CapitaLand menarik minat konsumen China dengan merek-merek baru dan REIT ritel Shanghai

Mengapa CapitaLand menyegarkan pusat perbelanjaannya di China

CapitaLand Investment, pengelola real estat yang berbasis di Singapura, berupaya menjaga pusat-pusat perbelanjaannya di China tetap ramai dan relevan dengan selera konsumen yang cepat berubah. Perusahaan ini menghadirkan gelombang merek yang baru memasuki pasar ke properti-properti unggulan, seperti Raffles City Shanghai dan Suzhou Center Mall. Dalam kunjungan baru-baru ini, pengunjung dapat menemukan merek favorit China seperti label kosmetik Judydoll dan jaringan teh susu Ah Ma Handmade, berdampingan dengan nama-nama Singapura seperti Charles & Keith dan Bee Cheng Hiang. Perpaduan merek lokal yang sukses dan merek regional yang menonjol memberi konsumen China alasan baru untuk berkunjung, sekaligus menyediakan jalur terkelola bagi para pelaku usaha untuk memasuki salah satu arena ritel paling kompetitif di dunia.

Puah Tze Shyang, kepala eksekutif CapitaLand Investment China, menjelaskan pendekatan itu secara lugas. Dalam wawancara pada September, ia mengatakan bahwa grup ini memanfaatkan skala dan relasinya untuk menghadirkan pilihan baru yang sesuai bagi setiap lokasi. Ia menyebutkan, tujuannya adalah menciptakan pembeda dengan terus menghadirkan konsep yang terasa baru di pasar dan merotasi format dengan cepat saat tren berganti. Strategi ini sejalan dengan pergeseran yang lebih luas dalam pola belanja di China, yakni menuju camilan kecil dan pengalaman yang memberi kepuasan tanpa membebani dompet.

Pada saat yang sama, CapitaLand membuka saluran baru untuk mendanai penyegaran ritel tersebut. Perusahaan ini meluncurkan dana investasi real estat ritel domestik di Shanghai, bernama CapitaLand Commercial REIT, dengan modal awal berupa dua pusat perbelanjaan ber tingkat okupansi tinggi di Guangzhou dan Changsha. Pencatatan ini, yang merupakan REIT ritel pertama di bursa Shanghai yang disponsori perusahaan internasional, dirancang untuk menghimpun modal di pasar domestik dan mengalirkan kembali dana ke operasional. Langkah ini mendukung model bisnis ringan aset, membebaskan dana untuk diinvestasikan kembali sementara grup terus mengoperasikan dan meningkatkan kualitas pusat perbelanjaannya.

Seperti apa merek baru di pasar di Raffles City dan sekitarnya

Raffles City Shanghai menunjukkan bagaimana strategi ini berjalan di lapangan. Penyewanya mencakup merek China yang sedang berkembang pesat hingga label internasional yang dikenal luas oleh konsumen muda. Gerai kecantikan, minuman, dan camilan mendatangkan pengunjung secara konsisten sepanjang hari, sementara gerai mode dan gaya hidup unggulan menarik belanja lebih besar pada akhir pekan. Label Singapura seperti Charles & Keith dan produsen makanan legendaris Bee Cheng Hiang menambahkan nuansa lintas negara yang tampil menonjol di tengah persaingan ketat.

Raffles City The Bund sebagai landasan peluncuran

Di sisi lain kota, Raffles City The Bund membuka pusat perbelanjaan enam lantainya dengan skala besar dan beragam hal baru. Saat pintunya dibuka pada 2021, pusat perbelanjaan ini mencatat lebih dari 300.000 pengunjung pada hari pertama dan mencapai tingkat okupansi yang telah dikomitmenkan sekitar 92 persen. Lebih dari separuh dari 200 lebih mereknya merupakan merek baru di China, China Timur, Shanghai, atau portofolio CapitaLand. Lokasi ini memadukan ritel dengan dua gedung perkantoran Grade A, tempat acara, serta atraksi pilihan seperti taman seluncur dalam ruangan dan replika jalanan Shanghai era 1990-an. Konsep ini menunjukkan apa yang ingin direplikasi CapitaLand di kota-kota lain: pengalaman ritel yang terasa terus diperbarui dan berpusat pada hiburan.

