Jepang Rencanakan Basis Data Nasional untuk Melacak Kepemilikan Properti oleh Warga Asing pada 2027

Mengapa Jepang kini membangun basis data nasional

Jepang tengah menyiapkan sistem nasional untuk mencatat kewarganegaraan pembeli dan melacak kepemilikan asing atas tanah dan bangunan dengan lebih baik. Rencana ini berpusat pada basis data baru yang terhubung dengan basis data digital real estat, sehingga pemerintah dapat mengetahui siapa yang memiliki apa dan, dalam kasus tertentu, siapa yang pada akhirnya mengendalikan perusahaan pembeli. Setelah pada 4 November menginstruksikan para menteri untuk memahami kondisi akuisisi lahan oleh warga asing dan mengkaji kemungkinan aturan, Perdana Menteri Sanae Takaichi menempatkan transparansi dan pengelolaan risiko sebagai agenda utama. Pemerintah menargetkan sistem ini mulai beroperasi paling cepat pada tahun fiskal 2027, setelah koordinasi antara Sekretariat Kabinet, Kementerian Kehakiman, Badan Digital, dan lembaga lainnya.

Para pejabat mengatakan dorongan ini menanggapi dua kekhawatiran. Pertama, meningkatnya aliran modal lintas negara ke properti Jepang, terutama di kota-kota besar, memicu kecemasan soal keterjangkauan harga. Kedua, pembelian di kawasan sensitif menimbulkan kekhawatiran keamanan, termasuk lahan dekat fasilitas pertahanan, pulau-pulau terpencil dekat perbatasan nasional, dan kawasan sumber air. Karena kewarganegaraan tidak dicatat dalam banyak transaksi, skala dan pola sebenarnya dari pembelian oleh warga asing sulit diukur. Sebagian pembelian dilakukan melalui perusahaan yang berbasis di Jepang dengan menggunakan dana dari luar negeri, sehingga gambaran situasi makin kabur.

Basis data ini merupakan bagian dari tinjauan kebijakan yang lebih luas, mencakup imigrasi, pengawasan kependudukan, dan penggunaan lahan. Sebuah panel ahli bersidang pada akhir November untuk mempertimbangkan perubahan dan tengah menyusun kebijakan dasar yang ditargetkan rampung pada Januari 2026. Para pejabat memandang registrasi ini sebagai instrumen untuk memperjelas situasi. Sistem tersebut tidak dengan sendirinya menetapkan pembatasan baru. Sebaliknya, sistem ini akan menyediakan landasan faktual yang dibutuhkan untuk merancang instrumen yang proporsional, mulai dari aturan pelaporan hingga kemungkinan perubahan pajak pada segmen yang menunjukkan risiko atau distorsi paling parah.

Hal-hal yang akan dicatat oleh sistem baru

Inti sistem ini adalah pencatatan kewarganegaraan pembeli untuk kategori properti yang saat ini belum mencatat informasi tersebut. Pemerintah berencana memanfaatkan basis data real estat Badan Digital untuk menggabungkan catatan dari berbagai yurisdiksi dan jenis lahan. Cakupan yang direncanakan luas dan jauh melampaui kondominium di perkotaan.

• Unit kondominium, rumah tapak, dan properti lainnya
• Hutan dan lahan pertanian
• Transaksi lahan berskala besar yang tunduk pada Undang-Undang Perencanaan Tata Guna Lahan Nasional
• Lahan penting di dekat fasilitas terkait pertahanan dan di pulau-pulau perbatasan yang ditetapkan berdasarkan undang-undang penggunaan lahan terkait keamanan tahun 2022

Untuk transaksi yang melibatkan hutan atau bidang lahan besar dan sensitif, pemerintah tengah mempertimbangkan kewajiban bagi perusahaan pembeli untuk menyatakan kewarganegaraan pemegang saham utama dan para eksekutif. Tujuannya adalah mengidentifikasi karakter transaksi ketika dana asing disalurkan melalui entitas yang berbasis di Jepang. Para pembuat kebijakan juga tengah mengkaji perluasan kewajiban pemberitahuan transaksi berdasarkan Undang-Undang Valuta Asing dan Perdagangan Luar Negeri, yang mengatur transaksi modal oleh bukan penduduk.

