Investor Global Berbondong-bondong ke Pasar Perumahan Sewa Korea di Tengah Lonjakan Rumah Tangga Lajang dan Pergeseran Pasar

Revolusi Perumahan Sewa Korea Selatan: Mengapa Investor Global Bertaruh Besar

Pasar perumahan sewa Korea Selatan tengah mengalami transformasi besar yang menarik sejumlah investor properti terbesar di dunia. Inti perubahan ini adalah lonjakan tajam jumlah rumah tangga yang terdiri atas satu orang, perubahan gaya hidup, serta pemerintah yang berupaya menarik modal institusional untuk mengatasi kekurangan perumahan dan memodernisasi sektor ini. Ketika raksasa global seperti Greystar, The Living Company, dan CPPIB dari Kanada menggelontorkan miliaran dolar ke sektor perumahan sewa Korea, lanskap real estat negara itu pun berubah dengan dampak jangka panjang bagi warga, investor, dan pembuat kebijakan.

Apa yang Mendorong Lonjakan Ini? Ledakan Rumah Tangga Tunggal dan Perubahan Demografi

Populasi Korea Selatan menua dan semakin terkonsentrasi di perkotaan, tetapi tren yang paling menonjol mungkin adalah pertumbuhan pesat rumah tangga yang terdiri atas satu orang. Menurut data pemerintah dan industri, rumah tangga tunggal mencapai 41,5% dari seluruh rumah tangga secara nasional pada akhir 2024, naik dari hanya 29,5% pada 2015. Di Seoul, angkanya bahkan lebih tinggi: kini hampir empat dari sepuluh rumah tangga hanya terdiri atas satu orang. Pergeseran demografi ini tidak hanya mengubah norma sosial, tetapi juga mendorong permintaan akan jenis hunian baru yang lebih kecil, fleksibel, dan dikelola secara profesional.

Profesional muda, mahasiswa, bahkan warga lanjut usia semakin mencari apartemen ringkas di lokasi strategis perkotaan, sering kali dengan fasilitas seperti dapur bersama, pusat kebugaran, dan ruang kerja bersama. Bertambahnya rumah tangga yang terdiri atas satu atau dua orang menjadikan pasar sewa Korea magnet bagi modal real estat global, terutama karena kepemilikan rumah tradisional semakin sulit dijangkau banyak orang.

Dari Jeonse ke Sewa Bulanan: Kemunduran Sistem Khas Korea

Secara historis, pasar sewa Korea didominasi sistem jeonse, yakni skema khas ketika penyewa membayar uang deposit sekaligus dalam jumlah besar (sering kali 50-80% dari nilai properti) sebagai pengganti uang sewa bulanan. Deposit dikembalikan pada akhir masa sewa. Jeonse pernah dianggap menguntungkan kedua belah pihak, tetapi kini semakin kurang diminati di tengah kenaikan harga properti, upah yang stagnan, dan sejumlah kasus penipuan sewa besar yang membuat beberapa pemilik properti tidak mampu mengembalikan deposit.

Akibatnya, perjanjian sewa bulanan dengan cepat menggantikan jeonse, terutama di kalangan anak muda dan warga asing yang mungkin tidak memiliki akses ke dana tunai dalam jumlah besar atau pinjaman bank. Pergeseran ini membuka peluang bagi investor institusional dan pengelola profesional untuk memasuki pasar dengan model sewa baru, termasuk hunian bersama dan apartemen berlayanan.

Modal Global Masuk: Siapa yang Berinvestasi dan Mengapa?

Investor institusional asing telah mengincar sektor perumahan sewa Korea selama beberapa tahun, tetapi perubahan kebijakan dan tren pasar belakangan ini mempercepat langkah mereka. Pemain utamanya meliputi:

• The Living Company (Australia): Membuka kantor di Korea pada 2025, menjadikan negara itu sebagai basis operasional pertamanya di luar negeri dan menandakan komitmen jangka panjang terhadap pasar tersebut.
• Greystar Real Estate Partners (AS): Investor perumahan sewa terbesar di dunia ini memulai operasi di Korea pada Juli 2025 dan berencana memasukkan Korea ke dalam dana Asia-Pasifik senilai $2.6 billion.
• Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB): Membentuk usaha patungan senilai 500 billion won ($344 million) dengan pengembang Korea MGRV untuk membangun rumah sewa, menandai investasi langsung pertamanya di real estat residensial Korea.
• Morgan Stanley: Bermitra dengan pengembang lokal SK D&D untuk berinvestasi di properti residensial, menyusul langkah serupa oleh KKR, ICG, Hines, dan perusahaan lainnya.

Para investor ini bertaruh bahwa pasar sewa Korea akan mengikuti jejak AS dan Eropa, tempat perumahan yang dikelola secara profesional dan dibangun khusus untuk disewakan (BTR) telah menjadi kelas aset utama. Strategi mereka sering kali dimulai dari hunian mahasiswa dan apartemen kota berukuran ringkas untuk kaum muda, dengan rencana merambah hunian lansia seiring bertambahnya usia populasi.