Di luar Shanghai, efek jaringan

Jalur pengembangan merek ini menjangkau lebih jauh dari Shanghai. Properti seperti Suzhou Center Mall dan CapitaMall SKY+ di Guangzhou mengandalkan arus berkelanjutan konsep makanan dan minuman, budaya barang koleksi, serta toko khusus yang menjadi tren di platform media sosial. Pendatang baru membantu setiap lokasi membangun karakter tersendiri. Jaringan ini memungkinkan CapitaLand menguji konsep di satu kota, lalu mengembangkan gagasan yang populer ke kota lain sembari menyesuaikan bauran penyewa dengan selera lokal.

Strategi ritel yang dirancang untuk belanja emosional

Pusat-pusat perbelanjaan di China menyesuaikan diri dengan pola belanja yang kerap disebut pengeluaran emosional. Konsumen, terutama kalangan muda, memanjakan diri dengan berbagai kesenangan terjangkau, mulai dari hidangan penutup bertema dan teh susu hingga mainan koleksi dan produk budaya pop edisi terbatas. Pola ini menguntungkan pusat perbelanjaan yang bergerak cepat, membangun tampilan imersif, dan rutin menyelenggarakan acara. Pola ini juga mendukung bauran yang lebih banyak mencakup gerai makanan dan minuman serta kios khusus yang dapat mengikuti tren media sosial sebelum digantikan tren berikutnya.

Strategi penyewaan pun berkembang sebagai respons. Pengelola pusat perbelanjaan melaporkan bahwa sekitar 30 persen penyewa dapat berganti setiap tahun, yang berarti penyegaran menyeluruh dalam tiga tahun. Gerai makanan dan minuman kini mencakup sekitar 30 hingga 40 persen penyewa, naik dari sekitar 25 hingga 30 persen sebelumnya. Banyak gerai makanan menerima kontrak sewa yang lebih singkat. Beberapa kios yang hanya melayani pesanan bawa pulang menandatangani kontrak sesingkat satu setengah tahun, terutama jika mereknya viral di platform seperti Xiaohongshu. Model sewa juga bergeser ke porsi variabel yang lebih besar dan dikaitkan dengan penjualan. Hal ini mendorong penyewa meningkatkan perputaran dan jumlah pelanggan per meja, sekaligus mengumpulkan pesanan antar untuk mendongkrak pendapatan di luar jam sibuk.

Barang koleksi dan merek gaya hidup cocok dengan formula ini. Pop Mart dan Miniso berkembang pesat dengan menjual mainan serta perlengkapan rumah yang terjangkau, dibalut desain toko yang ceria. Barang koleksi dalam kotak kejutan memberi konsumen kejutan dengan biaya rendah, daya tarik yang berguna ketika pembelian bernilai besar terasa kurang mendesak. Pusat perbelanjaan juga membidik komunitas penggemar, tempat para pengikut penyanyi atau aktor mengadakan gerai sementara dan temu penggemar, sehingga mendatangkan banyak pengunjung saat konser dan acara khusus. Bahkan ruang pamer mobil kini menjadi magnet pengunjung. Produsen kendaraan listrik, mulai dari pemain domestik terkemuka hingga pendatang baru, membayar sewa premium untuk ruang luas dan interaktif yang sekaligus berfungsi sebagai pusat uji kendara dan galeri merek.

Puah Tze Shyang mengatakan penyegaran berkelanjutan ini menjadi inti pendekatan CapitaLand. Dalam wawancara baru-baru ini, ia merangkum tujuan tersebut dan menjelaskan mengapa pendatang baru membantu pusat perbelanjaan tampil menonjol.

Menghadirkan merek-merek baru di pasar ke pusat perbelanjaan kami adalah salah satu cara kami tampil menonjol dalam lanskap ritel yang dinamis.

Bagi operator pusat perbelanjaan, rumusnya sederhana. Jika pengalaman terasa segar dan menarik untuk dinikmati bersama, pengunjung akan datang. Setelah lalu lintas pengunjung terbentuk, porsi sewa berbasis omzet yang lebih besar dan program yang terencana dapat meningkatkan pendapatan bahkan ketika sentimen makro sedang berhati-hati.

Peran REIT ritel baru di Shanghai dalam rencana ini

Sisi lain dari strategi ini adalah aspek keuangan. CapitaLand meluncurkan REIT ritel di Shanghai untuk menyalurkan modal domestik ke pusat-pusat perbelanjaannya di China sekaligus mempertahankan operasional di bawah pengelolaannya sendiri. REIT adalah sarana investasi yang memiliki properti penghasil pendapatan dan membagikan sebagian besar pendapatan sewanya kepada pemegang unit. Dengan menjual sebagian kepemilikan aset kepada REIT dan tetap bertindak sebagai pengelola, sponsor dapat mendaur ulang modal dan memperluas platform tanpa menambah pinjaman baru dalam jumlah besar.