Cara kerja registrasi properti Jepang saat ini

Sistem registrasi real estat Jepang, yang dikenal sebagai Toki, mencatat informasi tanah dan bangunan serta pemilik sahnya dalam daftar properti yang dikelola Biro Urusan Hukum. Setiap aset memiliki bagian hak milik yang mencantumkan lokasi dan karakteristiknya, serta bagian hak yang mencatat pemilik, alamat, tanggal dan alasan registrasi, serta hak lainnya seperti hipotek. Siapa pun dapat memperoleh salinannya dengan membayar biaya. Daftar ini menjadi unsur utama untuk menjamin keamanan transaksi dan keabsahan hak milik.

Meski kerangka hukum ini kuat, kewarganegaraan umumnya tidak dicantumkan dalam catatan kondominium atau banyak aset lainnya. Kewajiban pelaporan kewarganegaraan berlaku untuk lahan pertanian, tetapi tidak untuk sebagian besar properti hunian perkotaan. Data kepemilikan juga dapat kedaluwarsa untuk properti warisan. Jepang mulai mengatasi kesenjangan ini pada April 2024 dengan mewajibkan registrasi perubahan kepemilikan terkait warisan. Aturan tersebut meningkatkan keakuratan data, tetapi belum mengatasi titik buta terkait kewarganegaraan.

Secara terpisah, ketika bukan penduduk mengakuisisi real estat untuk tujuan tertentu, transaksi itu dapat dikategorikan sebagai transaksi modal berdasarkan Undang-Undang Valuta Asing dan Perdagangan Luar Negeri. Dalam kasus tersebut, pembeli harus memberi tahu pihak berwenang melalui Bank Jepang dalam jangka waktu yang ditetapkan, dengan beberapa pengecualian. Pemberitahuan tersebut tidak sama dengan catatan terpadu mengenai kewarganegaraan pembeli saat registrasi. Basis data yang diusulkan bertujuan agar kewarganegaraan, dan dalam kasus tertentu kendali manfaat melalui perusahaan, jauh lebih mudah diketahui di seluruh negeri.

Siapa yang membeli dan di mana permintaan paling kuat

Yen yang melemah, suku bunga yang sangat rendah menurut standar global, dan pulihnya perjalanan setelah pandemi membuat properti Jepang menarik. Investor dari luar negeri melirik perkantoran di perkotaan, hotel, dan kondominium mewah. Pembeli domestik tetap aktif, sementara pengembang meluncurkan proyek-proyek kelas atas. Harga di pusat Tokyo mencetak rekor baru pada 2024, dengan harga rata-rata kondominium baru di kawasan inti melampaui 110 juta yen. Kenaikan biaya konstruksi dan terbatasnya pasokan turut mendorong tren ini.

Data pasti mengenai pembelian oleh warga asing masih sedikit. Survei pemerintah atas transaksi kondominium baru di Tokyo menemukan bahwa 3 persen pembeli pada paruh pertama 2025 memiliki alamat di luar negeri. Angka itu mencakup pembeli yang berdomisili di luar negeri, bukan warga asing yang tinggal di Jepang, dan tidak memasukkan banyak struktur perusahaan. Riset sektor swasta dan informasi penjualan dari proyek-proyek tertentu menunjukkan angka yang sangat bervariasi. Beberapa gedung kelas atas di sejumlah distrik melaporkan porsi pembeli dari luar negeri yang jauh di atas rata-rata, sementara banyak proyek di pinggiran kota dan daerah mencatat minat warga asing yang jauh lebih rendah. Tanpa data kewarganegaraan saat registrasi, kemampuan Jepang untuk membedakan pola-pola ini masih terbatas.

Komposisi ini membantu menjelaskan fokus kebijakan. Memanasnya pasar perkotaan meningkatkan kekhawatiran soal keterjangkauan bagi rumah tangga setempat. Pada saat yang sama, banyak wilayah pedesaan Jepang menghadapi penurunan populasi dan bertambahnya rumah kosong yang dikenal sebagai akiya. Para pembuat kebijakan berupaya menyesuaikan instrumen agar mengatasi risiko tertentu di subpasar kota yang ketat tanpa menghambat investasi di wilayah yang membutuhkan modal dan renovasi.

