Tindakan Tegas Korea Selatan terhadap Pembeli Rumah Asing: Aturan Baru, Ketegangan yang Meningkat, dan Konteks Global

Pembatasan Menyeluruh Korea Selatan terhadap Pembelian Rumah oleh Warga Asing: Apa yang Berubah?

Korea Selatan mengambil langkah drastis untuk mengendalikan pasar perumahannya yang melonjak dengan memberlakukan pembatasan ketat baru terhadap pembelian properti oleh warga asing di kawasan Seoul Raya. Berlaku mulai 26 Agustus 2025, warga asing yang ingin membeli rumah di Seoul, Provinsi Gyeonggi, dan sebagian wilayah Incheon harus memperoleh persetujuan pemerintah terlebih dahulu, pindah ke properti tersebut dalam waktu empat bulan, dan tinggal di sana setidaknya selama dua tahun. Kebijakan yang semula ditetapkan berlaku selama satu tahun ini merupakan upaya paling menyeluruh pemerintah Korea sejauh ini untuk menekan pembelian spekulatif dan menstabilkan harga rumah di kawasan ibu kota.

Langkah-langkah ini diambil di tengah meningkatnya kekecewaan publik terhadap harga rumah yang terus melambung, yang telah menjadi titik panas politik dan sumber kecemasan ekonomi bagi banyak warga Korea Selatan. Kebijakan pemerintah mencerminkan tekanan domestik sekaligus tren global yang lebih luas, yakni negara-negara memperketat aturan investasi properti oleh warga asing.

Mengapa Korea Selatan Bertindak Sekarang?

Dalam tiga tahun terakhir, transaksi perumahan oleh warga asing di wilayah metropolitan Seoul meningkat rata-rata 26 persen per tahun, dari 4.568 pada 2022 menjadi 7.296 pada 2024. Warga negara China mencakup 73 persen dari pembelian tersebut, disusul warga AS sebesar 14 persen. Sebagian besar transaksi terkonsentrasi di Provinsi Gyeonggi (62 persen) dan Incheon (20 persen), sementara rumah mewah di distrik-distrik Seoul yang paling diminati mencatat harga tertinggi.

Kekhawatiran pemerintah bukan hanya soal jumlah pembelian oleh warga asing, melainkan juga anggapan bahwa investor luar negeri dapat menghindari aturan ketat hipotek Korea dengan memperoleh pembiayaan dari negara asal mereka. Hal ini memicu tuduhan “diskriminasi terbalik” terhadap pembeli lokal, yang menghadapi batas pinjaman lebih ketat dan pajak lebih tinggi atas kepemilikan beberapa properti.

Wakil Menteri Pertama Urusan Pertanahan Lee Sang-kyeong menjelaskan alasannya: “Kami akan sejak awal menghalangi aktivitas warga asing yang mendistorsi pasar perumahan dan berupaya menstabilkan harga, sehingga turut meningkatkan kesejahteraan perumahan warga Korea.”

Pejabat juga menyebut bukti aktivitas spekulatif, termasuk kasus warga asing yang membeli apartemen kelas atas secara tunai atau atas nama anak di bawah umur. Aturan baru pemerintah dirancang untuk menutup celah dan memastikan pembeli asing membeli rumah untuk benar-benar ditinggali, bukan untuk investasi atau spekulasi.

Cara Kerja Pembatasan Baru

Berdasarkan kebijakan baru, setiap individu, perusahaan, atau pemerintah asing yang ingin membeli properti hunian di zona yang ditetapkan harus:

• Memperoleh persetujuan terlebih dahulu dari otoritas setempat sebelum membeli
• Pindah ke properti tersebut dalam waktu empat bulan setelah persetujuan
• Tinggal di properti tersebut setidaknya selama dua tahun setelah pembelian

Aturan ini berlaku untuk semua jenis hunian—apartemen, rumah tunggal, dan bangunan tempat tinggal dengan luas lebih dari enam meter persegi. Properti komersial seperti officetel (bangunan bergaya studio yang kerap digunakan untuk hunian sekaligus kegiatan usaha) dikecualikan. Hadiah, warisan, dan lelang pengadilan juga tidak termasuk dalam pembatasan baru.

