Pembangunan Kembali Shibuya Senilai US$13 Miliar dan Masa Depan Perkotaan Jepang

Dari persimpangan menjadi kota yang saling terhubung

Dari dek atap Shibuya Scramble Square setinggi 230 meter, Tokyo terbentang ke segala arah, berupa lembah menara, jalur kereta, dan neon. Dua ratus tiga puluh meter di bawahnya, arus manusia bergerak melintasi persimpangan terkenal yang muncul dalam film Lost in Translation. Dari sudut pandang yang sama, tampak cakrawala kota dipenuhi derek ketika distrik ini melanjutkan pembangunan kembali paling ambisius dalam sejarahnya.

Program ini kini memasuki tahap akhir. Pada 2030, jaringan pedestrian baru bertingkat akan menghubungkan Stasiun Shibuya ke segala arah dan membuat perjalanan melintasi distrik terasa mudah. Pada 2031, dua menara baru Shibuya Scramble Square akan bergabung dengan Menara East yang sudah ada dan dibuka pada 2019, membentuk salah satu destinasi ritel dan perkantoran terbesar di kota. Pada 2034, lima plaza dengan luas total sekitar 20.000 meter persegi akan rampung, melayani kebutuhan sehari-hari sekaligus menjadi zona evakuasi saat darurat. Investasi ini mencapai puluhan miliar dolar dan menunjukkan bagaimana Jepang memanfaatkan perusahaan kereta swasta dan grup real estat untuk memperbarui simpul transportasi yang sibuk.

Shibuya terletak di cekungan alami. Stasiun berada di dasar lembah, diapit lereng di sisi timur dan barat. Kondisi geografis ini menyulitkan pergerakan melintasi distrik dan menambah kepadatan. Para perencana meresponsnya dengan membangun inti perkotaan, yakni sistem sirkulasi vertikal berupa lift dan eskalator yang mengalirkan orang ke atas melalui gedung-gedung tinggi, lalu keluar melintasi jembatan dan dek. Skyway layang yang dijadwalkan dibuka pada 2030 akan menghubungkan Shibuya Hikarie di sisi timur dengan Mark City di sisi barat, mengurangi tanjakan bagi pejalan kaki sekaligus menyatukan dua bagian distrik tersebut.

Apa yang dibangun dan kapan

Pembangunan kembali modern di sekitar stasiun dimulai setelah Jalur Tokyu Toyoko dipindahkan ke bawah tanah pada 2002. Perubahan itu membebaskan ruang di permukaan dan membuka lahan baru di tingkat jalan. Shibuya Hikarie, kompleks setinggi 43 lantai, dibuka pada 2012 dengan perkantoran, ritel, dan teater. Shibuya Stream dibuka pada 2018, dilengkapi hotel dan ruang kerja. Menara East Shibuya Scramble Square menyusul pada 2019, dengan dek observasi Shibuya Sky di ketinggian 230 meter. Renovasi inti stasiun berlanjut hingga 2020 untuk mempermudah perpindahan antarlayanan dan memperluas area concourse. Pada 2024, distrik ini meresmikan Shibuya Sakura Stage dan Shibuya Ax sebagai bagian dari gelombang baru gedung serbaguna.

Menara dan plaza dengan jadwal pasti

Keterhubungan tahap akhir akan hadir pada dekade ini. Pada 2030, jaringan pedestrian yang saling terhubung akan menyatukan sisi timur, barat, utara, dan selatan stasiun. Koridor timur-barat gratis selebar lebih dari 20 meter akan menghubungkan kedua sisi kompleks. Jalur gratis di permukaan jalan di depan pintu masuk Hachiko JR akan diperlebar hingga maksimum sekitar 22 meter, sementara jalur di depan pintu masuk South JR akan diperlebar hingga sekitar 23 meter. Di lantai atas, dek seluas sekitar 3.000 meter persegi akan menghubungkan area gerbang tiket JR dan Jalur Ginza dengan Shibuya Chuo Street dan Sakuragaoka. Tahap kedua Shibuya Scramble Square direncanakan pada 2031, dengan menara Central dan West yang terhubung ke Menara East dan menghadirkan lantai ritel sangat luas, hingga 6.000 meter persegi. Fasilitas pertukaran budaya direncanakan di lantai 10 Menara Central, dengan pemandangan ke arah persimpangan dan Shinjuku.

