Tekanan Pajak Memaksa Bintang Korea Melepas Properti Mewah
Para pesohor Korea Selatan bergegas melepas aset dari pasar properti paling eksklusif di negara itu, karena rezim pajak yang memberatkan mengancam memangkas hingga tiga perempat keuntungan mereka. Masa tenggang untuk keringanan pajak keuntungan modal akan berakhir pada awal Mei. Sejumlah selebritas, termasuk anggota Girl's Day Lee Hyeri, aktor Ha Jung-woo dan Kim Tae-hee, serta banyak tokoh terkenal lainnya, telah melepas properti bernilai jutaan dolar di kawasan paling diminati di Seoul. Aksi jual ini mencakup apartemen mewah di kompleks Hannam The Hill, gedung komersial di sepanjang jalur tersibuk Gangnam, dan properti ritel di Yeonnam-dong yang trendi, dengan nilai total mencapai miliaran won.
Daftar Isi
Desakan untuk menjual ini dipicu oleh perombakan sistem pajak properti yang rumit, yang dapat mendorong tarif efektif pajak keuntungan modal hingga 75% bagi pemilik properti tertentu. Angka ini jauh berbeda dari ketentuan saat ini, dengan tarif berkisar antara 6% hingga 45%, bergantung pada masa kepemilikan dan jenis properti. Pungutan tambahan yang baru secara khusus menyasar pemilik beberapa properti melalui badan usaha di zona spekulatif yang ditetapkan, termasuk sebagian besar kawasan Gangnam, Songpa, dan Yongsan di Seoul. Bagi para selebritas yang telah mengumpulkan portofolio properti besar selama ekspansi global Korean Wave, perbedaan antara menjual sekarang dan bulan depan bisa berarti tambahan kewajiban pajak hingga ratusan juta won.
Properti sejak lama menjadi instrumen investasi pilihan bagi para selebritas Korea Selatan, yang pendapatannya dari drama, film, dan ekspor K-pop meningkat pesat selama dekade terakhir. Rumah mode mewah dan merek global membayar mahal untuk dukungan promosi dari bintang-bintang seperti anggota Blackpink, anggota BTS, dan aktor ternama. Para figur publik ini menanamkan kekayaan mereka pada aset berwujud, terutama di Gangnam, tempat nilai properti secara konsisten melampaui inflasi dan imbal hasil investasi tradisional. Perubahan pajak saat ini mengancam strategi menjaga kekayaan tersebut dan memaksa mereka menilai ulang portofolio dengan cepat. Dalam beberapa kasus, portofolio mereka mencakup sejumlah gedung dengan nilai hingga ratusan miliar won.
Perhitungan di Balik Tenggat 9 Mei
Untuk memahami aksi jual yang terburu-buru ini, perlu dilihat lapisan pajak yang akan berlaku mulai 9 Mei. Saat ini, Korea Selatan mengenakan pajak keuntungan modal atas transaksi properti dengan tarif 6% hingga 45%. Tarifnya bergantung pada golongan penghasilan penjual dan apakah properti tersebut memenuhi syarat sebagai tempat tinggal utama. Namun, perubahan yang akan datang menambahkan pungutan khusus untuk properti investasi milik badan usaha dan individu yang memiliki beberapa rumah.
Mulai 9 Mei, pemilik dua rumah di zona spekulatif yang ditetapkan di Seoul dan Provinsi Gyeonggi yang berbatasan dengannya akan dikenai tambahan pajak sebesar 20% di atas tarif dasar. Pemilik tiga properti atau lebih akan dikenai pungutan tambahan 30%. Jika digabungkan dengan tarif dasar tertinggi sebesar 45% serta pajak tambahan penghasilan daerah yang menambah sekitar 4,5% dari total tagihan, beban pajak keseluruhan secara teori dapat mencapai 75% untuk transaksi bernilai tinggi di kawasan termahal.
Kebijakan ini bermula pada masa pemerintahan mantan Presiden Moon Jae-in, yang berupaya meredam pasar properti yang terlalu panas dengan menghambat investasi spekulatif. Penggantinya, mantan Presiden Yoon Suk Yeol, semula menunda penerapan aturan yang lebih ketat tersebut, sehingga tercipta masa keringanan sementara yang memungkinkan para selebritas dan investor kaya menata ulang kepemilikan mereka. Masa penundaan itu akan berakhir, dan seluruh kebijakan era Moon akan segera berlaku.
