Bagaimana Investasi China dan Program Golden Visa Mengubah Athena dan Yunani

Investasi China dan Golden Visa: Mengubah Athena dan Yunani

Di jantung Athena, pengaruh investasi China terlihat dalam berbagai cara, baik yang halus maupun mencolok. Restoran-restoran China autentik kini berderet di jalan-jalan utama kota, dengan pelanggan yang kerap berbicara dalam dialek China timur laut dan bekerja untuk perusahaan besar seperti China Ocean Shipping Company, yang mengelola Pelabuhan Piraeus—pelabuhan terbesar kelima di Eropa. Namun, perubahan paling besar terjadi di balik pintu tertutup, saat ribuan warga China membeli apartemen dan rumah, mengubah pasar properti ibu kota Yunani melalui program Golden Visa negara itu.

Golden Visa, skema izin tinggal melalui investasi, telah menjadi daya tarik bagi para investor China yang mencari pijakan di Eropa, diversifikasi aset, dan masa depan yang aman bagi keluarga mereka. Seiring berkembangnya program ini, muncul perdebatan mengenai manfaat ekonominya, konsekuensi sosialnya, serta tantangan regulasi yang ditimbulkannya bagi Yunani dan Uni Eropa secara lebih luas.

Apa Itu Program Golden Visa Yunani?

Diluncurkan pada 2013, program Golden Visa Yunani menawarkan izin tinggal lima tahun yang dapat diperpanjang kepada warga negara non-Uni Eropa yang berinvestasi dalam properti di Yunani dengan nilai minimum tertentu. Awalnya ditetapkan sebesar €250,000 (sekitar $270,000), ambang batas ini merupakan yang terendah di Eropa, sehingga program tersebut sangat menarik dibandingkan skema serupa di Portugal, Spanyol, dan Malta. Izin ini mencakup investor dan keluarga inti mereka, serta memberi mereka hak untuk tinggal di Yunani dan bepergian tanpa visa ke seluruh Kawasan Schengen.

Bagi banyak warga China, Golden Visa lebih dari sekadar dokumen perjalanan—program ini merupakan rencana untuk mencari jalan keluar. Pandemi COVID-19, dengan pembatasan ketat di China, memicu lonjakan minat ketika keluarga kelas menengah dan kaya mencari kebebasan pribadi yang lebih besar, peluang pendidikan, serta perlindungan dari ketidakpastian di masa depan. Pada Juni 2025, hampir 8.000 warga China menjadi pemegang Golden Visa untuk pertama kalinya, atau hampir separuh dari seluruh izin baru. Di antara mereka yang memperpanjang visa, 61% juga merupakan warga China, menurut Kementerian Migrasi dan Suaka Yunani.

Mengapa Yunani Begitu Menarik bagi Investor China?

Beberapa faktor menjelaskan besarnya minat warga China terhadap Golden Visa Yunani:

• Harga Terjangkau: Harga properti di Yunani jauh lebih murah dibandingkan di kota-kota besar China, sehingga terjangkau bagi investor kelas menengah.
• Akses ke Eropa: Golden Visa memberikan hak tinggal dan perjalanan tanpa visa ke seluruh Kawasan Schengen, daya tarik besar untuk urusan bisnis maupun liburan.
• Keamanan Keluarga: Program ini mencakup anggota keluarga inti, serta menawarkan peluang pendidikan dan gaya hidup di Eropa.
• Peluang Ekonomi: Investor dapat meraih keuntungan dari kenaikan nilai properti dan pendapatan sewa, terutama di Athena dan pulau-pulau populer.
• Hubungan Diplomatik: China dan Yunani memiliki hubungan ekonomi yang kuat, tercermin dari investasi China di Pelabuhan Piraeus dan proyek infrastruktur lainnya.

Seperti dijelaskan salah satu pakar dari InvestmentVisa.com, "Golden Visa Yunani menjadi pilihan praktis dan bernilai bagi warga China yang mencari diversifikasi aset, izin tinggal di Eropa, dan masa depan yang aman."

Bagaimana Investasi China Mengubah Athena?

Masuknya modal dari China telah meninggalkan jejak yang terlihat di Athena. Selain menjamurnya usaha dan restoran China, pasar properti kota itu mengalami perubahan drastis. Pembeli dari China telah memborong ribuan apartemen, khususnya di pusat Athena dan pinggiran selatan—kawasan seperti Kallithea, Nea Smyrni, Paleo Faliro, dan Piraeus sangat populer.