Dua proyek besar lainnya melengkapi cakrawala kota. Proyek Shibuya Upper West direncanakan rampung pada 2029 di bekas lokasi department store, dengan kompleks setinggi 34 lantai dan 155,7 meter yang akan menaungi hotel mewah kontemporer serta lokasi baru The Museum dari Bunkamura. Di sisi timur laut persimpangan Miyamasuzaka Shita, Proyek Pembangunan Kembali Perkotaan Tipe 1 Kawasan Miyamasuzaka ditargetkan selesai pada 2031. Proyek ini akan menghadirkan gedung setinggi 33 lantai dan sekitar 180 meter, dengan aula besar untuk rapat dan pameran serta akomodasi berstandar internasional. Sisi timur lokasi tersebut akan mencakup pembangunan kembali Kuil Shibuya Miyamasu Mitake dan sebuah gedung komersial baru bertingkat menengah.

Ruang di tingkat jalan juga berubah. Sungai Shibuya, yang dahulu berupa kanal beton tersembunyi di belakang gedung, kini dibuka bertahap menjadi plaza dengan pepohonan dan jalur pejalan kaki. Pembangunan kembali stasiun menghadirkan pintu masuk baru, tangga yang lebih lebar, dan rute yang lebih jelas, serta dilengkapi dek observasi yang mengajak pengunjung menikmati panorama kota dan Gunung Fuji saat cuaca cerah. Secara bersamaan, kawasan bersejarah seperti Nonbei Yokocho berupaya mempertahankan karakter lokal distrik ini seiring hadirnya cakrawala kota yang baru.

Bagaimana simpul kereta mendorong perubahan perkotaan

Kawasan stasiun Shibuya merupakan salah satu simpul transportasi tersibuk di Jepang, dengan sekitar 2,1 juta penumpang setiap hari dan jaringan jalur yang mencakup layanan JR East, Tokyu, Keio, dan Tokyo Metro. Skala ini menjadikan pendekatan perencanaan yang berpusat pada transportasi umum sebagai pilihan tepat. Transit Oriented Development (TOD) membentuk lingkungan padat dan ramah pejalan kaki di sekitar stasiun dengan memadukan kantor, hunian, toko, dan ruang publik dalam jarak beberapa menit dari peron. Tujuannya adalah mengurangi perjalanan dengan mobil, meningkatkan jumlah penumpang transportasi umum, dan mendekatkan kebutuhan sehari-hari.

Mengapa TOD penting di Tokyo

Jaringan kereta Tokyo beroperasi dengan frekuensi tinggi dan andal, sementara kawasan pusat kota hanya memiliki sedikit ruang untuk parkir pribadi. Kawasan stasiun yang nyaman bagi pejalan kaki baik untuk bisnis maupun warga. Program Shibuya menjawab masalah lama, termasuk perpindahan antarlayanan yang sulit, titik-titik penyempitan yang padat, dan kurangnya ruang publik. Para perancang memperlebar area concourse dan gerbang tiket, menambah jalur vertikal, serta membuka koridor timur-barat yang jelas dengan lebar lebih dari 20 meter di dalam kompleks. Di lantai atas, dek pedestrian baru akan menghubungkan area tiket dengan jalan dan lingkungan sekitar, mempersingkat perjalanan serta menciptakan arus alami di antara gedung-gedung yang sebelumnya terasa terpisah.

Mendanai pembangunan kembali tanpa membebani pembayar pajak

Proyek besar stasiun membutuhkan biaya pembangunan dan pemeliharaan yang tinggi. Tokyo menyempurnakan model yang memanfaatkan kenaikan nilai lahan akibat pembangunan baru untuk membantu membiayai pekerjaan publik. Model ini dikenal sebagai Land Value Capture (LVC). Perangkat pajak dan pungutannya meliputi kenaikan pajak properti, pungutan atas kenaikan nilai, dan pembiayaan kenaikan penerimaan pajak. Instrumen pembangunan mencakup penjualan dan penyewaan lahan, penjualan hak udara di atas rel dan jalan, penataan kembali lahan dengan menggabungkan dan membagi ulang bidang-bidang tanah, serta pembiayaan khusus pembangunan kembali perkotaan. Di Shibuya, perusahaan kereta dan pengembang berinvestasi di real estat yang memperoleh manfaat dari peningkatan stasiun, dan sebagian nilai tersebut membantu membiayai perbaikan.

Penerapan land value capture

Pelaksanaan proyek bergantung pada pembagian peran yang jelas. Sektor perkeretaapian berfokus pada jalur dan peningkatan stasiun. Sektor publik memimpin pembangunan jalan dan utilitas. Mitra swasta dan perusahaan kereta menangani menara dan ritel. Proyek meminta persetujuan pemilik lahan melalui sistem yang memungkinkan pelaksanaan setelah disetujui dua pertiga pemangku kepentingan, disertai konsultasi panjang dan tinjauan desain. Tur lingkungan, kampanye informasi, bahkan tur lokasi konstruksi telah digunakan untuk mempertahankan dukungan selama pembangunan bertahun-tahun sementara kereta tetap beroperasi. Hasilnya adalah rangkaian proyek yang berjalan stabil dengan dampak langsung terbatas pada anggaran publik serta hubungan erat antara stasiun dan gedung-gedung di sekitarnya.