REIT baru, CapitaLand Commercial REIT, mulai diperdagangkan di Bursa Efek Shanghai dengan dua properti sebagai aset awal. CapitaMall SKY+ di Guangzhou dan CapitaMall Yuhuating di Changsha memiliki total luas lantai kotor 168.405 meter persegi dan tingkat okupansi gabungan yang telah dikomitmenkan sekitar 97 persen. Kedua pusat perbelanjaan itu bernilai sekitar 2,8 miliar yuan saat diluncurkan. CapitaLand Investment, CapitaLand Development, dan CapitaLand China Trust secara bersama-sama memegang sedikitnya 20 persen unit REIT tersebut, sementara CapitaLand tetap menjadi operator pusat perbelanjaannya.

Pencatatan ini menjadi tonggak penting. Ini adalah REIT ritel pertama di bursa Shanghai yang disponsori perusahaan internasional. REIT ini juga melengkapi CapitaLand China Trust, dana tercatat di Singapura yang telah memiliki aset ritel di negara tersebut. Dengan portofolio 43 properti ritel operasional di 18 kota di China dan aset ritel yang dikelola senilai sekitar 18 miliar dolar Singapura, CapitaLand memiliki ruang untuk menawarkan aset mendatang ke salah satu platform tersebut ketika kondisinya tepat.

Puah Tze Shyang memperkirakan produk semacam ini akan diminati di China. Ia menyoroti likuiditas domestik yang besar dan minat yang meningkat dari lembaga domestik, termasuk perusahaan asuransi yang meningkatkan alokasi untuk real estat. Dalam pengarahan baru-baru ini, ia menyampaikan prospek tersebut secara lugas.

Sektor REIT di China berada pada jalur positif, didukung oleh likuiditas yang besar dan peningkatan alokasi dari lembaga domestik. Pandangan kami terhadap pasar tetap positif dalam jangka panjang.

Ia juga menyebut pencatatan di Shanghai sebagai tonggak penting bagi CapitaLand dan pasar. Dengan memanfaatkan modal domestik, perusahaan dapat memperkuat neraca keuangannya dan mengalokasikan kembali hasilnya ke proyek-proyek yang sejalan dengan prioritas kebijakan, sembari mempertahankan basis pendapatan biaya yang stabil dari platform dana investasi.

Menyeimbangkan pertumbuhan dengan kehati-hatian di pasar yang sulit

Meski menambah merek baru dan membuka sarana dana domestik, CapitaLand mengambil sikap terukur terhadap eksposur di China. Manajemen telah mengisyaratkan tujuan untuk menurunkan porsi China dalam dana yang dikelola grup secara bertahap. Perubahan ini mungkin melibatkan divestasi dan kerugian nilai wajar yang akan berdampak pada laba nonoperasional dalam waktu dekat. Penjualan aset di China sulit dilakukan selama kemerosotan properti berkepanjangan, dan belakangan ini perusahaan lebih mudah mendaur ulang modal di Singapura dan pasar lainnya. Peralihan menuju model bisnis ringan aset dan penggunaan mitra modal domestik dimaksudkan agar bisnis di China tetap aktif tanpa hanya mengandalkan neraca perusahaan.

Perpaduan antara kehati-hatian dan komitmen ini mencerminkan kondisi di lapangan. Penjualan ritel masih tumbuh dari tahun ke tahun, tetapi konsumen tetap berhati-hati dalam melakukan pembelian besar. Pusat perbelanjaan yang menawarkan hal baru dan kegiatan komunitas terus menarik pengunjung secara konsisten, sementara pengelola yang berbagi risiko dengan penyewa melalui porsi sewa variabel yang lebih besar dapat menyelaraskan kepentingan. Platform REIT menawarkan daya ungkit tambahan, memberi investor domestik cara untuk memiliki sebagian dari pusat perbelanjaan yang ramai sekaligus menyediakan modal bagi sponsor untuk memperbarui properti dan bauran penyewa.

Artinya bagi konsumen, merek, dan investor

Bagi konsumen, pengalaman berbelanja akan lebih menyenangkan dengan lebih banyak pilihan. Bersiaplah melihat lebih banyak pujasera dengan menu lebih singkat dan pergantian pelanggan lebih cepat, lebih banyak kafe yang dirancang untuk berfoto, serta lebih banyak gerai sementara bertema gim, anime, dan budaya idola. Merek baru di pasar akan menguji gagasan dengan cepat, sementara label yang sudah dikenal membangun gerai unggulan yang sekaligus menjadi ruang sosial.

