Central Pattana Bangun Megamall Senilai 640 Juta Dolar di Bangkok Utara

Pusat perbelanjaan baru hadir di Bangkok utara

Central Pattana menggelontorkan 21 miliar baht (sekitar 640 juta dolar) untuk membangun megamall di koridor utara Bangkok yang berkembang pesat. Perusahaan bertaruh pada warga berpenghasilan tinggi dan kebangkitan pariwisata untuk menopang destinasi baru ini. Lokasinya berada di kawasan dengan akses transportasi yang baik, terhubung ke bandara internasional dan jaringan kereta di seluruh kota, sehingga kompleks ini berpeluang menarik pengunjung lokal maupun wisatawan. Proyek ini melanjutkan strategi perusahaan membangun mal tujuan yang berfungsi sebagai pusat gaya hidup sekaligus pusat perbelanjaan.

Dalam dokumen perencanaan, perusahaan menyebut proyek tersebut The Central. Lokasinya direncanakan berada di kawasan Phahonyothin. Lahan seluas sekitar 49 rai, atau kurang lebih 78.400 meter persegi, akan digunakan untuk proyek ini. Central Pattana merencanakan tahap pertama berupa mal berskala penuh dengan investasi sekitar 20 miliar baht. Mal ini ditargetkan dibuka pada kuartal keempat 2026, bergantung pada perizinan dan pencapaian tahapan konstruksi.

Para eksekutif ingin kompleks ini menjadi gerbang ritel Bangkok utara, dengan peran serupa CentralWorld di pusat kota. Materi perusahaan menggambarkan destinasi yang dapat menampung gerai utama merek global dan Thailand, beragam pilihan kuliner terkurasi, atraksi keluarga, serta program budaya rutin. Luas keseluruhan proyek direncanakan mencapai sekitar 460.000 meter persegi setelah seluruhnya selesai dibangun, dengan mal sebagai daya tarik utamanya.

Hal yang ingin dihadirkan The Central

Inti rencana ini adalah mal tujuan yang dirancang untuk kunjungan setengah hari hingga sehari penuh. Mal generasi baru di Thailand mengutamakan pengalaman, kenyamanan, dan suasana istimewa. Artinya, mal ini akan memadukan fesyen mewah dan terjangkau, gerai jangkar berukuran besar, area khusus di dalam mal, plaza terbuka untuk acara, serta pilihan makanan dan minuman yang beragam.

Central Pattana memosisikan mal-mal yang dikelolanya sebagai pusat komunitas sekaligus pusat perbelanjaan. Dalam praktiknya, fasilitas tersebut kerap mencakup area kerja bersama, hiburan edukatif keluarga, klinik kesehatan, sekolah bahasa, pusat ujian, dan loket layanan. Tujuannya adalah membuat mal tetap relevan bagi warga setempat dalam keseharian, sekaligus menjadi daya tarik bagi pengunjung.

Jadwal dan skala

Jadwal konstruksi mengarah pada pembukaan tahap pertama pada akhir 2026. Pekerjaan penataan interior oleh penyewa utama biasanya dimulai beberapa bulan sebelum pembukaan. Lahan seluas sekitar 49 rai memungkinkan pengembangan tahap berikutnya, seperti perkantoran, hotel, atau hunian, jika kondisi pasar mendukung. Central Pattana kerap membangun proyek secara bertahap agar komponen berikutnya dapat disesuaikan dengan permintaan.

Sasaran pengunjung dan komposisi penyewa

Wilayah jangkauannya mencakup lingkungan padat penduduk di sepanjang koridor Phahonyothin dan Vibhavadi, komunitas universitas di sekitar Universitas Kasetsart, serta arus penumpang yang terhubung dengan Bandara Don Mueang. Rencana penyewa diperkirakan berpusat pada gerai utama fesyen, kelompok toko gaya hidup dan olahraga, supermarket premium, bioskop multipleks, serta tempat makan tujuan. Perusahaan ingin menghadirkan komposisi penyewa yang meningkatkan standar ritel di wilayah utara kota.