Pembeli asing harus menyerahkan rencana pembiayaan terperinci dalam waktu 30 hari setelah pembelian, termasuk sumber dana, nama lembaga keuangan luar negeri yang terlibat, serta jenis visa yang dimiliki di Korea. Otoritas akan memeriksa dokumen tersebut untuk mencegah penggunaan kredit luar negeri dalam pembelian spekulatif. Kasus yang mencurigakan dapat dilaporkan kepada Unit Intelijen Keuangan Korea, yang dapat membagikan informasi dengan otoritas pajak asing.

Pelanggar dapat dikenai denda berulang hingga 10 persen dari nilai properti dan, dalam sejumlah kasus, kontrak pembelian dapat dibatalkan. Pemerintah berjanji akan menegakkan aturan secara ketat, dengan otoritas setempat diwajibkan mengambil tindakan hukum dalam waktu tiga bulan sejak pelanggaran terjadi.

Wilayah Sasaran dan Pengecualian

Zona perizinan mencakup seluruh wilayah Seoul, 23 kota dan kabupaten di Provinsi Gyeonggi (kecuali wilayah dengan tingkat pembelian oleh warga asing yang minim), serta tujuh distrik di Incheon. Beberapa wilayah administratif—seperti Yangju, Icheon, Yeoncheon, dan distrik tertentu di Incheon—dikecualikan karena rendahnya transaksi oleh warga asing.

Meski kebijakan ini awalnya ditetapkan berlaku selama satu tahun, para pejabat mengisyaratkan masa berlakunya dapat diperpanjang bergantung pada kondisi pasar. Pemerintah juga membuka kemungkinan untuk memperluas atau mengubah pembatasan sesuai kebutuhan.

Dampak Pasar: Spekulasi, Harga, dan Imbas Politik

Pasar perumahan Korea Selatan terus melesat, dengan harga apartemen naik selama 29 pekan berturut-turut dan nilai rumah secara keseluruhan di Seoul meningkat lebih dari 80 persen dalam lima tahun terakhir. Lonjakan properti ini didorong oleh suku bunga rendah, akses mudah ke hipotek, serta meningkatnya investasi spekulatif, baik domestik maupun asing.

Presiden Lee Jae-myung, yang mulai menjabat pada Juni 2025, menjadikan penurunan biaya hidup sebagai janji utama kampanyenya. Namun, kenaikan harga rumah yang tak kunjung berhenti telah menjadi beban politik, terutama setelah utang rumah tangga melonjak 24,6 triliun won ($22,7 miliar) pada kuartal kedua 2025—kenaikan kuartalan terbesar sejak 2021. Keengganan Bank of Korea untuk kembali memangkas suku bunga meski perekonomian menghadapi hambatan mencerminkan kekhawatiran bahwa langkah tersebut akan semakin mendorong permintaan perumahan.

Bagi banyak warga Korea, anggapan bahwa pembeli asing ikut mendorong kenaikan harga memperkuat rasa ketidakadilan. Tajuk rencana dan perdebatan kebijakan menyoroti perlunya “menciptakan persaingan yang setara” antara pembeli lokal dan asing, sementara sejumlah anggota parlemen menyerukan langkah yang lebih ketat atau pajak lebih tinggi bagi pembeli yang bukan penduduk.

Lee Eun-hyung, peneliti di Korea Research Institute for Construction Policy, berkomentar: “Aturan baru ini hanya berfokus menyaring permintaan spekulatif melalui bukti domisili, tetapi belum berhasil menciptakan persaingan yang setara dengan warga Korea dalam hal akses pinjaman.”

Kepemilikan asing masih hanya mencakup sekitar 0,5 persen dari 20 juta unit hunian di Korea. Namun, pembelian yang terkonsentrasi di wilayah dengan permintaan tinggi dan sejumlah transaksi yang menyita perhatian publik telah memperbesar kekhawatiran masyarakat.

Siapa Pembeli Asing Itu?

Data pemerintah menunjukkan bahwa hingga akhir 2024, warga negara China memiliki 56.301 unit properti di Korea—lebih banyak daripada warga negara lain—disusul warga AS (22.031), Kanada (6.315), dan Taiwan (3.360). Sebagian besar pemilik rumah asing (sekitar 93 persen) hanya memiliki satu properti, tetapi sejumlah kecil memiliki beberapa unit, yang oleh sebagian pihak dianggap sebagai tanda aktivitas investasi.

