Pengembang Ragu saat Hong Kong Bertaruh Besar pada Transformasi Teknologi
Pemerintah Hong Kong menggelontorkan komitmen finansial yang belum pernah terjadi sebelumnya untuk mengubah wilayah perbatasan utara menjadi pusat teknologi, tetapi para pengembang properti di kota itu menanggapinya dengan hati-hati, bukan antusias. Pada Februari, pejabat mengumumkan akan menarik HK$150 miliar (sekitar $19 miliar) dari dana pertahanan mata uang kota untuk mendukung proyek Northern Metropolis. Ini menjadi kali pertama cadangan tersebut digunakan untuk pembangunan dalam lebih dari empat dekade. Suntikan dana besar ini merupakan salah satu komitmen infrastruktur terbesar dalam sejarah wilayah tersebut, tetapi para eksekutif properti secara tertutup mengungkapkan kekhawatiran tentang risiko kelebihan pasokan dan imbal hasil yang tidak pasti.
Daftar Isi
Inisiatif Northern Metropolis, yang pertama kali diperkenalkan pada 2021 sebagai solusi atas kepadatan hunian, telah berkembang menjadi sesuatu yang jauh lebih ambisius. Membentang sekitar 300 kilometer persegi atau hampir sepertiga dari total wilayah Hong Kong, proyek ini bertujuan menciptakan kota dengan dua pusat: sektor keuangan tetap terkonsentrasi di distrik selatan, sementara inovasi mendorong pertumbuhan di utara. Kawasan pembangunan ini berbatasan dengan Shenzhen, pusat teknologi China yang telah mapan, dan dirancang untuk menampung berbagai fasilitas, mulai dari laboratorium riset canggih hingga perusahaan rintisan farmasi. Menurut proyeksi pemerintah, kawasan ini pada akhirnya akan menampung 2,5 juta penduduk dan menciptakan 650.000 lapangan kerja.
Meski pemerintah menunjukkan komitmen finansialnya, sambutan dari mitra sektor swasta tetap dingin. Para pengembang besar tidak melontarkan kritik di muka umum, tetapi para eksekutif di perusahaan terkemuka secara tertutup mengeluhkan skala proyek dan model pembangunan yang asing bagi mereka. Keraguan itu berakar pada perbedaan mendasar antara pendekatan pembangunan properti tradisional Hong Kong dan strategi kawasan industri yang diadopsi dari China daratan. Kelompok lingkungan juga memperingatkan ancaman terhadap satwa liar setempat, sementara para penelepon acara radio mempertanyakan apakah investasi ini terutama menguntungkan Shenzhen, bukan warga Hong Kong.
Taruhannya besar ketika kota itu menghadapi apa yang oleh sejumlah ekonom disebut sebagai resesi terpanjangnya, dengan penjualan ritel dan nilai properti yang masih di bawah puncak 2018.
Pertentangan Filosofi Pembangunan
Inti ketegangan ini adalah pergeseran paradigma yang mengancam mengesampingkan para pengembang properti mapan di Hong Kong. Northern Metropolis dibangun dengan model kawasan industri, tempat perusahaan-perusahaan serupa berkumpul di pusat-pusat khusus sektor yang dikelola melalui perencanaan pemerintah yang kuat. Pendekatan ini berhasil diterapkan di Shenzhen dan kota-kota lain di seberang perbatasan, tetapi sangat berbeda dari tradisi Hong Kong yang minim intervensi pemerintah. Di sana, pengembang biasanya mengendalikan sendiri pembangunan gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan kompleks hunian, dari perencanaan hingga penyelesaian.
Dalam model baru ini, perusahaan properti akan berada di posisi sekunder dibandingkan para perencana pemerintah. Alih-alih memimpin pembangunan kawasan terpadu, mereka mungkin hanya ditugaskan membangun menara hunian di dekat lokasi-lokasi utama atau mendirikan pabrik dan kantor untuk penyewa industri besar yang dipilih pemerintah. Ini merupakan perubahan besar dari otonomi yang dinikmati para pengembang Hong Kong sejak era kolonial, ketika keterlibatan pemerintah yang terbatas memungkinkan konglomerat properti mengumpulkan kekayaan dan pengaruh yang sangat besar.