Pentingnya Bangkok utara bagi sektor ritel

Bangkok utara memadukan kawasan yang sudah berkembang dengan pembangunan baru yang pesat. Sejumlah jalur kereta telah meningkatkan konektivitas selama satu dekade terakhir. BTS Jalur Hijau melayani koridor Phahonyothin hingga Khu Khot, sedangkan Jalur Merah Kereta Api Negara Thailand menghubungkan pusat Bangkok dengan Don Mueang dan Rangsit. Jalan tol dan jalan arteri utama memberi kawasan ini akses yang baik dari timur ke barat maupun utara ke selatan. Hasilnya, terdapat wilayah tangkapan pasar yang luas, mencakup warga, mahasiswa, dan pekerja kantoran yang sudah berbelanja di pusat-pusat yang ada dan kemungkinan akan mencoba penawaran baru dengan lebih banyak merek utama dan hiburan.

Kawasan ini telah memiliki mal besar seperti Central Plaza Ladprao, Central Ramintra, Central Chaengwattana, dan Future Park Rangsit. Kehadiran bangunan ikonis baru di Phahonyothin akan memberi Central Pattana peluang untuk mengonsolidasikan belanja lebih dekat ke lingkungan inti di utara, sekaligus menarik arus penumpang bandara. Bagi wisatawan, akses kereta atau perjalanan singkat ke mal dengan fasilitas lengkap sebelum atau sesudah penerbangan sering kali menarik, terutama bagi keluarga dan pengunjung dari kawasan regional yang memasukkan kegiatan belanja ke dalam rencana perjalanan mereka.

Langkah besar Central Pattana

Megamall di utara ini merupakan bagian dari rencana investasi lima tahun yang lebih luas. Central Pattana telah mengalokasikan sekitar 120 miliar baht untuk proyek baru dan modernisasi selama periode 2025 hingga 2029. Proyek ritel yang dijadwalkan pada 2025 mencakup mal komunitas Market Place Theprak, Central Park dan Central Park Offices, serta Central Krabi. Pada akhir tahun, perusahaan memperkirakan akan mengelola sekitar 135 proyek di berbagai sektor bisnis, dengan sebagian besar lokasi baru dikembangkan sebagai destinasi multifungsi.

Pada 2026, perusahaan berencana membuka tiga proyek baru: The Central di kawasan Phahonyothin, Bangkok; Central Northville di Nonthaburi; dan Central Khonkaen Campus di Khon Kaen. Central Northville diperkirakan menjadi pengembangan multifungsi terbesar di Nonthaburi, di lokasi bekas Central Rattanathibet, dengan komponen ritel yang direncanakan seluas sekitar 210.000 meter persegi. Kampus Khon Kaen berlokasi dekat Universitas Khon Kaen dan Rumah Sakit Srinagarind, dengan area ritel sekitar 67.000 meter persegi dan hotel di dalam kawasan. Renovasi juga terus berlangsung. Central Pinklao dijadwalkan dibuka kembali pada kuartal ketiga 2025, Central Chaengwattana pada kuartal keempat 2025, dan Central Bangna pada kuartal ketiga 2026. Program peningkatan ini menyasar pembeli berpenghasilan tinggi dengan memperkuat segmen fesyen, makanan, dan keluarga.

Besarnya daftar proyek ini menandakan keyakinan terhadap pemulihan konsumsi dan kebangkitan pariwisata Thailand. Hal ini juga mencerminkan pandangan bahwa pasar masih memberi imbalan kepada format destinasi yang menawarkan pengalaman dan layanan yang tidak dapat ditiru kanal daring murni. Central Pattana, sebagai bagian dari Central Group, juga dapat memanfaatkan jaringan merek dan program loyalitas grup untuk mempercepat penandatanganan penyewa dan menarik pelanggan.

Pelajaran dari megamall terdahulu

Dalam dua dekade terakhir, Bangkok menyaksikan serangkaian pengembangan ritel raksasa. Iconsiam, yang dibuka pada 2018 dengan biaya yang dilaporkan mencapai sekitar 1,6 miliar dolar, menetapkan standar baru dalam hal ukuran dan kemegahan. Proyek itu membuktikan bahwa pembeli bersedia bepergian melintasi kota untuk mengunjungi mal yang memadukan budaya, pemandangan tepi sungai, dan gerai utama global. Proyek besar dapat berhasil jika mampu menghadirkan pengalaman unik, meski sering kali membutuhkan waktu lama untuk mencapai tingkat okupansi dan produktivitas penjualan yang stabil.

