Harga Tanah di Jepang Melonjak: Bagaimana Wisatawan Mancanegara Membentuk Ulang Pasar Properti

Harga Tanah di Jepang Melonjak: Lonjakan Pariwisata di Balik Kenaikan Pasar Properti

Harga tanah di Jepang mengalami lonjakan luar biasa, dengan laju kenaikan tercepat dalam lebih dari tiga dekade. Tren ini terutama didorong oleh lonjakan pariwisata mancanegara, yang mengubah bukan hanya kota-kota besar di negara itu, tetapi juga kawasan regional dan pedesaan. Seiring meningkatnya jumlah wisatawan asing yang datang ke Jepang hingga mencapai rekor, permintaan akan hotel, toko, dan akomodasi mendorong nilai tanah ke tingkat baru, mengubah pasar properti dan perekonomian lokal negara itu.

Bagaimana Pariwisata Mancanegara Mendorong Kenaikan Harga Tanah

Data terbaru pemerintah Jepang menunjukkan bahwa harga tanah rata-rata secara nasional naik 2,7% per 1 Januari 2025. Kenaikan ini terjadi selama empat tahun berturut-turut dan merupakan laju tercepat sejak 1991. Kenaikan ini tidak terbatas di pusat-pusat perkotaan, tetapi meluas ke kawasan regional dan bahkan sebagian wilayah pedesaan, fenomena yang belum terlihat sejak era gelembung aset pada awal 1990-an.

Menurut Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata, lonjakan ini berkaitan erat dengan masuknya wisatawan asing. Pada 2024, Jepang menyambut sekitar 36,87 juta wisatawan, jumlah tertinggi sejak pencatatan dimulai pada 1964. Para wisatawan ini membelanjakan lebih dari ¥8,1 triliun (sekitar $53 miliar), memberikan dorongan besar bagi perekonomian. Yen yang lemah menjadikan Jepang destinasi menarik dan terjangkau bagi banyak orang, sehingga semakin mendorong lonjakan pariwisata.

Fumiko Watanabe, peneliti di NLI Research Institute, mengatakan:

Daerah yang populer di kalangan wisatawan mancanegara diperkirakan akan terus mencatat kenaikan harga tanah tertinggi, seiring jumlah pengunjung ke Jepang yang terus mencapai rekor.

Permintaan ini terutama terasa di daerah dengan atraksi wisata populer, tempat kebutuhan akan hotel, restoran, dan ruang ritel mendorong naik nilai tanah komersial maupun hunian.

Destinasi Wisata Populer: Daerah dengan Harga Tanah yang Melonjak

Beberapa kenaikan harga tanah paling mencolok terjadi di destinasi wisata paling populer di Jepang. Misalnya, harga tanah di desa resor ski Hakuba, Prefektur Nagano, melonjak 32,4% dalam setahun, kenaikan tertinggi secara nasional. Furano di Hokkaido, destinasi favorit wisatawan asing lainnya, mengalami kenaikan 30,2%. Di Tokyo, kawasan Asakusa—terkenal dengan kuil bersejarah dan jalan-jalan perbelanjaannya yang ramai—mencatat kenaikan 29%, sementara Takayama di Prefektur Gifu, yang dikenal dengan kawasan kota lamanya yang terpelihara dan budaya tradisional, mengalami kenaikan 28,3%.

Daerah-daerah ini tidak hanya menarik wisatawan, tetapi juga investor dan pengembang yang ingin memanfaatkan meningkatnya permintaan akan akomodasi dan layanan. Di Takayama, misalnya, lonjakan pengunjung asing membuat properti di sepanjang jalan wisata utama nyaris terisi penuh, sementara para pembeli dengan cepat menyambar toko atau penginapan yang tersedia. Tsunetada Minami, pengelola penginapan bersejarah Sumiyoshi Ryokan, menjelaskan:

Kami hampir penuh dipesan hingga September. Wisatawan internasional sangat penting bagi kelangsungan usaha kami.

Di Tokyo, Jalan Kaminarimon-dori di Asakusa mencatat kenaikan harga tanah tertinggi di ibu kota, mencerminkan popularitas kawasan itu di kalangan wisatawan asing yang berbondong-bondong menghadiri acara seperti Festival Sanja dan menikmati suasana semarak Jalan perbelanjaan Nakamise-dori.

