaga Plaza Singapura dan The Atrium@Orchard tetap beroperasi selama masa konstruksi tiga tahun. Pendekatan bertahap ini memungkinkan mal mempertahankan aliran pendapatan sekaligus menjaga akses bagi ribuan komuter yang setiap hari melintasi stasiun persimpangan MRT Dhoby Ghaut, yang melayani jalur North South, North East, dan Circle.
Keputusan untuk tetap beroperasi berbeda dengan proyek ritel besar lain di Singapura, seperti pembangunan kembali HarbourFront Centre, yang akan ditutup sepenuhnya pada paruh kedua 2026 untuk ditransformasi selama lima tahun menjadi gedung serbaguna setinggi 33 lantai. Strategi Plaza Singapura mengakui perannya sebagai pusat transit penting dan tempat berkumpul masyarakat, sedangkan pendekatan pembongkaran dan pembangunan kembali HarbourFront Centre yang lebih radikal mencerminkan lokasinya di dekat terminal kapal pesiar dan VivoCity.
Konstruksi akan dilakukan dalam tahapan yang direncanakan dengan cermat untuk memastikan akses berkelanjutan ke pilihan ritel dan tempat makan yang penting. Pengunjung dapat mengantisipasi perubahan lokasi penyewa secara berkala dan penutupan sementara di zona tertentu, tetapi pengalaman berbelanja utama akan tetap tersedia sepanjang periode 2026 hingga 2028. Peningkatan area bawah tanah yang menghubungkan mal dengan stasiun MRT kemungkinan dilakukan di luar jam sibuk untuk meminimalkan dampak terhadap arus lalu lintas pada jam berangkat dan pulang kerja.
Perkembangan Persaingan di Orchard Road
Pembaruan Plaza Singapura berlangsung di tengah aktivitas yang belum pernah terjadi sebelumnya di kawasan ritel dan hiburan Singapura. Hanya beberapa langkah dari mal tersebut, Live Nation tengah bersiap membuka tempat pertunjukan musik berkapasitas 3,000 orang di Grange Road pada 2026, dengan teknologi canggih dan beberapa panggung yang dirancang untuk menarik musisi internasional yang sedang tur serta mendukung artis lokal. Tempat ini akan dilengkapi area kafe dan bar yang juga berfungsi sebagai ruang acara, menciptakan destinasi hiburan baru di dekat Stasiun MRT Somerset.
Sementara itu, bekas lokasi Singapore Chinese Girls' School di 37 Emerald Hill direncanakan akan dikembangkan menjadi kompleks serbaguna yang mencakup hotel butik dan konsep gaya hidup. Pengembangan ini, bersama dengan perubahan yang terus berlangsung di kawasan Somerset di dekatnya, mengisyaratkan bahwa Orchard Road sedang beralih dari kawasan yang murni berorientasi pada ritel menuju distrik hiburan dan gaya hidup terpadu, tempat kegiatan belanja berdampingan dengan musik, kuliner, dan perhotelan.
Pelaku ritel lainnya juga berinvestasi besar-besaran pada aset mereka. City Square Mall dekat Farrer Park baru-baru ini merampungkan renovasi selama dua tahun senilai $50 juta, yang memperluas area lantai dan menghadirkan lebih dari 30 penyewa baru, termasuk gerai makanan kaki lima yang mendapat pengakuan Michelin serta taman bermain anak imersif. Investasi yang berlangsung bersamaan di berbagai kawasan Singapura ini menunjukkan bahwa sektor tersebut semakin menyadari bahwa ritel fisik harus berkembang dengan menawarkan pengalaman yang tidak tersedia lewat e-commerce, baik melalui ruang hijau, hiburan, maupun konsep kuliner unik.
Hal-Hal Utama
- CapitaLand Integrated Commercial Trust akan menginvestasikan $160 juta untuk memperbarui Plaza Singapura dan The Atrium@Orchard antara Q3 2026 dan Q4 2028
- Renovasi akan mengubah jembatan layang menjadi taman terapung dengan konsep kuliner serta menghadirkan pengalaman taman dalam ruangan yang terhubung dengan Istana Park yang diperluas
- Mal akan tetap buka selama masa konstruksi bertahap tiga tahun, dengan peningkatan koneksi MRT Dhoby Ghaut dan fasad kontemporer baru
- CICT menargetkan imbal hasil investasi sebesar 6 hingga 7 persen sekaligus memperkuat portofolionya di Orchard Road, setelah akuisisi Paragon senilai $3.9 miliar
- Proyek ini sejalan dengan rencana URA untuk menjadikan Orchard Road sebagai kawasan pejalan kaki dan melengkapi pengembangan lain di sekitar area tersebut, termasuk tempat pertunjukan musik baru Live Nation dan pembangunan kembali Emerald Hill