Perbandingan skala dapat membingungkan pembeli karena pengembang menggunakan tolok ukur yang berbeda. Luas lantai kotor mencakup seluruh area yang dibangun, seperti tempat parkir dan area operasional. Luas sewa bruto hanya mencakup ruang yang ditempati peritel. Sebagai contoh, Central WestGate di Nonthaburi termasuk salah satu mal terbesar di negara itu, dengan luas sewa bruto lebih dari 550.000 meter persegi menurut daftar yang dipublikasikan, sedangkan luas Iconsiam kerap disebut sekitar 525.000 meter persegi dengan tolok ukur yang sama. Luas sewa CentralWorld di pusat kota jauh lebih kecil, meski total area bangunannya sangat luas. The Central di Phahonyothin tidak harus menjadi yang terbesar menurut ukuran apa pun untuk menarik pelanggan, asalkan komposisi penyewa dan aksesnya tepat.

Bandara dan ritel: apa yang berhasil

Kedekatan dengan bandara menguntungkan mal, tetapi jarang menjadi satu-satunya daya tarik. Proyek yang dibangun di dekat Suvarnabhumi pada masa pandemi dibuka saat perjalanan internasional masih lesu. Proyek-proyek itu mengandalkan warga setempat, pelancong harian, dan wisatawan domestik hingga perbatasan kembali dibuka. Gerai atau mal yang dirancang dengan baik pada akhirnya dapat menarik wisatawan yang berbelanja menjelang akhir perjalanan dan mencari suvenir, tetapi basis pengunjungnya biasanya berasal dari lingkungan sekitar dan kawasan perkantoran.

Don Mueang, bandara yang paling dekat dengan koridor utara, melayani lalu lintas domestik yang padat serta sejumlah rute regional. Mal baru yang berada dalam jangkauan nyaman dari kereta dan jalan tol dapat menarik keluarga yang melintas pada akhir pekan, pengunjung dari provinsi yang menuju bandara dengan bus, serta warga kota yang mencari alternatif dari keramaian pusat kota. Petunjuk arah, layanan antar-jemput ke stasiun kereta, dan zona antar-jemput cepat akan sama pentingnya dengan daftar penyewa untuk lokasi ini.

Infrastruktur perkotaan dan proyek besar

Pemerintah dan perusahaan utilitas Bangkok menghadapi tekanan untuk mengoordinasikan pekerjaan dan pemeliharaan jalan. Anggota dewan kota mengkritik penanganan proyek pipa air yang membuat jalan berlubang dan berdebu, dengan rambu yang membingungkan serta perbaikan yang lambat. Meski Metropolitan Waterworks Authority berada di bawah kementerian tersendiri, pemerintah kota tetap mengendalikan permukaan jalan dan izin pekerjaan. Pembagian wewenang ini kerap menyulitkan pengaturan jadwal dan perencanaan lalu lintas.

Untuk proyek sebesar The Central, koordinasi erat dengan lembaga publik sangat penting agar akses tetap lancar selama konstruksi dan setelah pembukaan. Pengembang biasanya menerapkan penutupan lajur secara bertahap, menyediakan jalur pejalan kaki yang jelas, menjadwalkan pengiriman besar di luar jam sibuk, dan mengatur rute antar-jemput ke stasiun kereta terdekat. Rekayasa lalu lintas yang baik dapat menentukan apakah sebuah destinasi disukai atau justru dihindari warga pada jam sibuk.