Mengapa Korea? Fundamental Pasar dan Perubahan Kebijakan

Beberapa faktor membuat Korea sangat menarik bagi investor global:

• Permintaan Kuat: Pertumbuhan pesat rumah tangga tunggal dan kekurangan perumahan yang terus berlangsung, khususnya di Seoul, menciptakan permintaan yang kuat akan unit sewa.
• Reformasi Regulasi: Pada Agustus 2024, pemerintah mengumumkan Rencana Penyediaan Perumahan Sewa yang menyeluruh, melonggarkan aturan investasi institusional dan menawarkan insentif pajak bagi perumahan sewa jangka panjang. Rencana tersebut bertujuan menyediakan lebih dari 1 million rumah multifamili untuk disewakan jangka panjang hingga 2035.
• Keterjangkauan Relatif: Meski harga baru-baru ini melonjak, sewa bulanan di Seoul masih lebih rendah dibandingkan Tokyo, Hong Kong, atau New York, sehingga memberi ruang untuk pertumbuhan dan imbal hasil yang menarik bagi investor.

Perubahan Pasar: Dari Bangun untuk Dijual Menjadi Bangun untuk Disewakan

Secara tradisional, pengembang Korea membangun apartemen untuk dijual kepada pembeli perorangan, mengandalkan pembiayaan proyek dan segera melepas aset. Gelombang investasi baru mengalihkan fokus ke model build-to-rent (BTR), ketika pengelola mempertahankan kepemilikan dan memperoleh pendapatan jangka panjang dari penyewa. Pendekatan ini membutuhkan modal besar, keahlian operasional, dan kesiapan menghadapi lingkungan regulasi Korea yang kompleks.

Pengelola profesional memperkenalkan praktik terbaik global dalam manajemen properti, layanan penyewa, dan pembangunan komunitas. Sebagai contoh, hunian bersama, tempat penghuni memiliki kamar tidur pribadi tetapi berbagi dapur, ruang santai, dan area kerja, semakin populer di kalangan profesional muda dan mahasiswa. Model ini menawarkan fleksibilitas, kenyamanan, dan rasa kebersamaan, sekaligus memenuhi kebutuhan populasi perkotaan yang dinamis.

Maraknya Hunian Bersama: Alternatif Tempat Tinggal Baru

Hunian bersama mulai menjadi tren perumahan arus utama di kota-kota besar Korea. Menurut riset JLL dan sumber industri lainnya, aset hunian bersama menyasar kaum muda yang tinggal sendiri, mahasiswa, dan warga internasional yang menghargai kehidupan komunal serta masa sewa yang fleksibel. Unitnya biasanya ringkas (ukuran median sekitar 23 meter persegi di Seoul), tetapi dilengkapi fasilitas bersama seperti pusat kebugaran, ruang kerja bersama, dan perpustakaan.

Sewa unit hunian bersama lebih tinggi daripada officetel tradisional (apartemen studio), mencerminkan nilai tambah layanan dan komunitas yang ditawarkan. Di Seoul, median sewa bulanan untuk unit hunian bersama berukuran di bawah 40 meter persegi sekitar 1.13 million won, sementara di lokasi premium seperti Gangnam, tarifnya bisa mencapai 1.7 million won. Sektor ini menarik investor domestik maupun asing, dengan transaksi penting yang mencakup pengubahan officetel dan hotel yang belum terjual menjadi hunian bersama.

Investasi institusional juga disalurkan melalui real estate investment trust (REIT), dengan IGIS Residence REITs sebagai pelopor dan sejumlah pihak lain yang merencanakan portofolio hunian bersama baru. Dukungan pemerintah terhadap REIT dan perumahan sewa jangka panjang diperkirakan akan semakin mendorong sektor ini.

Hambatan Regulasi dan Perdebatan Kebijakan: Dapatkah Pertumbuhan Berlanjut?

Di balik optimisme tersebut, pasar perumahan sewa Korea menghadapi tantangan regulasi dan sosial yang signifikan. Undang-undang penyewaan di negara itu, terutama undang-undang perlindungan jeonse, membatasi kenaikan sewa hingga 5% saat kontrak diperpanjang setiap dua tahun. Meski aturan ini melindungi penyewa, aturan tersebut membatasi fleksibilitas pengelola dan dapat mengurungkan niat sebagian investor.

Perubahan kebijakan terbaru telah melonggarkan sejumlah pembatasan, terutama untuk perumahan sewa swasta jangka panjang. Rencana Penyediaan Perumahan Sewa 2024 dari pemerintah mengelompokkan model bisnis menjadi perumahan yang mendapat dukungan, semiotonom, dan otonom, masing-masing dengan tingkat regulasi dan insentif pajak berbeda. Pemilik perumahan sewa swasta dapat memperoleh pembebasan pajak perolehan dan pajak properti jika berkomitmen menyewakan selama 20 tahun dan mematuhi ketentuan kenaikan sewa.