Kekhawatiran keamanan nasional dan lahan strategis

Jepang memberlakukan sepenuhnya undang-undang penggunaan lahan terkait keamanan pada 2022 untuk memantau lahan di sekitar fasilitas Pasukan Bela Diri dan di pulau-pulau terpencil dekat perbatasan nasional. Undang-undang tersebut memungkinkan pemerintah meninjau penggunaan tanah dan bangunan di kawasan itu serta menjatuhkan sanksi atas tindakan yang dapat mengganggu fungsi keamanan. Undang-undang ini tidak melarang warga asing membeli properti. Sebaliknya, aturan tersebut berfokus pada pengawasan dan pemberitahuan. Basis data baru akan melengkapi pendekatan itu dengan memperjelas kewarganegaraan pemilik saat pembelian.

Perdebatan publik juga berpusat pada pembelian di dekat sumber air. Sejumlah komunitas khawatir akan pengambilan atau ekspor air tanah tanpa pengaturan jika kepemilikan lahan tidak transparan. Catatan yang lebih jelas akan membantu pemerintah prefektur dan kementerian mengevaluasi pembeli, memantau penggunaan, serta menegakkan aturan yang berlaku. Para pejabat berpendapat bahwa keterbukaan informasi, bukan larangan menyeluruh, merupakan cara terbaik untuk mengelola beragam risiko yang berbeda menurut lokasi dan jenis aset.

Kewajiban perdagangan juga menjadi pertimbangan. Jepang menganut prinsip nondiskriminasi dalam aturan perdagangan global. Hal itu tidak menutup kemungkinan penerapan langkah terarah demi keamanan nasional atau ketertiban umum, tetapi membuat larangan menyeluruh bagi pembeli asing sulit dibenarkan. Para pembuat kebijakan mengisyaratkan bahwa langkah baru kemungkinan berupa kewajiban pelaporan, persyaratan, dan pajak, bukan larangan menyeluruh, sementara undang-undang keamanan akan menangani zona yang paling sensitif.

Aturan apa yang mungkin berubah berikutnya

Berbagai kementerian tengah mengkaji perluasan kewajiban pemberitahuan berdasarkan Undang-Undang Valuta Asing dan Perdagangan Luar Negeri agar lebih banyak transaksi real estat memicu pelaporan oleh pembeli asing atau investor bukan penduduk. Gagasan lain yang sedang dipertimbangkan adalah mewajibkan perusahaan pembeli hutan serta bidang lahan besar atau strategis untuk menyatakan kewarganegaraan pemegang saham utama dan eksekutif senior. Hal ini akan membantu pemerintah mengidentifikasi transaksi yang kendali atau pendanaannya berasal dari luar Jepang, sekalipun pembeli sahnya merupakan entitas domestik.

Apakah Jepang akan menetapkan tarif pajak yang berbeda?

Para pejabat telah membahas instrumen fiskal yang membedakan pemilik berkewarganegaraan Jepang dan bukan Jepang di pasar atau jenis aset tertentu. Gagasan yang muncul mencakup pajak akuisisi atau kepemilikan yang lebih tinggi bagi pemilik bukan penduduk di segmen perkotaan yang terlalu panas, persyaratan pembelian di zona tertentu, serta pungutan terkait properti kosong untuk menekan pembelian spekulatif. Belum ada keputusan yang diambil, dan langkah semacam itu perlu dirancang dengan cermat agar tidak menimbulkan dampak tak diinginkan terhadap investasi yang sah maupun pasokan perumahan secara lebih luas.

Jepang juga tengah mempelajari cara negara-negara lain mengawasi pembelian real estat oleh warga asing. Berbagai pemerintah di dunia telah menggunakan beragam pendekatan. Beberapa mengenakan bea meterai tambahan bagi pembeli asing di kota-kota besar. Ada yang meninjau pembelian oleh bukan penduduk berdasarkan kasus per kasus. Negara lainnya memberlakukan larangan sementara bagi kategori pembeli tertentu atau menambahkan pajak properti kosong untuk mencegah pembelian demi dijual kembali dan rumah yang tidak dihuni. Tinjauan kabinet terhadap praktik luar negeri, termasuk di Kanada, Jerman, Korea Selatan, dan Taiwan, akan menjadi bahan bagi usulan kebijakan domestik.