Bagi merek, pusat perbelanjaan CapitaLand menawarkan jalur masuk yang dikelola dengan baik. Perusahaan dapat menempatkan gerai perdana di area dengan lalu lintas pengunjung tinggi, mengoordinasikan kampanye dengan penyewa di sekitarnya, serta memantau kinerja melalui sewa berbasis penjualan yang memberi insentif pada perputaran. Masa sewa yang lebih singkat dan format gerai sementara memungkinkan perusahaan muda menguji pasar. Merek yang berhasil dapat berekspansi ke kota-kota terdekat dalam jaringan yang sama.

Bagi investor, REIT yang tercatat di Shanghai membuka saluran domestik untuk memperoleh bagian dari pendapatan sewa pusat perbelanjaan yang telah mapan. REIT ini juga memperluas basis pendapatan biaya sponsor. Bersama CapitaLand China Trust yang tercatat di Singapura, platform ini dapat mendukung proses daur ulang aset secara berkala jika nilai dan kondisi pasar memungkinkan.

Tantangan yang perlu dicermati

Kepercayaan konsumen dapat berubah seiring berita makroekonomi. Pemulihan pasar perumahan atau saham akan membantu sentimen. Jika pertumbuhan kembali melambat, belanja untuk kesenangan kecil mungkin tetap bertahan, tetapi penyewa yang menjual barang bernilai besar bisa menunda pembukaan. Pusat perbelanjaan harus tetap lincah dan memanfaatkan acara untuk meredam periode yang lesu.

Persaingan untuk menarik pengunjung sangat ketat. Setiap distrik memiliki banyak pusat perbelanjaan yang bersaing memperebutkan pengunjung akhir pekan yang sama, sementara perdagangan elektronik terus mengambil porsi yang lebih besar dari belanja konsumen. Pemilik properti yang berinvestasi dalam desain dan kontrak sewa fleksibel akan memiliki keunggulan. Mereka yang menunggu berisiko menghadapi penjualan yang lebih lambat dan tingkat kekosongan yang lebih tinggi.

Kebijakan dan pasar modal menjadi faktor lain. Pasar REIT China yang masih muda terus berkembang, tetapi investor akan mencermati tata kelola, kejelasan jalur pengembangan aset, dan kestabilan distribusi. Suku bunga dan biaya pembiayaan kembali berpengaruh terhadap valuasi. Pendekatan disiplin dalam akuisisi dan peningkatan kualitas aset akan sangat penting untuk setiap penambahan aset ke platform dana investasi di masa depan.

Poin Utama

• CapitaLand Investment menghadirkan merek-merek baru di pasar ke pusat perbelanjaannya di China agar bauran penyewa tetap segar dan menarik pengunjung.
• Raffles City Shanghai menampilkan merek favorit China seperti Judydoll dan Ah Ma Handmade, berdampingan dengan label Singapura seperti Charles & Keith dan Bee Cheng Hiang.
• Raffles City The Bund dibuka dengan lebih dari 300.000 pengunjung pada hari pertama, dengan lebih dari separuh penyewanya merupakan merek baru di China, China Timur, Shanghai, atau portofolio grup.
• Pusat-pusat perbelanjaan di China beradaptasi dengan pengeluaran emosional, dengan pergantian sekitar 30 persen penyewa setiap tahun dan porsi makanan dan minuman yang meningkat menjadi 30 hingga 40 persen dari ruang ritel.
• Sewa berbasis penjualan dan masa sewa yang lebih singkat membantu pusat perbelanjaan merotasi konsep dengan cepat dan mengikuti tren viral dari platform seperti Xiaohongshu.
• CapitaLand meluncurkan REIT ritel yang tercatat di Shanghai dengan aset awal CapitaMall SKY+ di Guangzhou dan CapitaMall Yuhuating di Changsha, yang tingkat okupansinya sekitar 97 persen.
• REIT ini menghimpun modal domestik dan mendukung strategi ringan aset, dengan jalur pengembangan 43 properti ritel di 18 kota di China.
• Manajemen berupaya menyeimbangkan pertumbuhan dengan sikap hati-hati terhadap eksposur di China, menggunakan daur ulang modal dan kemitraan untuk menghadapi pasar properti yang sulit.