Aksi Jual Besar-Besaran Para Selebritas: Siapa Menjual Apa
Gelombang penjualan ini membanjiri kawasan-kawasan termahal di Seoul dengan properti mewah. Lee Hyeri, aktris berusia 32 tahun sekaligus mantan anggota Girl's Day, menawarkan sebuah gedung komersial di Distrik Gangnam dengan harga 14,5 miliar won (sekitar $9,8 juta). Properti itu memiliki dua lantai bawah tanah dan enam lantai di atas permukaan tanah, dengan luas total 684,4 meter persegi. Lee membeli lahan tersebut pada Agustus 2022 melalui perusahaan keluarga bernama Empo, merobohkan bangunan lama, lalu mendirikan gedung saat ini dengan total investasi yang diperkirakan mencapai 10,7 miliar won, termasuk pajak akuisisi dan biaya pembangunan. Jika terjual sesuai harga yang ditawarkan, ia akan meraup keuntungan sekitar 4 miliar won sebelum aturan pajak baru berlaku.
Aktris Kim Tae-hee, 46, telah merampungkan beberapa penjualan strategis. Pada November 2024, ia menjual unit apartemen mewah di Hannam The Hill, Distrik Yongsan, Seoul, seharga 12,77 miliar won. Ia membeli unit itu seharga 4,23 miliar won pada Agustus 2018. Transaksi tersebut menghasilkan keuntungan modal sekitar 8,4 miliar won selama tujuh tahun. Ia juga dilaporkan menjual properti ritel lima lantai di dekat Stasiun Gangnam pada Maret seharga 20,3 miliar won, dengan keuntungan 7,1 miliar won dari gedung yang dibelinya seharga 13,2 miliar won pada Juni 2014. Bersama suaminya, Rain, Kim dilaporkan memiliki properti senilai 81,4 miliar won pada 2020, termasuk properti di Seoul dan sebuah rumah di Irvine, California.
Aktor Ha Jung-woo, 48, juga ikut melepas asetnya. Ia dilaporkan menjual dua gedung di Distrik Jongno dan Songpa, Seoul. Pada Maret, ia meraup keuntungan sekitar 4,6 miliar won dari penjualan gedung komersial di Seoul bagian barat seharga 11,9 miliar won. Ia membeli gedung tersebut seharga 7,3 miliar won pada Juli 2018. Gedung itu menjadikan Starbucks sebagai salah satu penyewa utamanya, menggambarkan jenis properti ritel komersial yang populer di kalangan investor selebritas yang mencari pendapatan sewa sekaligus kenaikan nilai aset.
Penjualan penting lainnya dilakukan aktor Jo Jung-suk, 46, yang menjual gedung di Distrik Gangnam seharga 11 miliar won pada Agustus 2024 melalui perusahaan yang didirikannya bersama sang istri, penyanyi Gummy. Ia dilaporkan meraup keuntungan modal sebesar 7 miliar won. Mantan model Byun Jung-min, 50, menjual sebuah gedung kecil di Distrik Yongsan pada Juni 2024 dengan keuntungan sekitar 2,3 miliar won. Penyanyi K-pop Soyou, mantan anggota grup Sistar, menjual gedungnya di Yeonnam-dong pada April dengan harga hampir dua kali lipat dari harga pembelian pada 2016, yakni 1,5 miliar won. Sementara itu, aktris Han Hyo-joo menjual properti di pusat Seoul pada November seharga 8 miliar won, setelah membelinya seharga 5,5 miliar won pada 2017.
Struktur Perusahaan dan Pengawasan Regulator
Banyak transaksi ini melibatkan properti yang dimiliki melalui perusahaan keluarga atau badan usaha yang dibentuk khusus, strategi umum di kalangan individu berpenghasilan tinggi untuk mengoptimalkan pajak. Berdasarkan hukum pajak Korea Selatan, perusahaan yang telah berdiri lebih dari lima tahun membayar pajak akuisisi sebesar 4,6%, bukan tarif 9,4% yang berlaku bagi badan usaha baru atau pembeli perorangan. Selain itu, kepemilikan melalui badan usaha memungkinkan penerapan jadwal penyusutan dan pengurangan biaya yang berbeda sehingga dapat mengurangi penghasilan kena pajak selama masa kepemilikan.
Namun, struktur seperti ini semakin diawasi oleh Badan Layanan Pajak Nasional. Lee Junho, anggota grup K-pop 2PM dan bintang drama seperti "King the Land," menjalani pemeriksaan intensif oleh Kantor Pajak Regional Seoul pada September 2024 terkait gedung komersial empat lantai di Sinsa-dong, Gangnam. Transaksi pembelian senilai 17,5 miliar won melalui perusahaan keluarganya, JF Company, memicu kecurigaan penghindaran pajak melalui struktur perusahaan. Agensinya, JYP Entertainment, menyatakan bahwa pajak tambahan yang ditetapkan telah dibayar lunas dan timbul akibat perbedaan penafsiran antara otoritas pajak dan pihak terkait, bukan penghindaran yang disengaja. Kasus ini menyoroti risiko yang dihadapi investor selebritas.