Secara bersamaan, pemerintah berencana merangkum kerangka regulasi dalam kebijakan dasar mengenai warga asing yang menetap dan langkah-langkah terkait imigrasi pada Januari 2026. Jadwal itu menyisakan sekitar satu tahun untuk penyusunan undang-undang dan pengerjaan sistem jika registrasi baru akan mulai beroperasi pada tahun fiskal 2027. Beberapa kementerian perlu memperbarui prosedur dan menyelaraskan basis data sebelum peluncuran.

Cara kerja basis data nasional dalam praktik

Badan Digital sedang membangun basis data real estat yang dapat menjadi tulang punggung bagi berbagai kementerian. Sistem baru ini akan menghubungkan identitas properti dari daftar Biro Urusan Hukum dengan kolom informasi tambahan, termasuk kewarganegaraan pembeli, serta, dalam kasus tertentu, kewarganegaraan pemegang saham utama dan eksekutif di balik perusahaan pembeli. Data yang terstandardisasi akan memungkinkan pejabat memindai risiko konsentrasi di suatu distrik atau dekat fasilitas tertentu dan menyusun gambaran nasional yang lebih jelas dari waktu ke waktu.

Perancangan data akan menjadi faktor penentu. Agar berguna, kolom kewarganegaraan perlu memiliki format yang konsisten, dan pernyataan perusahaan pembeli harus cukup terperinci untuk mengidentifikasi kendali di berbagai lapisan kepemilikan. Keterkaitan dengan catatan pajak dan pemberitahuan investasi dapat memberi konteks untuk penegakan aturan. Pemerintah juga harus menentukan siapa yang dapat melihat informasi apa. Akses publik meningkatkan transparansi pasar, tetapi memunculkan kekhawatiran privasi ketika kewarganegaraan atau data pribadi dipublikasikan. Banyak negara kesulitan menyeimbangkan kepentingan tersebut. Evaluasi internasional menemukan bahwa data kepemilikan real estat sering kali terfragmentasi dan pemilik manfaat sulit diidentifikasi. Proyek Jepang ini memberi peluang untuk menetapkan standar yang jelas sejak awal.

Pemberantasan pencucian uang juga menjadi pertimbangan. Di seluruh dunia, real estat telah digunakan untuk memindahkan dan menyembunyikan dana ilegal. Jika perantara, pengacara, dan pengembang memiliki kewajiban uji tuntas yang jelas, dan jika pemerintah dapat segera memeriksa kewarganegaraan pemilik serta kendali perusahaan, transaksi mencurigakan akan lebih mudah dideteksi. Registrasi yang dapat dibaca mesin, formulir terstandardisasi, dan identitas yang andal akan mendukung pemeriksaan tersebut. Pemerintah mengatakan ingin membangun sistem yang meningkatkan pengawasan tanpa menghambat transaksi yang sah. Karena itu, rancangan alur kerja akan sama pentingnya dengan naskah hukum.

Artinya bagi pembeli dan pasar

Kebanyakan pembeli hanya akan menghadapi beberapa langkah tambahan sederhana saat penyelesaian transaksi. Pembeli yang menggunakan jasa juru tulis hukum untuk mengurus registrasi akan memberikan informasi kewarganegaraan beserta dokumen identitas dan alamat yang sudah diwajibkan. Perusahaan pembeli mungkin perlu menambahkan pernyataan mengenai kewarganegaraan pemegang saham utama dan eksekutif untuk transaksi pada kategori lahan tertentu. Biaya administrasinya semestinya kecil dibandingkan nilai transaksi, tetapi tambahan informasi bagi pemerintah akan sangat besar.

Bagi bank, pengembang, dan perantara, aturan yang lebih jelas dapat mengurangi ketidakpastian. Pemberi pinjaman dapat merancang pemeriksaan kepatuhan yang sesuai dengan kolom data registrasi. Pengembang yang memasarkan proyek baru dapat menetapkan kebijakan pemeriksaan dan pengungkapan untuk mengurangi kejutan pada saat-saat terakhir. Jika pemeriksaan antipencucian uang diperkuat, pembeli bereputasi baik sering kali mendapati bahwa proses yang transparan lebih cepat daripada proses yang tidak jelas.