Pembangunan Kembali Perkotaan dan Dampak Expo Osaka-Kansai

Meski pariwisata menjadi pendorong utama, proyek pembangunan kembali perkotaan juga berperan besar dalam mendongkrak harga tanah. Expo Osaka-Kansai 2025 mendatang, yang akan digelar di pulau buatan Yumeshima, memicu gelombang spekulasi dan investasi di kawasan sekitarnya. Bahkan sebelum Expo dibuka, harga tanah di sekitar Stasiun Yumeshima pada Jalur Chuo Osaka Metro naik 18,2%, sementara kawasan dekat Stasiun Bentencho mencatat kenaikan 11%.

Usulan pembangunan kembali lahan luas, seperti bekas lokasi sekolah menengah negeri di dekat Bentencho, menarik minat besar dari para pengembang. Seorang pejabat kota berkomentar:

Banyak yang tertarik pada kawasan ini karena dekat dengan Yumeshima.

Pengelola hotel di Osaka melaporkan bahwa tarif rata-rata kamar naik 30% secara tahunan sejak Expo dibuka, disertai peningkatan nyata jumlah pengunjung dari Eropa dan Amerika Serikat, selain dari Asia. Expo menjadi ajang promosi yang kuat bagi Osaka, semakin memperkuat daya tariknya di dunia dan mendorong kenaikan nilai properti.

Harga Tanah di Kota-Kota Besar Cetak Rekor

Tokyo masih memimpin secara nasional dalam hal nilai tanah absolut. Jalan Chuo di Ginza, jantung kawasan belanja mewah Tokyo, mempertahankan gelar sebagai lokasi dengan harga tanah termahal di Jepang selama 40 tahun berturut-turut. Pada 2025, harganya mencapai rekor 48,08 juta yen (sekitar $333.600) per meter persegi, naik 8,7% dari tahun sebelumnya. Hal ini mencerminkan bukan hanya daya tarik kawasan tersebut yang bertahan bagi para pembeli domestik maupun internasional, tetapi juga tren lebih luas berupa kenaikan nilai tanah perkotaan yang didorong oleh pariwisata dan pembangunan kembali.

Kota-kota besar lainnya juga mencatat kenaikan signifikan. Kota Saitama dan Kota Chiba, yang keduanya berjarak tempuh komuter dari Tokyo, mencatat kenaikan harga tanah masing-masing 11,9% dan 11,2%, didorong oleh kemudahan akses transportasi dan proyek-proyek pembangunan yang sedang berlangsung. Di Fukuoka dan Okinawa, yang populer dengan kawasan resornya, harga tanah masing-masing naik 6,0% dan 6,3%.

Kawasan Pedesaan dan Regional: Gambaran yang Beragam

Meski lonjakan harga tanah paling terasa di kawasan perkotaan dan daerah yang ramai wisatawan, dampaknya mulai meluas ke sejumlah wilayah pedesaan untuk pertama kalinya dalam beberapa dekade. Data pemerintah menunjukkan bahwa lebih dari separuh wilayah pedesaan yang disurvei mengalami kenaikan harga tanah, fenomena yang belum terlihat selama lebih dari 30 tahun. Hal ini sebagian besar disebabkan oleh dampak limpahan pariwisata dan, dalam beberapa kasus, hadirnya industri baru seperti manufaktur semikonduktor.

Misalnya, harga tanah komersial di Chitose, Hokkaido, yang menjadi lokasi industri semikonduktor yang berkembang, naik 48,8%. Namun, tidak semua wilayah pedesaan diuntungkan. Daerah yang menghadapi penurunan populasi dan terbatasnya aktivitas komersial terus mengalami penurunan nilai tanah. Dampak bencana alam juga terlihat; Wajima di Prefektur Ishikawa, yang luluh lantak akibat gempa besar dan kebakaran setelahnya, mengalami penurunan harga tanah 16,7%—penurunan paling tajam di negara itu.

Dampak Ekonomi dan Sosial: Peluang dan Tantangan

Lonjakan harga tanah yang didorong oleh pariwisata mancanegara menghadirkan peluang sekaligus tantangan bagi Jepang. Sisi positifnya, lonjakan pariwisata menghidupkan kembali perekonomian lokal, menciptakan lapangan kerja, dan menghasilkan penerimaan pajak. Pembangunan hotel, restoran, dan ruang ritel baru mendorong sektor properti dan konstruksi, sementara peningkatan belanja wisatawan mengangkat industri jasa.

Namun, kekhawatiran terhadap dampak negatifnya semakin besar. Pariwisata berlebihan membebani infrastruktur di destinasi populer seperti Kyoto dan Gunung Fuji, sehingga warga kesulitan menggunakan transportasi umum dan menikmati kota mereka sendiri. Kenaikan harga tanah dan akomodasi juga membuat warga Jepang biasa semakin sulit bepergian di dalam negeri, karena tarif hotel melonjak untuk memenuhi permintaan wisatawan asing.