Kesiapsiagaan bencana dan ruang publik

Keselamatan menjadi tema utama. Banyak gedung yang sedang dibangun di Shibuya menggantikan struktur dari era 1980-an atau sebelumnya yang tidak lagi memenuhi standar terkini untuk gempa bumi dan kebakaran. Pelajaran dari Gempa Besar Jepang Timur pada 2011 membentuk cara menara dirancang dan fungsi ruang publik. Plaza baru di sekitar stasiun akan menjadi tempat berkumpul sehari-hari sekaligus dirancang sebagai lokasi evakuasi sementara saat darurat. Jalur gratis yang lebar dan jaringan dek mengurangi titik penyempitan serta memberi pilihan bagi petugas tanggap darurat jika terjadi insiden.

Ruang publik yang lebih baik juga menjadi sarana mengelola kerumunan di distrik yang ramai dikunjungi siang dan malam. Shibuya telah menjadi kawasan yang paling banyak dikunjungi wisatawan asing di Tokyo, dan pejabat setempat berupaya mengarahkan pengunjung ke luar area persimpangan dan patung Hachiko untuk mengurangi tekanan di jalan-jalan sempit. Inti perkotaan dan Skyway akan membantu menyebarkan arus pejalan kaki di seluruh lembah. Petunjuk arah baru mengarahkan pengunjung ke tempat yang lebih tenang, seperti Taman Nabeshima Shoto di sebelah barat stasiun. Taman ini memiliki toilet umum yang dirancang arsitek Kengo Kuma sebagai bagian dari proyek The Tokyo Toilet, contoh kecil bagaimana desain digunakan untuk meningkatkan pengalaman sehari-hari di distrik ini. Kebijakan malam hari berupaya menyebarkan pengunjung ke bar musik dan tempat-tempat kecil di seluruh Shibuya, alih-alih memusatkan kerumunan di beberapa blok saja.

Shibuya sebagai landasan bagi perusahaan rintisan dan budaya

Pembangunan kembali ini bukan sekadar menghadirkan gedung baru. Tokyu Land dan mitranya menggambarkan kawasan Greater Shibuya dalam radius 2,5 kilometer yang menghubungkan lingkungan seperti Daikanyama, Harajuku, Aoyama, dan Yoyogi. Konsep terbaru, yang kerap disebut Greater Shibuya 2.0, bertujuan memadukan pekerjaan, kehidupan, dan rekreasi sekaligus menambahkan layanan digital dan program keberlanjutan. Platform digital bernama MABLs menghubungkan karyawan di berbagai gedung, sementara ruang bersama baru menggelar pertemuan, pameran, dan sesi pembelajaran. Dukungan bagi perusahaan rintisan menjadi pilar utama, dengan fasilitas kolaborasi dan program seperti SAKURA DEEPTECH SHIBUYA yang ditujukan untuk menarik peneliti dan pendiri perusahaan yang menggarap bidang-bidang teknologi maju.

Pengelolaan kawasan berperan dalam kegiatan sehari-hari. Pengembang dan pemerintah distrik berkoordinasi dengan kelompok lokal dalam kegiatan membersihkan jalan, keselamatan lalu lintas, dan acara musiman. Acara hitung mundur Tahun Baru Shibuya dirancang agar aman dan ramah keluarga, berbeda dengan kerumunan tak terkendali yang dahulu memenuhi kawasan tersebut. Tujuannya adalah menjaga energi yang membuat Shibuya terkenal sembari menghadirkan pengalaman yang lebih bersih, nyaman, dan inklusif bagi warga, pekerja, dan pengunjung.

Permintaan ruang kantor, perubahan ritel, dan pariwisata

Kebangkitan Shibuya beriringan dengan perubahan cara orang bekerja. Kerja jarak jauh dan jadwal fleksibel meningkat selama pandemi, dan perusahaan masih terus memikirkan ulang ukuran serta tata letak kantor. Para pengembang di Shibuya mengantisipasi ketidakpastian dengan memadukan berbagai fungsi dalam setiap proyek. Menara baru mencakup hotel, apartemen berlayanan, fasilitas budaya, dan aula acara, selain kantor dan toko. Menara Central mendatang akan memiliki ruang pertukaran budaya di lantai 10, sementara kompleks Scramble Square secara keseluruhan akan menyediakan area ritel luas sekitar 6.000 meter persegi per lantai untuk menunjang gerai utama dan program budaya imersif.