Dampak pasar akan berbeda-beda menurut lokasi. Keterbukaan informasi tambahan dapat menghalangi pembelian spekulatif jangka pendek di sejumlah kecil distrik berharga tinggi. Transaksi di sebagian besar wilayah negara, terutama daerah yang kehilangan penduduk, kemungkinan tidak akan terdampak. Kepemilikan properti di Jepang tidak memberikan visa atau status kependudukan permanen. Pembeli asing harus memperhitungkan pajak yang sama dengan pemilik berkewarganegaraan Jepang, termasuk pajak tahunan atas aset tetap. Bukan penduduk juga memerlukan agen pajak di Jepang untuk mengurus pelaporan. Untuk pembelian oleh bukan penduduk yang termasuk dalam cakupan Undang-Undang Valuta Asing dan Perdagangan Luar Negeri, kewajiban pemberitahuan sudah berlaku dan kemungkinan akan diperluas.

Linimasa dan tonggak berikutnya

Tiga tanggal menjadi kerangka pekerjaan ini. Pertama, para pejabat menargetkan rampungnya rangkuman temuan mengenai aturan real estat bagi warga asing di luar negeri pada akhir tahun fiskal berjalan. Kedua, kabinet tengah menyiapkan kebijakan dasar mengenai warga asing yang menetap dan langkah-langkah terkait imigrasi pada Januari 2026, yang diperkirakan akan memaparkan kerangka kebijakan real estat. Ketiga, basis data dan kolom kewarganegaraan dapat mulai berlaku paling cepat pada tahun fiskal 2027, bergantung pada proses legislasi dan kesiapan sistem. Proyek digital pelengkap, termasuk otorisasi perjalanan elektronik yang direncanakan untuk tahun fiskal 2028, menunjukkan pergeseran umum menuju integrasi data yang lebih erat terkait perbatasan, visa, dan transaksi properti.

Politik akan memengaruhi kecepatannya. Pemerintah mengatakan ingin mengatasi kecemasan publik sambil mempertahankan investasi dan pertumbuhan. Sejumlah pihak memperingatkan bahwa aturan baru, jika dirumuskan dengan buruk, dapat menyulut xenofobia atau membebani sektor yang bergantung pada modal asing. Pihak lain berpendapat bahwa registrasi yang jelas dan instrumen yang terarah sudah lama dibutuhkan di pasar yang memiliki kesenjangan informasi luas. Basis data ini memberi para pembuat kebijakan sarana untuk membahas pola nyata, bukan sekadar anekdot. Hal itu penting bagi setiap perubahan yang menyangkut keamanan nasional sekaligus keterjangkauan perumahan.

Hal yang Perlu Diketahui

• Jepang berencana membangun basis data nasional untuk mencatat kewarganegaraan pembeli real estat dan melacak kepemilikan asing atas tanah dan bangunan
• Sistem ini akan menggunakan basis data digital real estat dan dapat mulai beroperasi paling cepat pada tahun fiskal 2027 setelah pekerjaan hukum dan teknis rampung
• Cakupannya meliputi kondominium, hutan, lahan pertanian, transaksi lahan berskala besar, serta lahan dekat fasilitas pertahanan dan pulau-pulau perbatasan
• Perusahaan pembeli properti tertentu mungkin diwajibkan menyatakan kewarganegaraan pemegang saham utama dan eksekutif
• Para pejabat tengah mempertimbangkan perluasan kewajiban pemberitahuan transaksi berdasarkan Undang-Undang Valuta Asing dan Perdagangan Luar Negeri
• Survei pemerintah menemukan bahwa 3 persen pembeli kondominium baru di Tokyo pada paruh pertama 2025 memiliki alamat di luar negeri
• Kekhawatiran publik mencakup pembelian di kawasan sensitif dan kenaikan harga yang cepat di distrik utama kota
• Registrasi ini dapat membuka jalan bagi instrumen terarah seperti perbedaan pajak atau persyaratan pembelian, dengan perinciannya ditetapkan paling lambat Januari 2026
• Jepang tengah meninjau aturan bagi pembeli asing di negara lain untuk memandu reformasi domestik
• Proyek ini bertujuan meningkatkan transparansi, mendukung pemeriksaan antipencucian uang, dan menyediakan dasar bagi kebijakan tanpa menghambat investasi yang sah