Banyak pembeli asing merupakan penduduk jangka panjang atau ekspatriat yang bekerja di industri utama Korea. Namun, pemerintah terutama mengkhawatirkan investor yang bukan penduduk dan membeli rumah untuk memperoleh pendapatan sewa atau keuntungan modal, sering kali dengan memanfaatkan pembiayaan luar negeri untuk menghindari pembatasan pinjaman setempat.

Membandingkan Kebijakan Korea Selatan dengan Tren Global

Korea Selatan bukan satu-satunya negara yang memperketat aturan kepemilikan properti oleh warga asing. Dalam beberapa tahun terakhir, negara-negara seperti Australia, Kanada, dan Selandia Baru telah memberlakukan atau memperpanjang larangan pembelian properti hunian oleh warga asing, dengan alasan kekhawatiran serupa mengenai keterjangkauan dan stabilitas pasar.

• Australia: Melarang warga asing membeli rumah yang sudah ada selama dua tahun mulai April 2025.
• Kanada: Memberlakukan larangan pembelian properti hunian oleh warga asing selama dua tahun pada Januari 2023, yang kemudian diperpanjang.
• China: Hanya mengizinkan warga asing memperoleh hak guna tanah (bukan kepemilikan penuh) dan mewajibkan masa tinggal setidaknya satu tahun sebelum pembelian.

Di Amerika Serikat, isu ini menjadi topik hangat di tingkat federal maupun negara bagian. Setidaknya 22 negara bagian telah mengesahkan undang-undang yang membatasi kepemilikan asing atas lahan pertanian atau lahan sensitif, dengan beberapa aturan secara khusus menyasar pembeli dari China, Rusia, Iran, dan Korea Utara. Undang-undang Florida tahun 2023, yang melarang warga negara China yang bukan penduduk tetap memiliki properti, memicu gugatan hukum dan perdebatan nasional.

Kelompok advokasi seperti Committee of 100 menyampaikan kekhawatiran bahwa undang-undang semacam itu dapat melegitimasi klaim xenofobik dan berdampak secara tidak proporsional terhadap kelompok kulit berwarna, karena sebagian besar negara yang menjadi sasaran memiliki penduduk mayoritas nonkulit putih. Namun, para pendukung berpendapat bahwa langkah-langkah ini diperlukan untuk melindungi keamanan nasional dan memastikan warga setempat memperoleh akses hunian yang adil.

Bagaimana Aturan Baru Berdampak pada Warga Asing dan Ekspatriat?

Bagi warga AS dan warga asing lainnya yang tinggal dan bekerja di Korea Selatan, aturan baru menambah kerumitan dalam pasar properti yang sudah menantang. Penduduk jangka panjang dengan visa yang sesuai—seperti Visa Penduduk Tetap Umum F-5-1 atau Visa Penduduk Tetap Pasangan F-5-2—tetap dapat membeli properti selama memenuhi persyaratan domisili. Namun, investor bukan penduduk dan mereka yang ingin membeli rumah untuk memperoleh pendapatan sewa atau berspekulasi akan semakin sulit memasuki pasar.

Pembeli asing juga harus memahami sistem perpajakan Korea, yang mencakup pajak penghasilan progresif, iuran asuransi kesehatan wajib, serta kewajiban pelaporan aset luar negeri. Misalnya, warga AS wajib menyampaikan laporan pajak tahunan kepada IRS dan mungkin memenuhi syarat untuk mengecualikan penghasilan dari luar negeri atau memperoleh Kredit Pajak Luar Negeri guna menghindari pajak berganda.

Bagi banyak ekspatriat, biaya hidup di Seoul masih tinggi, dengan tarif sewa apartemen satu kamar tidur di pusat kota berkisar antara $800 hingga $1.200 per bulan. Uang jaminan perumahan dalam jumlah besar (jeonse) lazim diberlakukan, dan barang impor bisa mahal. Namun, sistem transportasi umum Korea efisien, sedangkan layanan kesehatan modern dan mudah diakses.