Struktur operasional yang belum dikenal ini membuat perusahaan kesulitan memperkirakan potensi imbal hasil. Sejumlah eksekutif di perusahaan pengembang besar menyebut minimnya dokumen perencanaan terperinci, kemungkinan kelebihan pasokan di zona tertentu, dan kekhawatiran bahwa pemerintah berupaya membangun terlalu banyak kawasan sekaligus. Ketidakpastian ini diperparah oleh kesulitan ekonomi Hong Kong saat ini. Penjualan ritel turun dari puncak HK$485,2 miliar pada 2018 menjadi HK$376,8 miliar pada 2024, sementara harga properti hunian merosot tajam dari puncaknya pada 2018.
Saat Modal Berhadapan dengan Ekspektasi Politik
Tekanan ekonomi yang dihadapi para pengembang tidak hanya bersumber dari ketidakpastian pasar, tetapi juga dari ekspektasi politik. Komunitas bisnis Hong Kong, yang membangun kekayaannya di bawah kapitalisme bergaya Inggris, kini menghadapi tekanan yang kian besar untuk menunjukkan apa yang disebut pejabat sebagai "kecintaan kepada negara dan Hong Kong" melalui tindakan investasi nyata. Pada November 2024, Xia Baolong, pejabat tertinggi Beijing yang menangani urusan Hong Kong, mengadakan simposium di Shenzhen. Dalam acara itu, 29 pemimpin bisnis diminta memaparkan rencana investasi mereka untuk Northern Metropolis.
Komunitas bisnis Hong Kong adalah kekuatan utama di balik pembangunan ekonomi Hong Kong," kata Xia, seraya mendesak para eksekutif untuk "menunjukkan kecintaan mereka kepada negara dan Hong Kong melalui tindakan nyata.
Pesannya jelas: investasi di Northern Metropolis memiliki makna patriotik. Namun, respons dunia usaha terukur. Henry Tang Ying-yen, mantan Sekretaris Utama Administrasi sekaligus keturunan keluarga pemilik korporasi besar, menyuarakan pandangan skeptis banyak eksekutif saat menyatakan bahwa proyek harus tetap menguntungkan. Kepala Eksekutif John Lee menanggapi dengan menekankan perlunya memahami "semangat surat balasan Presiden Xi Jinping", yang mengisyaratkan bahwa keputusan bisnis seharusnya mencerminkan keterikatan emosional dengan wilayah tersebut.
Ketegangan ini menyoroti tantangan mendasar. Beijing dapat menerapkan kendali politik melalui Undang-Undang Keamanan Nasional dan langkah-langkah lainnya, tetapi pembangunan ekonomi membutuhkan partisipasi sukarela sektor swasta. Berbeda dengan proyek yang dipimpin negara di China daratan, tempat perusahaan milik pemerintah mengikuti arahan pusat, para pengembang Hong Kong beroperasi dalam sistem kapitalis dan harus bertanggung jawab kepada pemegang saham serta kreditur.
Integrasi Lintas Perbatasan
Northern Metropolis bukan sekadar perluasan kota; proyek ini menandai memudarnya batas fisik yang memisahkan Hong Kong dari China daratan sejak penyerahan wilayah itu pada 1997. Kawasan pembangunan ini terletak di sepanjang Sungai Sham Chun, yang dahulu menjadi batas tegas antara Hong Kong di bawah Inggris dan China komunis. Pada 1960-an, jutaan orang berenang menyeberangi perairan ini untuk melarikan diri dari kelaparan dan persekusi. Kini sungai itu masih mengalir, tetapi batas konseptualnya kian memudar.