Pernyataan dari Central Pattana

Pimpinan Central Pattana kerap menjelaskan strategi destinasi perusahaan dengan merujuk pada kinerja mal-mal besar yang dikelolanya di Thailand dan luar negeri. Dalam pernyataan perusahaan pada Mei 2024 untuk memperingati lima tahun Central i City di Malaysia, Presiden sekaligus Chief Executive Wallaya Chirathivat mengatakan:

Central i-City, pusat perbelanjaan Thailand pertama di luar negeri yang dikembangkan oleh Central Pattana, merupakan tonggak penting lainnya yang menegaskan keberhasilan dan tekad kami sebagai pengembang real estat terkemuka Thailand, yang terus berkembang di tingkat regional maupun global. Kami berkomitmen untuk memimpin mitra bisnis kami agar tumbuh bersama, sekaligus dengan bangga memperkenalkan identitas Thailand kepada masyarakat internasional.

Eksekutif lainnya, Wuttikiat Techamongklapiwat, Kepala Manajemen Properti dan Bisnis Internasional, menyoroti momentum di mal tersebut sebagai contoh upaya grup untuk terus meningkatkan jumlah pengunjung dan penjualan. Ia mengatakan:

Metrik kinerja kami menunjukkan banyak hal: jumlah pengunjung pulih lebih dari 20 persen secara tahunan, sementara penjualan penyewa kembali meningkat pesat, terutama dalam tiga bulan pertama 2024.

Pernyataan tersebut, meski berfokus pada Malaysia, mencerminkan strategi yang konsisten. Central Pattana berupaya membangun tempat yang memadukan ritel dengan budaya dan rekreasi, lalu meningkatkan aktivitas melalui acara, kemitraan, dan pembaruan merek secara rutin. Pendekatan yang sama diperkirakan akan diterapkan di mal baru Bangkok utara.

Risiko dan hal yang perlu dicermati

Persaingan ritel di Bangkok masih ketat. Kota ini memiliki klaster pusat perbelanjaan besar yang dikelola grup pesaing dan gelombang peningkatan fasilitas yang terus menaikkan standar. Risiko pasokan nyata ketika beberapa proyek besar dibuka dalam waktu berdekatan. The Central akan bersaing dengan pusat perbelanjaan mapan di utara serta gerai utama di pusat kota yang terus berinovasi. Central Pattana perlu mengamankan daftar penyewa utama yang kuat, mendapatkan merek-merek baru di pasar, serta menyelenggarakan acara sepanjang tahun yang membuat kunjungan menjadi kebiasaan.

Kondisi keuangan konsumen juga menjadi faktor. Rumah tangga Thailand menanggung tingkat utang yang tinggi dan belanja diskresioner dapat melambat ketika biaya pinjaman naik. Kedatangan wisatawan menambah gairah, meski mal dekat bandara tetap paling bergantung pada pelanggan lokal. Rencana peningkatan aktivitas yang realistis, dengan target okupansi yang bertumbuh dari kuartal ke kuartal, membantu mengendalikan risiko penyewaan. Indikator keberhasilan yang perlu dicermati mencakup okupansi ritel, pertumbuhan penjualan per meter persegi setelah tahun pertama, jumlah pengunjung akhir pekan yang konsisten, serta bukti bahwa komposisi penyewa menarik berbagai kelompok usia.

Poin Utama

• Central Pattana akan menginvestasikan 21 miliar baht, sekitar 640 juta dolar, untuk membangun megamall di Bangkok utara.
• Proyek yang disebut The Central dalam rencana perusahaan ini berada di kawasan Phahonyothin, di atas lahan sekitar 49 rai.
• Tahap pertama berupa mal dengan investasi sekitar 20 miliar baht dan target pembukaan pada akhir 2026.
• Setelah seluruhnya dibangun, proyek ini direncanakan memiliki luas hingga sekitar 460.000 meter persegi.
• Lokasinya dapat dijangkau dari Bandara Don Mueang dan sejumlah jalur kereta, dengan sasaran menarik warga setempat maupun wisatawan.
• Mal ini merupakan bagian dari rencana lima tahun senilai sekitar 120 miliar baht, yang mencakup proyek di Bangkok, Nonthaburi, dan Khon Kaen serta peningkatan mal yang sudah ada.
• Persaingan ritel Bangkok sangat ketat, sehingga penyewa utama, merek baru di pasar, dan pengelolaan akses akan menjadi faktor penting bagi kinerja proyek.