Namun, penerapannya memerlukan amendemen legislatif, sementara situasi politik masih belum pasti. Usulan langkah untuk semakin mengatur kepemilikan asing, termasuk sistem perizinan, pajak yang lebih tinggi bagi pemilik banyak properti, dan pengawasan lebih ketat, telah memicu perdebatan tentang akses pasar, asas timbal balik, dan risiko menghalangi investasi yang sah.

Kepemilikan Asing: Peluang atau Ancaman?

Warga negara asing kini memiliki lebih dari 100,000 unit hunian di Korea, dengan tiga perempatnya berada di wilayah metropolitan Seoul. Meski jumlah ini hanya sekitar 0.5% dari total stok perumahan negara tersebut, tren ini memunculkan kekhawatiran tentang keterjangkauan, distorsi pasar, dan celah regulasi. Pembeli asal China, Amerika, dan Kanada paling aktif, dan sebagian menggunakan pembiayaan luar negeri untuk menghindari pembatasan pinjaman lokal.

Sebagian besar pemilik asing hanya memiliki satu properti, tetapi sejumlah kecil memiliki beberapa unit sehingga memicu dugaan bahwa pembelian didorong oleh investasi spekulatif. Pembuat kebijakan tengah mempertimbangkan aturan baru untuk melacak dan mengatur transaksi asing, tetapi tantangan hukum dan konstitusional masih ada. Sejumlah pakar berpendapat dampak kepemilikan asing dibesar-besarkan mengingat porsinya yang relatif kecil di pasar, sementara pihak lain memperingatkan bahwa permintaan yang tidak terkendali dapat memperparah kekurangan perumahan dan tekanan harga.

Tren Pasar yang Lebih Luas: Kekurangan Pasokan, Kesenjangan Harga, dan Tekanan Ekonomi

Pasar perumahan Korea sangat terpolarisasi: kenaikan harga dan sewa terkonsentrasi di Seoul dan pinggirannya, sementara pasar daerah tertinggal. Harga apartemen baru di Seoul lebih dari dua kali rata-rata nasional, dan kesenjangan antara kota besar dan kecil merupakan yang terlebar di antara negara-negara OECD. Meski pemerintah berencana membangun jutaan unit baru, izin dan permulaan pembangunan stagnan, sementara Korea Development Institute memperkirakan kekurangan kumulatif hampir 900,000 unit sejak 2017.

Inflasi sewa telah stabil, tetapi pasokan masih belum memenuhi permintaan, terutama untuk unit berkualitas tinggi yang dikelola secara profesional. Peralihan dari jeonse ke sewa bulanan menarik lebih banyak modal institusional dan asing, tetapi juga memunculkan pertanyaan tentang keterjangkauan dan akses bagi warga setempat. Suku bunga hipotek masih tinggi, sementara perekonomian menghadapi tekanan akibat ketegangan perdagangan global dan ketidakpastian politik dalam negeri.

Investor Korea Melirik Pasar Luar Negeri

Menariknya, ketika modal asing mengalir ke pasar sewa Korea, investor institusional dan perorangan Korea semakin banyak melirik ke luar negeri, terutama AS, Jepang, dan pasar maju lainnya. Melonjaknya harga rumah dan ketidakpastian regulasi di dalam negeri menjadikan real estat luar negeri sebagai alternatif menarik, dengan investor Korea mencari imbal hasil stabil dan diversifikasi. Arus modal dua arah ini menegaskan sifat investasi real estat yang mendunia serta keterkaitan antarpasar perumahan.

Ringkasan

• Pasar perumahan sewa Korea Selatan menarik investasi global dalam jumlah rekor, didorong oleh perubahan demografi dan reformasi kebijakan.
• Rumah tangga tunggal kini mencakup lebih dari 41% dari seluruh rumah tangga, mendorong permintaan akan unit sewa ringkas yang dikelola secara profesional.
• Investor asing seperti Greystar, The Living Company, dan CPPIB memimpin langkah ini dengan memperkenalkan model build-to-rent dan hunian bersama.
• Kemunduran sistem jeonse dan maraknya sewa bulanan mengubah pasar serta membuka peluang baru bagi modal institusional.
• Kebijakan pemerintah melonggarkan regulasi dan menawarkan insentif pajak, tetapi undang-undang penyewaan yang ketat dan perdebatan tentang kepemilikan asing masih menjadi tantangan.
• Hunian bersama muncul sebagai tren utama, dengan harga sewa tinggi dan minat investor yang kuat di Seoul serta kota-kota besar lainnya.
• Meski kepemilikan asing masih merupakan bagian kecil dari pasar, kekhawatiran tentang keterjangkauan dan distorsi pasar tetap ada.
• Kekurangan pasokan, kesenjangan harga, dan tekanan ekonomi terus membentuk prospek pasar perumahan Korea.
• Investor Korea juga semakin banyak melirik ke luar negeri, menyoroti dinamika global investasi real estat.