Menurut To Vima, warga China mengajukan 6.521 dari total 7.052 permohonan Golden Visa dalam sepuluh bulan pertama 2024. Sejak program ini dimulai, lebih dari 16.800 izin tinggal telah diberikan, dengan investor China sebagai mayoritas. Lonjakan ini turut memicu demam pembelian properti, mendorong kenaikan harga dan biaya sewa, serta membuat hunian terjangkau bagi warga setempat semakin langka.

Pakar pasar memperingatkan bahwa program Golden Visa turut mendorong "pariwisata massal" di pusat-pusat kota dan pulau-pulau populer, karena banyak pembeli asing membeli properti untuk disewakan dalam jangka pendek demi keuntungan besar (seperti melalui Airbnb), bukan untuk dihuni. Harga properti di Yunani melonjak 69% dari 2017 hingga pertengahan 2024, menurut OECD, sementara harga sewa di Piraeus naik lebih dari 14% hanya dalam setahun.

Manfaat Ekonomi dan Tantangan bagi Warga Setempat

Tidak diragukan lagi, program Golden Visa telah membawa manfaat ekonomi yang signifikan bagi Yunani. Skema ini menghasilkan investasi miliaran euro—€2.54 miliar pada 2023 saja, dan diperkirakan €3 miliar pada 2024. Investasi China juga menciptakan ribuan lapangan kerja dan menghidupkan kembali kawasan-kawasan yang sebelumnya mengalami kemunduran.

Namun, masuknya modal asing dengan cepat turut memperburuk krisis perumahan. Warga setempat, khususnya kaum muda dan keluarga Yunani, semakin kesulitan membeli atau menyewa hunian jangka panjang di pusat Athena dan kawasan utama lainnya. Seorang warga yang tinggal dekat Akropolis mengatakan kepada VOA News, "Mencari apartemen yang terjangkau hampir mustahil. Harga naik begitu tinggi sehingga hanya orang asing atau investor yang mampu membelinya."

Reaksi Regulasi: Yunani Memperketat Aturan Golden Visa

Menanggapi tekanan publik yang kian besar dan krisis perumahan, pemerintah Yunani mengambil langkah untuk memperketat program Golden Visa. Pada 2024, Perdana Menteri Kyriakos Mitsotakis mengumumkan kenaikan tajam ambang batas minimum investasi properti di kawasan dengan permintaan tinggi—dari €250,000 menjadi hingga €800,000 (sekitar $862,000) di pusat Athena, Thessaloniki, Mykonos, dan Santorini. Tujuannya adalah "melindungi pasar lokal" dan memastikan program ini memberi manfaat bagi perekonomian secara luas, bukan hanya bagi investor asing.

Pemimpin oposisi dan pegiat perumahan juga menyerukan aturan yang lebih ketat untuk mencegah pembeli asing menggunakan properti hanya untuk disewakan dalam jangka pendek, yang memperparah kelangkaan hunian bagi warga Yunani. Pemerintah tengah mempertimbangkan langkah tambahan untuk mengatur pasar dan melindungi warga dari kenaikan harga lebih lanjut.

Dampak terhadap Perilaku Investor

Pengumuman kenaikan ambang batas investasi memicu aksi borong di kalangan pembeli internasional—terutama investor China—untuk mengamankan properti sebelum aturan baru berlaku. "Aksi borong" ini semakin mendorong kenaikan harga di kawasan-kawasan utama, dengan nilai rata-rata properti di Piraeus naik 28.9% hanya dalam setahun.

Seiring makin ketatnya aturan dan naiknya investasi minimum, karakter investasi China pun berubah. Menurut eKathimerini, investor bermodal lebih kecil mulai tergantikan oleh individu yang lebih kaya, bahkan perusahaan investasi China. Para pendatang baru ini tidak hanya tertarik pada apartemen untuk mendapatkan izin tinggal, tetapi juga proyek yang lebih besar seperti rumah liburan, hunian mahasiswa, logistik, dan pengembangan pariwisata di berbagai wilayah Yunani, termasuk kota-kota seperti Ioannina, Patra, dan Thessaloniki.

Penipuan, Modus Scam, dan Kekhawatiran Regulasi

Di tengah lonjakan permintaan dan derasnya aliran uang, program Golden Visa juga menarik pelaku penipuan dan jaringan kriminal. Otoritas Pemberantasan Pencucian Uang Yunani telah mengungkap beberapa kasus penyimpangan, khususnya yang melibatkan investor China. Sejumlah pembeli terjerat skema piramida, membayar harga properti yang dinaikkan secara tidak wajar, atau dalam beberapa kasus membayar rumah yang tidak pernah diserahkan.