Proyek ini sejalan dengan visi Presiden China Xi Jinping untuk Kawasan Teluk Besar, zona ekonomi yang menghubungkan sembilan kota pesisir dengan Hong Kong dan Makau sebagai penantang Silicon Valley. Lima jalur kereta baru akan menghubungkan Northern Metropolis dengan Shenzhen, memudahkan pekerja teknologi bepergian lintas perbatasan. Sejumlah analis berpendapat bahwa pengaturan yurisdiksi bersama seperti yang diterapkan di Stasiun West Kowloon, tempat polisi China daratan beroperasi di wilayah Hong Kong, dapat diperluas ke pusat teknologi baru itu.
Namun, integrasi ini menimbulkan pertanyaan tentang identitas khas Hong Kong. Steve Tsang, direktur SOAS China Institute di University of London, mengatakan bahwa rencana tersebut menandai perubahan paradigma bagi wilayah itu. Biro Pembangunan Hong Kong menyatakan proyek ini akan memanfaatkan pesatnya perkembangan ekonomi kawasan, tetapi para pengkritik mencatat bahwa keunggulan tradisional Hong Kong di bidang keuangan, perdagangan, dan logistik mulai dikesampingkan demi manufaktur canggih, sektor yang telah didominasi Shenzhen.
John Tsang Chun-wah, yang menjabat sebagai Sekretaris Keuangan hingga 2017, mempertanyakan apakah meninggalkan keunggulan komersial Hong Kong masuk akal secara ekonomi. Shenzhen telah melampaui Hong Kong dalam kemampuan teknologi serta menawarkan biaya lahan dan tenaga kerja yang lebih rendah. Karena itu, sebagian pihak bertanya-tanya apakah Hong Kong mampu bersaing di sektor yang telah tertinggal darinya.
Komunitas Lokal Menghadapi Perubahan Besar
Di luar ruang rapat dan kantor pemerintah, Northern Metropolis mengancam mengubah kehidupan yang telah berlangsung selama berabad-abad. Di Lau Fau Shan, sebuah desa pesisir di New Territories, keluarga-keluarga telah memproduksi tiram kering selama lebih dari 200 tahun. Chan To-ngan, petani berusia 72 tahun yang telah bekerja di perairan ini selama empat dekade, menghadapi masa depan yang tak pasti seiring rencana pemerintah mengubah kawasan itu menjadi zona hunian dan komersial.
Saya benar-benar tidak tahu bagaimana semuanya akan berubah," kata Chan. "Mungkin saya harus mulai memotret tambak kami dan pemandangan laut ini.
Di desa Ha Wan dekat Lok Ma Chau, tempat taman teknologi akan dibangun, Kwok Chi-wai yang berusia 69 tahun merawat pohon-pohon yang ditanam ayahnya. Keluarga-keluarga di desa, yang sebagian besar tidak memiliki tanah yang mereka tempati, dapat menghadapi relokasi paling cepat tahun depan tanpa kejelasan mengenai masa depan mereka. Komunitas-komunitas ini merupakan sisa terakhir Hong Kong sebelum era industri, dengan bentang lahan rawa dan kolam ikan yang tidak tersentuh ketika kota itu berkembang menjadi pusat keuangan.
Kelompok lingkungan telah memperingatkan dampak ekologis pembangunan tersebut. Proyek ini mengancam habitat spesies langka, termasuk lumba-lumba putih China. Chan Hall-sion, juru kampanye senior Greenpeace di Hong Kong, memperingatkan bahwa reklamasi tidak dapat dipulihkan dan akan menyebabkan kerusakan permanen pada ekosistem yang menjadi habitat satwa liar.
Pemerintah menyatakan kawasan pembangunan memiliki tingkat sensitivitas ekologis yang lebih rendah, meski penilaian dampak lingkungan masih berlangsung. Dilema ini mencerminkan pola yang lebih luas, ketika integrasi ekonomi dengan China daratan lebih diutamakan daripada pelestarian setempat.