Pariwisata telah pulih dengan kuat, dan Shibuya menjadi bagian dari banyak rencana perjalanan. Survei menunjukkan mayoritas wisatawan asing yang berkunjung ke Tokyo mendatangi Shibuya selama berada di kota itu. Keberhasilan ini juga membawa kepadatan dan kebisingan yang perlu dikelola, terutama pada akhir pekan dan malam hari libur. Pejabat distrik memanfaatkan desain ruang dan pengaturan jadwal untuk menyebarkan pengunjung ke berbagai tempat dan waktu. Jaringan jalur pejalan kaki, papan petunjuk yang lebih jelas, dan plaza baru akan menyebarkan pengunjung pada siang hari. Kemitraan dengan asosiasi bar dan klub malam mendorong pengunjung menjelajahi bar musik dan tempat-tempat kecil di seluruh distrik, sehingga mengurangi tekanan di titik-titik ramai seperti Dogenzaka dan blok-blok di sekitar Shibuya 109.

Hal yang diamati kota-kota lain

Asia Timur menyediakan lahan subur bagi Transit Oriented Development. Kepadatan tinggi, layanan kereta yang sering, dan kebijakan yang tidak mendorong kepemilikan mobil pribadi mendukung pusat kota yang ramah pejalan kaki dan arus pengunjung yang stabil. Kota-kota seperti Hong Kong dan Singapura memadukan transportasi umum yang kuat dengan aturan yang membuat kepemilikan mobil mahal, sehingga mendorong permintaan terhadap kereta. Shibuya menunjukkan bagaimana kawasan perkeretaapian dapat menjadi landasan bagi investasi baru ketika transportasi, real estat, dan ruang publik masuk dalam satu rencana. Keberhasilan bergantung pada ketepatan memahami kondisi setempat, mulai dari topografi dan budaya hingga perangkat hukum yang memungkinkan proyek berjalan.

Pendekatan Shibuya menarik minat dari luar negeri. Honolulu baru-baru ini menjalin hubungan kota kembar dengan Shibuya, antara lain untuk belajar dari simpul transportasi dan pembangunan yang dipimpin sektor swasta di kawasan itu. Pejabat yang berkunjung mengamati cara perusahaan kereta dan pemilik lahan swasta bekerja sama dengan perencana kota untuk mewujudkan proyek terpadu, pendekatan yang juga diterapkan di sejumlah simpul transportasi lain di Jepang.

Perbandingan di Asia memberi pelajaran penting. Tokyo mengadopsi Undang-Undang Khusus Nasional tentang Regenerasi Perkotaan pada 2002, yang melonggarkan batas luas lantai bangunan di zona-zona tertentu dan memungkinkan pembangunan kompleks serbaguna berskala besar yang terhubung dengan transportasi umum. Kebijakan yang konsisten itu membantu membangun rangkaian panjang proyek. Sebaliknya, di tempat-tempat yang pembangunan kembalinya terhambat perubahan kebijakan dan sengketa warisan budaya, penundaan bisa berlangsung bertahun-tahun. Standar yang jelas, aturan yang stabil, dan dialog publik yang intensif mempermudah penyeimbangan antara yang lama dan yang baru di distrik pusat kota.

Poin Utama

• Pada 2030, Shibuya akan menyelesaikan jaringan pedestrian bertingkat yang menghubungkan stasiun ke segala arah.
• Menara Central dan West Shibuya Scramble Square dijadwalkan dibuka pada 2031, memperluas area ritel berukuran besar yang terhubung dengan Menara East yang dibuka pada 2019.
• Lima plaza baru dengan luas total sekitar 20.000 meter persegi direncanakan rampung pada 2034, dirancang untuk penggunaan sehari-hari dan evakuasi darurat.
• Peningkatan Stasiun Shibuya mencakup perluasan area concourse, gerbang tiket baru, dan koridor timur-barat gratis selebar lebih dari 20 meter.
• Rencana tersebut mencakup dek pedestrian seluas 3.000 meter persegi yang menghubungkan area tiket stasiun dengan Shibuya Chuo Street dan Sakuragaoka.
• Transit Oriented Development menjadi landasan program ini, dengan sekitar 2,1 juta penumpang setiap hari yang menopang jalan-jalan padat dan ramah pejalan kaki.
• Pendanaan mengandalkan land value capture dan investasi swasta dari perusahaan kereta dan real estat, dengan dampak terbatas pada anggaran sektor publik.
• Kesiapsiagaan bencana memengaruhi rancangan setelah gempa bumi 2011, dan plaza baru dapat berfungsi sebagai lokasi evakuasi sementara.
• Distrik Shibuya mengatasi kepadatan dengan menyebarkan pengunjung ke luar area persimpangan dan memperbaiki pergerakan vertikal serta horizontal di seluruh lembah.
• Strategi Greater Shibuya mendukung perusahaan rintisan dan budaya melalui platform digital, ruang bersama, dan pengelolaan kawasan.