Penyelidikan mengungkap jaringan agen properti, firma hukum, dan perantara yang mengeksploitasi pembeli China dengan menaikkan nilai properti dan mengantongi selisihnya. Dalam salah satu kasus, properti senilai €100,000 dijual seharga €250,000—ambang batas resmi untuk mendapatkan visa—dan kelebihannya dibagi di antara para perantara. Sejumlah korban kehilangan seluruh tabungan mereka, dan ada laporan bunuh diri yang terkait dengan investasi yang gagal.

Alexander Varnavas, mitra di sebuah firma hukum Yunani, menjelaskan, "Penipuan semacam ini umum terjadi di pasar properti di seluruh dunia dan bukan hanya terjadi dalam program Golden Visa. Kuncinya adalah uji tuntas—investor harus selalu bekerja sama dengan firma hukum independen yang teregulasi, bukan agen yang terafiliasi dengan penjual."

Sebagai tanggapan, otoritas Yunani memperketat pengawasan, menaikkan investasi minimum, dan meluncurkan penyelidikan atas sumber dana yang digunakan untuk membeli properti. Pemerintah bertujuan melindungi investor sekaligus menjaga integritas program, sementara Uni Eropa juga mempertimbangkan kontrol yang lebih ketat terhadap skema izin tinggal melalui investasi di negara-negara anggotanya.

Dampak Lebih Luas: Yunani Menjadi Magnet Kekayaan Global

Program Golden Visa hanyalah salah satu aspek dari daya tarik Yunani yang kian besar bagi orang-orang terkaya di dunia. Menurut Henley Private Wealth Migration Report 2025, Yunani termasuk dalam sepuluh besar destinasi bagi individu dengan kekayaan bersih tinggi, dengan Riviera Athena dan Kepulauan Cyclades mengalami lonjakan pembelian properti mewah. Keindahan alam, warisan budaya, dan kebijakan pajak yang menguntungkan menjadikan negara ini magnet bagi mereka yang mencari gaya hidup Mediterania dan keamanan finansial.

Secara global, lebih dari 142,000 orang dengan aset melebihi $1 juta akan berpindah pada 2025, termasuk ribuan orang dengan kekayaan di atas $30 juta. Banyak di antara mereka berinvestasi pada sejumlah properti di berbagai benua, menjadikan properti sebagai perlindungan finansial sekaligus pilihan gaya hidup. Program investasi Yunani yang kompetitif, termasuk Golden Visa, mendorong permintaan akan properti kelas atas dan mengubah pasar lokal.

Perbandingan dan Tren Mendatang

Program Golden Visa Yunani menonjol karena ambang batas masuknya yang relatif rendah (bahkan setelah kenaikan terbaru) dan proses pengajuan yang sederhana. Sementara Portugal telah menghentikan opsi investasi properti dan negara-negara lain memperketat aturan, Yunani tetap menjadi destinasi utama bagi mereka yang ingin memperoleh izin tinggal Uni Eropa melalui investasi.

Namun, masa depan program ini belum pasti. Otoritas Uni Eropa mendorong standar yang lebih seragam dan pengawasan lebih ketat untuk mencegah pencucian uang dan penyalahgunaan. Reformasi terbaru Yunani dapat menjadi preseden bagi negara lain, sehingga pasar skema izin tinggal melalui investasi menjadi lebih selektif dan teregulasi.

Ringkasan

• Investor China telah menjadi kekuatan dominan dalam program Golden Visa Yunani, mencakup hampir separuh dari seluruh izin baru dan lebih dari 60% perpanjangan.
• Masuknya modal China telah mengubah pasar properti Athena, mendorong kenaikan harga properti dan biaya sewa, serta turut memicu krisis perumahan bagi warga setempat.
• Yunani merespons dengan menaikkan ambang batas investasi minimum di kawasan dengan permintaan tinggi dan memperketat regulasi untuk menekan penyalahgunaan serta melindungi pasar perumahan.
• Investor China menjadi sasaran penipuan dan modus scam, sehingga memicu penyelidikan dan seruan untuk meningkatkan pengawasan serta uji tuntas.
• Program Golden Visa telah membawa manfaat ekonomi yang signifikan bagi Yunani, tetapi juga memicu perdebatan tentang konsekuensi sosial dan regulasinya.
• Daya tarik Yunani bagi individu kaya raya dunia terus meningkat, dengan lonjakan pembelian properti mewah di Athena dan pulau-pulau.
• Masa depan program Golden Visa akan bergantung pada keseimbangan antara pertumbuhan ekonomi, stabilitas sosial, dan integritas regulasi, baik di Yunani maupun di seluruh Uni Eropa.