Penggunaan badan usaha untuk investasi properti menjadi semakin kontroversial seiring pemerintah memperketat pembatasan pinjaman bersamaan dengan kenaikan pajak. Pemerintahan Moon memperluas pembatasan rasio pembayaran utang dan rasio pinjaman terhadap nilai aset (LTV) hingga mencakup properti nonhunian seperti tanah, pusat perbelanjaan, dan officetel. Saat ini, rasio LTV untuk pinjaman dari lembaga keuangan lokal berada di angka 70%. Namun, mulai Juli, pinjaman untuk gedung nonhunian di kawasan populer Gangnam, Songpa, dan Yongsan akan dibatasi hingga 40%, sehingga kemampuan investor menggunakan pinjaman untuk membeli properti akan sangat terbatas.
Pakar industri memperingatkan bahwa kenaikan pajak yang terjadi bersamaan dengan pembatasan pinjaman dapat mengguncang pasar properti premium. Cho Hyun-taek, peneliti di SG Lab, lembaga kajian properti swasta, menyampaikan analisis mengenai perubahan aturan pinjaman tersebut.
Dengan aturan LTV yang membatasi akses terhadap pinjaman, investor ritel akan menghadapi lebih banyak hambatan dalam berinvestasi. Karena pemilik properti di kawasan populer berupaya melepas aset sebelum Juli, harga diperkirakan akan bergejolak.
Guncangan Pasar Meluas ke Luar Kalangan Selebritas
Meski transaksi bernilai jutaan dolar yang dilakukan selebritas menjadi sorotan, perubahan pajak ini berdampak pada kelompok investor kaya yang lebih luas dan telah mendorong pasar properti mewah Seoul ke tingkat yang luar biasa. Di kawasan seperti Gangnam, harga satu unit apartemen lazimnya berkisar antara $3 juta hingga $7 juta AS, angka yang tampak tidak sebanding dengan tingkat gaji rata-rata di Korea Selatan. Aksi jual para selebritas dapat menandakan gejolak harga yang lebih luas, seiring investor institusi dan perorangan menilai ulang imbal hasil setelah pajak dari properti premium.
Perpaduan pajak yang lebih ketat dan standar pinjaman yang lebih kencang menandai perubahan besar dalam pendekatan Korea Selatan terhadap investasi properti. Selama bertahun-tahun, properti menjadi sarana utama akumulasi kekayaan bagi kalangan elite negara itu. Gedung komersial di kawasan bergengsi menawarkan pendapatan sewa sekaligus kenaikan nilai aset yang besar. Aturan baru ini bertujuan mengalihkan investasi ke kegiatan ekonomi produktif alih-alih kepemilikan properti spekulatif, meski para pengkritik berpendapat bahwa langkah tersebut mungkin hanya mendorong investor beralih ke kelas aset lain atau pasar luar negeri.
Analis industri mencatat bahwa waktu penjualan ini mencerminkan perencanaan keuangan yang matang, bukan kepanikan. Dengan menjual sebelum 9 Mei, penjual mengunci tarif pajak saat ini, sementara pembeli memperoleh aset dengan mengetahui sepenuhnya beban fiskal yang akan datang. Situasi ini menciptakan masa sementara ketika volume transaksi melonjak, lalu pasar berpotensi mendingin seiring meningkatnya biaya kepemilikan bagi mereka yang memiliki beberapa properti.
Hal-Hal Penting
- Pajak keuntungan modal atas penjualan properti di Korea Selatan akan naik signifikan mulai 9 Mei. Tarifnya berpotensi mencapai 75% bagi badan usaha yang memiliki beberapa properti di zona spekulatif.
- Selebritas seperti Lee Hyeri, Kim Tae-hee, Ha Jung-woo, Jo Jung-suk, dan Soyou telah menawarkan atau menjual properti mewah di Distrik Gangnam, Yongsan, dan Jongno, Seoul, menjelang tenggat tersebut.
- Pungutan tambahan sebesar 20% akan dikenakan kepada pemilik dua rumah dan 30% kepada pemilik tiga rumah atau lebih di kawasan yang ditetapkan, di atas tarif dasar 6% hingga 45%.
- Rasio pinjaman terhadap nilai aset untuk properti nonhunian di kawasan premium akan diperketat dari 70% menjadi 40% mulai Juli, sehingga kemampuan investor untuk meminjam dana juga semakin terbatas.
- Aturan pajak ini bermula pada masa pemerintahan Moon Jae-in dan sempat ditunda oleh pemerintahan Yoon Suk Yeol sebelum tenggat penerapan saat ini.
- Struktur kepemilikan melalui perusahaan semakin diawasi. Badan Layanan Pajak Nasional menyelidiki transaksi seperti pembelian gedung senilai 17,5 miliar won oleh Lee Junho melalui perusahaan keluarganya.