JAPAN Forward menyoroti tantangan ini dan mencatat bahwa meskipun pemerintah menargetkan peningkatan lebih lanjut pada jumlah wisatawan dan belanja mereka pada 2030, pengelolaan yang cermat diperlukan untuk menghindari dampak negatif terhadap kualitas hidup warga. Masalah seperti kepadatan berlebih, kerusakan properti, dan gesekan budaya telah memicu seruan untuk memperkuat kerangka hukum dan memperbaiki strategi pengelolaan pengunjung.

Apa yang Mendorong Lonjakan Pariwisata?

Sejumlah faktor berkontribusi terhadap lonjakan pariwisata Jepang yang belum pernah terjadi sebelumnya:

• Yen Lemah: Depresiasi yen Jepang menjadikan negara itu destinasi terjangkau bagi wisatawan asing, terutama dari Amerika Serikat, Eropa, dan Asia.
• Daya Tarik Global: Perpaduan unik antara budaya tradisional, atraksi modern, dan keindahan alam Jepang terus menarik wisatawan dari seluruh dunia.
• Infrastruktur yang Lebih Baik: Investasi pada transportasi, akomodasi, dan fasilitas wisata memudahkan pengunjung menjelajahi daerah-daerah terpencil sekalipun.
• Media Sosial dan Acara: Popularitas festival, kuliner, dan pengalaman di Jepang semakin tersebar berkat media sosial, sehingga destinasi lokal mendapat perhatian lebih besar dari dunia internasional.

Pada saat yang sama, upaya proaktif pemerintah untuk melonggarkan persyaratan visa dan mempromosikan pariwisata diperkirakan akan menjaga arus masuk pengunjung dalam beberapa tahun mendatang.

Risiko dan Prospek ke Depan

Meski momentum positif berlanjut, para pakar mengingatkan bahwa lonjakan harga tanah mungkin tidak berkelanjutan di semua daerah. Kenaikan biaya konstruksi dan potensi kenaikan suku bunga dapat meredam permintaan, terutama untuk properti hunian. Populasi Jepang yang menua dan menyusut juga menjadi tantangan jangka panjang, karena sejumlah daerah mungkin kesulitan mempertahankan aktivitas ekonomi setelah lonjakan awal yang didorong pariwisata mereda.

Yoshida Tasuku, peneliti di NLI Research Institute, memperingatkan:

Faktor-faktor ini dapat membuat orang enggan membeli rumah, yang akan berdampak negatif pada harga tanah.

Pembuat kebijakan dan pemerintah daerah kini harus menyeimbangkan manfaat pertumbuhan yang didorong pariwisata dengan kebutuhan melindungi kepentingan warga dan memastikan pembangunan berkelanjutan. Upaya ini mencakup investasi pada infrastruktur, pengelolaan arus pengunjung, dan dukungan bagi masyarakat lokal yang terdampak perubahan cepat.

Ringkasan

• Harga tanah di Jepang naik dengan laju tercepat dalam lebih dari 30 tahun, terutama didorong oleh lonjakan pariwisata mancanegara.
• Destinasi wisata utama seperti Hakuba, Furano, Asakusa, dan Takayama mencatat kenaikan harga tanah yang tajam, dengan sejumlah daerah membukukan kenaikan lebih dari 30% dalam setahun.
• Proyek pembangunan kembali perkotaan, seperti yang terkait dengan Expo Osaka-Kansai 2025, semakin mendongkrak nilai tanah di kota-kota utama.
• Untuk pertama kalinya dalam beberapa dekade, sejumlah kawasan pedesaan dan regional juga mengalami kenaikan harga tanah, meski daerah lain terus menghadapi penurunan akibat berkurangnya populasi dan bencana alam.
• Lonjakan pariwisata menghidupkan kembali perekonomian lokal, tetapi juga menimbulkan tantangan seperti pariwisata berlebihan, kenaikan biaya hidup, dan ketegangan sosial.
• Para pakar memperingatkan bahwa kenaikan biaya konstruksi, suku bunga yang lebih tinggi, dan tren demografis dapat mengancam keberlanjutan lonjakan harga tanah.
• Pemerintah Jepang dan otoritas daerah berupaya menyeimbangkan manfaat ekonomi dari pariwisata dengan kebutuhan melindungi warga dan memastikan stabilitas jangka panjang.