Contoh Global dan Pelajaran dari Kegagalan
Pejabat Hong Kong telah mempelajari proyek pembangunan perkotaan berskala besar lainnya, meski contoh-contoh itu memberikan pelajaran yang beragam. Kawasan Baru Xiong'an, yang dirancang sebagai perluasan Beijing dan secara pribadi didukung Presiden Xi, kesulitan menarik penduduk dan bisnis meski mendapat investasi besar dari negara, sehingga dijuluki "kota hantu". Kini Beijing berupaya mengisi ruang kosong dengan memindahkan perusahaan milik pemerintah ke kawasan tersebut.
Proyek-proyek raksasa internasional lainnya menghadapi tantangan serupa. Neom di Arab Saudi dan Nusantara di Indonesia mengalami penundaan, pembengkakan biaya, dan konflik hak atas tanah. Brian Wong, peneliti di Liber Research Community, mengatakan pembangunan perkotaan dalam skala ini biasanya mengikuti pola yang dapat diperkirakan: ambisi besar yang kemudian diikuti pengurangan skala, masalah utang, atau jadwal berkepanjangan yang memicu komplikasi tambahan.
Perbandingan dengan Xiong'an sangat relevan karena pemerintah Hong Kong secara terbuka menjadikan sejumlah aspek Northern Metropolis sebagai model berdasarkan "kota pintar" China. Namun, perbedaan mendasarnya tetap ada: Xiong'an bergantung pada perusahaan milik negara dan mandat pemerintah pusat, sedangkan Hong Kong harus meyakinkan pengembang swasta untuk berpartisipasi secara sukarela dalam ekonomi berbasis pasar.
Hasil jajak pendapat menunjukkan skeptisisme publik sejalan dengan keraguan para pengembang. Survei yang dilakukan Greenpeace dan Hong Kong Public Opinion Research Institute menemukan hanya 6 persen warga mendukung pembangunan Northern Metropolis dan proyek terpisah Kepulauan Buatan Kau Yi Chau secara bersamaan. Meski demikian, pejabat terus menyebut pembangunan itu tak terhindarkan. Sekretaris Keuangan Paul Chan membela investasi tersebut saat menanggapi para penelepon acara radio yang mengeluhkan bahwa sumber daya seharusnya dimanfaatkan untuk warga setempat, bukan integrasi lintas perbatasan.
Poin-Poin Utama
- Pemerintah Hong Kong mengalokasikan HK$150 miliar dari dana pertahanan mata uang untuk membangun Northern Metropolis. Ini merupakan penarikan pertama semacam itu dalam lebih dari 40 tahun
- Para pengembang properti secara tertutup menyatakan skeptisisme terhadap model kawasan industri yang mengurangi otonomi tradisional mereka dalam perencanaan dan pembangunan
- Proyek ini bertujuan mengubah 300 kilometer persegi wilayah utara Hong Kong menjadi pusat teknologi yang terintegrasi dengan Shenzhen dalam kurun 20 tahun
- Pejabat Beijing menekan para pemimpin bisnis untuk berinvestasi sebagai bentuk patriotisme, meski para eksekutif menegaskan bahwa proyek harus tetap menguntungkan
- Komunitas lokal, termasuk desa-desa dengan tradisi budi daya tiram selama 200 tahun, menghadapi penggusuran tanpa kejelasan rencana relokasi
- Kelompok lingkungan memperingatkan kerusakan permanen pada lahan basah dan habitat satwa liar, termasuk lumba-lumba putih China
- Pembangunan ini mewakili integrasi fisik dengan China daratan dan berpotensi memperluas pengaturan yurisdiksi bersama, yang memungkinkan pejabat China daratan beroperasi di wilayah Hong Kong
- Preseden seperti Kawasan Baru Xiong'an di China menunjukkan bahwa kota teknologi yang didukung negara dapat kesulitan mempertahankan penduduk dan menarik bisnis