Perdebatan dan Kritik: Keadilan, Efektivitas, dan Dampak Tak Terduga

Pembatasan baru ini memicu perdebatan di kalangan pembuat kebijakan, ekonom, dan masyarakat. Para pendukung berpendapat bahwa langkah-langkah tersebut diperlukan untuk menekan spekulasi, menstabilkan harga, dan menjawab kekhawatiran tentang keadilan. Namun, para kritikus mempertanyakan apakah aturan ini akan berdampak nyata pada keterjangkauan hunian secara keseluruhan atau hanya mengalihkan aktivitas spekulatif ke segmen pasar lainnya.

Kwon Dae-jung, profesor real estat di Universitas Sogang, mengatakan: “Warga asing mengambil pinjaman dari bank luar negeri untuk membeli rumah di sini, sehingga mendistorsi pasar properti setempat.”

Pihak lain menunjukkan bahwa sebagian besar pembeli asing adalah penduduk jangka panjang atau ekspatriat, bukan spekulan. Mereka berpendapat bahwa perhatian pada kepemilikan asing dapat mengalihkan fokus dari masalah struktural yang lebih mendalam di pasar perumahan Korea, seperti pasokan terbatas, pembatasan zonasi, dan terkonsentrasinya kegiatan ekonomi di Seoul.

Pakar hukum juga menyampaikan kekhawatiran tentang konstitusionalitas kebijakan yang menyasar pembeli berdasarkan kewarganegaraan, dengan mengacu pada prinsip timbal balik dan risiko pelanggaran terhadap perjanjian internasional. Sejauh ini, sebagian besar kebijakan Korea berfokus pada persyaratan domisili dan penggunaan, bukan larangan langsung berdasarkan kewarganegaraan.

Penegakan aturan juga menjadi persoalan. Meski pemerintah telah berjanji melakukan pemantauan ketat dan menjatuhkan sanksi kepada pelanggar, memastikan kepatuhan—terutama di kalangan pemilik yang bukan penduduk—bisa menjadi tantangan. Sejumlah analis memperingatkan bahwa kebijakan yang terlalu membatasi dapat menghambat investasi asing atau menciptakan celah yang tidak diinginkan.

Apa Langkah Selanjutnya?

Pemerintah mengisyaratkan akan memantau secara saksama dampak aturan baru dan menyesuaikannya sesuai kebutuhan. Jika langkah-langkah tersebut berhasil mendinginkan pasar perumahan dan mengurangi aktivitas spekulatif, masa berlakunya dapat diperpanjang atau cakupannya diperluas. Jika tidak, pembuat kebijakan dapat mempertimbangkan langkah tambahan, seperti pajak lebih tinggi bagi pemilik yang bukan penduduk atau pembatasan lebih lanjut terhadap pembiayaan luar negeri.

Sementara itu, perdebatan mengenai kepemilikan asing kemungkinan akan berlanjut, baik di Korea maupun di seluruh dunia. Selama keterjangkauan hunian tetap menjadi persoalan mendesak di banyak negara, pemerintah akan menghadapi pilihan sulit tentang cara menyeimbangkan keterbukaan terhadap investasi asing dengan kebutuhan melindungi warga setempat dan menjaga stabilitas pasar.

Ringkasan

• Korea Selatan memberlakukan pembatasan ketat baru terhadap pembelian rumah oleh warga asing di Seoul, Provinsi Gyeonggi, dan Incheon, yang berlaku mulai 26 Agustus 2025.
• Pembeli asing harus memperoleh persetujuan terlebih dahulu, pindah dalam waktu empat bulan, dan tinggal di properti tersebut setidaknya selama dua tahun.
• Kebijakan ini bertujuan menekan spekulasi, menstabilkan harga, dan menjawab kekhawatiran tentang keadilan di tengah lonjakan transaksi oleh warga asing—terutama warga negara China dan AS.
• Pembatasan serupa diberlakukan di negara lain, mencerminkan tren global menuju pengendalian investasi properti asing yang lebih ketat.
• Aturan baru ini memicu perdebatan mengenai efektivitas, keadilan, dan potensi dampak tak terduga, sementara pemantauan terus dilakukan dan penyesuaian mungkin diterapkan di kemudian hari.